Come Valutare un Immobile: Superficie Commerciale e Valori di Mercato
Introduzione
Valutare un immobile richiede una stima accurata o una valutazione di mercato. Esistono diversi metodi, alcuni più complessi che richiedono l’intervento di un esperto. Qui vi presentiamo il metodo più semplice: la stima di mercato per comparazione. Questo metodo è adatto per quasi tutte le tipologie immobiliari, risultando di facile applicazione e di comune utilizzo.
Parte 1: La Superficie Commerciale
Per iniziare, munitevi di una planimetria catastale o una pianta di progetto con misure certe.
COME VALUTARE e MISURARE UN IMMOBILE
A lato della planimetria, troverete la scala. Ad esempio:
– Scala 1/100: ogni millimetro equivale a un metro.
– Scala 1/200: ogni millimetro equivale a mezzo metro.
– Scala 1/50: ogni millimetro equivale a due metri.
La misurazione è semplice, ma ci sono varie possibilità. Adottiamo il metodo più comune nella provincia di Perugia, dettato dagli usi e consuetudini locali.
Per un immobile abitativo come un appartamento, la superficie commerciale viene calcolata al 100% del calpestabile, comprese le fondellature interne e al netto dei muri portanti. I muri perimetrali vengono calcolati al 50%.
Le pertinenze vengono calcolate come segue:
– Cantine: 10%
– Garage: 50%
– Giardini: 10% della superficie del giardino stesso, con un limite massimo del 10% della superficie commerciale dell’immobile.
Ad esempio, per un immobile di 50 mq con un giardino di 1000 mq, la superficie commerciale aggiunta sarà di 5 mq. Per un appartamento di 100 mq, la superficie commerciale del giardino sarà di 10 mq, mentre per un appartamento di 150 mq, sarà sempre di 10 mq.
Una volta calcolata la superficie commerciale, possiamo passare a ricercare il prezzo al metro quadro della tipologia dell’immobile in questione.
Parte 2: I Valori di Mercato al Mq
I valori di mercato al metro quadro possono essere trovati tramite le seguenti fonti:
– **[Camera di Commercio di Perugia] https://www.pg.camcom.gov.it **: Il listino dei prezzi degli immobili, edito trimestralmente, è uno strumento utile per chi vuole farsi un’idea dei valori di mercato. I listini sono scaricabili in formato PDF dal sito ufficiale.
– **[Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari] https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/omi **: L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate offre quotazioni immobiliari dettagliate.
Parte 3: Il Più Probabile Valore di Mercato
Una volta ottenuti i due numeri, “mq commerciali” e “valore di mercato al mq”, basterà moltiplicarli per ottenere il più probabile valore di mercato dell’immobile.
Facile, no? Non sempre! In alcuni casi, questo procedimento fornisce valori molto accurati, ma in altri sono necessari ulteriori elementi che solo l’esperienza di un estimatore può fornire. Ad esempio, come dice il mio amico Gianni che tratta immobili di prestigio a Roma: “un appartamento che affaccia su Piazza di Spagna può valere il doppio rispetto a uno nello stesso palazzo che affaccia sul cortile.”
Conclusione
Valutare un immobile richiede attenzione ai dettagli e una comprensione profonda dei valori di mercato locali. Sebbene il metodo della stima per comparazione sia semplice, la precisione della valutazione dipende dall’esperienza e dalla conoscenza del mercato da parte dell’estimatore.
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Questo articolo ti guida passo dopo passo nella valutazione di un immobile, considerando superficie commerciale e valori di mercato a Perugia.