Vendere casa a Perugia nel 2026 richiede più preparazione rispetto a dieci anni fa: acquirenti informati, banche selettive sui mutui, obblighi documentali stringenti su APE e conformità catastale. Con la strategia giusta, però, i tempi medi restano di 4–6 mesi e la trattativa può chiudere vicino al prezzo di listino.
1. Valutazione professionale dell'immobile
Il primo errore che vediamo è la sopravvalutazione: chiedere il 10% in più del valore di mercato fa restare la casa invenduta per mesi e brucia l'interesse degli acquirenti. Una valutazione seria incrocia OMI, comparabili di vendita chiusa (non solo annunci), stato di conservazione, classe energetica e caratteristiche uniche.
2. Documenti obbligatori per vendere
Prima di pubblicare l'annuncio prepara:
- Atto di provenienza (rogito d'acquisto, successione, donazione)
- Planimetria catastale aggiornata e conforme allo stato dei luoghi
- Visura catastale
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) — obbligatorio dal primo annuncio
- Titolo edilizio o dichiarazione di conformità urbanistica
- Certificazione impianti (se disponibili)
- Regolamento di condominio e ultime tre spese
- Certificato di destinazione urbanistica (per terreni pertinenziali > 5.000 mq)
3. Preparare la casa e le foto
Home staging leggero, foto professionali e video tour aumentano le richieste del 40–70%. Investire 300–800 € in questa fase è una delle scelte con miglior ritorno sull'investimento nel percorso di vendita.
4. Costi di vendita: quanto pagherai davvero
I costi principali per il venditore sono:
- Provvigione agenzia: 2,5–4% + IVA (a Perugia media 3%)
- APE: 150–300 €
- Conformità catastale e urbanistica: 300–800 € se serve regolarizzare
- Plusvalenza (solo se vendita entro 5 anni dall'acquisto e non prima casa): 26% sostitutiva o IRPEF ordinaria
- Cancellazione ipoteca (se mutuo): gratuita se procedura semplificata
5. Trattativa, proposta e rogito
La proposta d'acquisto vincola l'acquirente e va accompagnata da caparra confirmatoria (in genere 5–10%). Segue il compromesso (preliminare) da registrare all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Il rogito notarile chiude la vendita, in media 60–90 giorni dopo il compromesso per lasciare tempo alla banca dell'acquirente di erogare il mutuo.