La visita dell'immobile è il momento decisionale più importante prima della proposta. Chi visita in modo distratto o solo con "impressioni" rischia di scoprire dopo il rogito difetti gravi (umidità, impianti da rifare, difformità catastali) che potevano essere individuati in 30 minuti di visita mirata.
Questa checklist è il metodo che il team di Prima Immobiliare consiglia ai propri clienti acquirenti. È organizzata per priorità: prima le cose che, se sbagliate, ti fanno rinunciare all'immobile subito; poi i dettagli che influenzano prezzo e trattativa.
Regola generale: fai almeno 2 visite (idealmente 3) prima di fare una proposta. La prima per capire se l'immobile ti piace, la seconda con più calma per verificare i dettagli tecnici, la terza (opzionale) con un tecnico di fiducia per un check completo.
Cosa portare alla visita
Materiali fisici: metro laser (25-40€ su Amazon, indispensabile per verificare metrature reali vs annuncio), torcia del telefono (per angoli bui, cantina, sottotetto), fotocamera per scattare foto di riferimento (spesso vietata dall'agenzia senza permesso — chiedi sempre), bloc-notes o app per prendere appunti, questa checklist stampata.
Informazioni preventive: annuncio con foto e dati, prezzo di richiesta, valore catastale (se comunicato), tipologia energetica (APE). Se possibile prima della visita chiedi all'agenzia planimetria catastale e APE — così alla visita verifichi la corrispondenza.
1. Prime impressioni (primi 5 minuti)
Cosa noti appena entri: odori (di chiuso è normale se casa vuota da tempo; odore di muffa o di gas MAI ok), luminosità (la casa è naturalmente luminosa o buia?), temperatura (in inverno molto freddo appena entri = isolamento scarso), rumore (traffico esterno, vicini, ascensore), stato di manutenzione generale percepito.
Queste impressioni iniziali sono spesso decisive: se hai una sensazione fortemente negativa entrando, di solito è meglio non forzare. Se al contrario ti senti "a casa", è un buon segnale — ma non basta per una decisione.
2. Struttura: crepe, umidità, tetto
Crepe sui muri: crepe sottili verticali su intonaco sono in genere estetiche, si stuccano. Crepe orizzontali o a 45° su muri portanti o vicino agli angoli sono strutturali = allarme rosso, serve perizia strutturale prima della proposta.
Umidità di risalita: macchie scure sui muri fino a 40-80 cm da terra, salnitro (macchie bianche polverose), intonaco che si sfoglia. Problema serio, risanamento 3-8.000€. Verifica sempre gli angoli dei muri esterni.
Umidità di condensa: macchie scure sui soffitti e negli angoli alti, muffa nera. Segnala isolamento scarso o mancata ventilazione, spesso risolvibile con VMC (ventilazione meccanica) 1.500-3.000€.
Tetto e sottotetto (se ultima piano o villetta): controllare eventuali segni di infiltrazioni dal soffitto, macchie giallastre, gonfiori. Chiedere se la copertura è stata rifatta e quando. Un tetto da rifare vale 15-40.000€.
3. Impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento)
Elettrico: quadro elettrico moderno con salvavita e differenziale? Prese sufficienti e ben posizionate? Presenza di prese a terra? Impianto a norma con dichiarazione di conformità (DM 37/2008)? Chiedi copia della dichiarazione — se assente rifacimento 3-8.000€.
Idraulico: apri i rubinetti (pressione ok?), aziona gli sciacquoni (funzionano?), controlla sotto i lavelli e sotto i sifoni (perdite?), verifica caldaia (età, manutenzione ordinaria annuale fatta?). Caldaia oltre 15 anni = da sostituire a breve, 2-4.000€.
Riscaldamento: tipo (autonomo, centralizzato, pompa di calore), classe energetica, costi ultimi 12 mesi (chiedi bollette). Radiatori vecchi in ghisa + caldaia vecchia = consumi alti, considera 5-10.000€ di aggiornamento a medio termine.
Climatizzazione: eventuali split installati, età, funzionamento, manutenzione. Se assente e serve installarli in vista di consegna = 800-1.500€ per split installato a regola d'arte.
4. Infissi, isolamento, esposizione
Infissi: doppi vetri (obbligatori per classe energetica dignitosa)? Materiale (legno, alluminio, PVC)? Guarnizioni intatte? Serramenti che chiudono bene? Serrande o tapparelle funzionanti? Infissi vecchi = 6-15.000€ per rifacimento completo appartamento medio.
Isolamento: cappotto esterno o interno presente? Riscaldamento a pavimento? Bolletta gas annuale (chiedila): sotto 800€/anno per appartamento 90 mq = ottimo isolamento; sopra 1.500€/anno = isolamento scarso, migliorabile.
Esposizione: sud/est premia (luce mattina, sole soggiorno); ovest surriscalda in estate; nord è freddo e buio d'inverno. Verifica con bussola dello smartphone. Balconi/terrazzi con esposizione sud sono un plus significativo.
5. Verifica documenti chiave (chiedili sempre)
In visita o subito dopo, chiedi all'agenzia (o al proprietario se vendi da privato) di fornirti entro 7-15 giorni:
- Visura catastale attuale + planimetria catastale attuale (verificare corrispondenza con lo stato di fatto).
- APE valido (attestato prestazione energetica).
- Atto di provenienza (rogito, successione, donazione).
- Elenco dei titoli edilizi depositati in Comune dalla costruzione a oggi.
- Visura ipotecaria (verificare ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli).
- Spese condominiali degli ultimi 3 anni (se condominio) + regolamento di condominio.
- Importo IMU e TARI ultimi 2 anni.
- Certificazioni impianti (elettrico DM 37/2008, gas, termoidraulico).
- Ricevute di ultima manutenzione caldaia e climatizzatori.
6. Zona e contesto
Fatti fare (o fatti da solo) un giro del quartiere: servizi (supermercato, farmacia, scuole, bar) a distanza pedonale, trasporti pubblici (fermate autobus, tempi verso il centro), parcheggio (facile, difficile, a pagamento?), rumore (traffico, locali serali, cantieri programmati), sicurezza percepita (verifica anche in orario serale).
Per Perugia specificamente controlla: presenza di problemi di parcheggio cronici in alcune zone (centro storico, Elce), esposizione a rumore autostradale in periferia (Ponte San Giovanni, Castel del Piano), collegamenti col Minimetrò se in zone servite.