Come valutare un immobile, superficie commerciale e valori di mercato

Come valutare un immobile , superficie commerciale e  valori di mercato

Come valutare un immobile , effettuare una stima o una valutazione di mercato.

Per valutare un immobile  esistono diversi sistemi, più o meno complicati, che per avere una certa validità dovrebbero essere applicati da un esperto.
Tuttavia voglio indicarvi quì il più semplice, ovvero la stima di mercato per comparazione questa stima può essere fatta per quasi tutte le tipologie immobiliari risultando quindi di comune utilizzo oltre che di facile applicazione.

Come valutare un immobile parte 1°:

La superficie commerciale

Per prima cosa bisogna munirsi di una planimetria possibilmente catastale oppure una pianta di progetto (se questa riporta delle misure certe).

COME VALUTARE UN IMMOBILE
COME VALUTARE e MISURARE UN IMMOBILE

 

A lato della planimetria dovremmo appunto trovare la scala es: (vedi planimetria )

“Se pari a 1/100 ogni millimetro equivarrà ad un metro;
Se 1/200 ogni millimetro equivarrà mezzo metro;
Se pari ad 1/50 ogni millimetro equivarrà a 2 metri.”

La misurazione è semplice ma anche in questo caso ci sono varie possibilità per le quali ci vorrebbe un fiume di lettere per descriverle, quindi anche quì prendiamo in esame la più semplice e più utilizzata nella nostra zona nel caso quella dettata degli usi e consuetudini della provincia di Perugia: Usi e Consuetudini, che purtroppo la Camcom di Pg non pubblica online.

In questo caso essendo un immobile abitativo ed esattamente un appartamento la superficie commerciale viene calcolata al 100% del calpestabile comprese le fondellature interne ed al netto dei muri portanti mentre per i perimetrali viene calcolato il 50%.  es: (vedi planimetria )

Inoltre le pertinenze quali le cantine al 10 % il garage al 50% il giardino al 10 % della superficie (del giardino stesso) ma con il limite massimo del 10 % della superficie commerciale dell’immobile (ad esempio un immobile di 50mq con un giardino di mille potrà aggiungere alla superficie commerciale solo 5 mq quindi un appartamento di 100 mq una superficie commerciale 10 mq mente per un appartamento di 150 mq la superficie commerciale del giardino sarà sempre 10 mq.)
Bene, calcolata la superficie commerciale (si dice commerciale in quanto rappresenta il metro + – condiviso con il quale l’immobile viene offerto in vendita ) possiamo passare a ricercare il prezzo al metro quadro della tipologia oggetto delle nostra valutazione.

Come valutare un immobile parte 2°:

I valori di mercato al mq

I valori di mercato possono essere trovati tramite questi link :

CAMERA DI COMMERCIO PERUGIA LISTINO IMMOBILI: fonte: “Camera di commercio  – Perugia”

Il Listino dei prezzi degli immobili, edito dalla Camera di Commercio di Perugia trimestralmente, rappresenta uno strumento di utile, a chi vuole  farsi una idea dei valori di mercato.

Il listini  sono scaricabili in formato pdf da questa pagina:

BANCA DATI DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI :  fonte: “Agenzia Entrate – OMI”

Un altro importante strumento sono le quotazione espresse dall’ Osservatorio del Mercato Immobiliare della Agenzia del Territorio

che potete raggiungere a questo indirizzo :

 

Come valutare un immobile parte 3°:

Il più probabile valore di mercato

Quindi una volta ottenuti i due numeri “mq commerciali” e “valore di mercato al mq” basterà effettuare una semplice moltiplicazione per ottenere il più probabile volte di mercato dell’immobile.

Facile no ? non sempre!
Infatti in questo caso è stato semplice ma potrebbe non essere sempre così facile, in alcuni casi con questo procedimento si ottengono dei valori fortemente corrispondenti ma a volte sono necessari ulteriori elementi che solo l’esperienza dell’estimatore potrà mettere in pratica, come dice il mio amico Gianni che tratta immobili di prestigio a Roma, “un appartamento che affaccia su Piazza di Spagna può valere il doppio di quello nello stesso palazzo ed allo tesso piano che guarda il cortile”.

Articolo : Come valutare un immobile , La superficie commerciale, I valori di mercato.

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