Trova la casa giusta, senza sprechi di tempo.

Come ti affianchiamo

Le 8 fasi reali dell'acquisto

Sui manuali sono cinque, nella realtà sono otto. Saltarne una è il modo più veloce per trovarsi in rogito con un problema che non ci si aspettava.

1. 1. Definizione del budget reale. Non il prezzo massimo che ti darebbe la banca, ma la rata sostenibile a lungo termine (idealmente sotto il 30% del reddito netto familiare) più liquidi per acconto e spese. Un calcolo onesto qui evita mesi di ricerche sbagliate.
2. 2. Pre-delibera del mutuo. Prima di innamorarsi di una casa, meglio avere in mano una pre-delibera scritta da almeno una banca. Nel 2026 le tempistiche sono tornate a 20–30 giorni per l'istruttoria completa, ma la pre-delibera si ottiene in una settimana.
3. 3. Ricerca e selezione. Non solo portali pubblici: parte del mercato migliore, soprattutto nel centro storico di Perugia e nelle ville storiche, non arriva mai online. La ricerca off-market richiede una rete locale e tempo dedicato.
4. 4. Visite mirate. Meglio cinque visite ben preparate che venti visite alla cieca. Prima di ogni visita verifichiamo classe energetica, planimetria catastale, anno costruzione, spese condominiali e vincoli.
5. 5. Verifiche pre-proposta. Ispezione ipotecaria, verifica di conformità catastale (art. 29 L. 52/1985), controllo urbanistico presso il Comune, APE aggiornato. Costa 200–500 € e salva rogiti interi.
6. 6. Proposta con condizioni sospensive. Mai firmare una proposta senza le condizioni: ottenimento del mutuo, conformità urbanistica, assenza di ipoteche non estinguibili. Con caparra confirmatoria proporzionata (di norma 5–10% del prezzo).
7. 7. Preliminare e caparra. Nel 2026 la trascrizione del preliminare è consigliata per immobili sopra i 200.000 € o quando i tempi al rogito superano i 60 giorni: costa una tantum ma protegge da doppie vendite e sequestri.
8. 8. Rogito notarile. Il notaio è scelto dal compratore (paga chi sceglie). Prima della firma: visura ipotecaria aggiornata al giorno stesso, verifica atti provenienza ventennale, controllo saldo condominiale, consegna chiavi contestuale al pagamento del saldo.

Quanto costa davvero comprare casa nel 2026

Il prezzo dell'annuncio è solo l'inizio. Ecco un esempio concreto su un appartamento a Perugia zona Elce, 90 mq, prezzo dichiarato 195.000 €, acquistato come prima casa da privato con mutuo all'80% (156.000 €):

Regola pratica: sui rogiti prima casa da privato con mutuo, calcola tra l'8% e il 10% di spese aggiuntive. Se compri da impresa costruttrice l'IVA al 4% (prima casa) o 10% (seconda) sostituisce l'imposta di registro e la percentuale sale al 13–15%. Su questi conti abbiamo scritto la guida dettagliata alle spese notarili e imposte 2026.

Mutuo prima casa: cosa aspettarsi nel 2026

Dopo il picco 2023–2024, i tassi BCE sono in fase di normalizzazione: nel 2026 i migliori mutui a tasso fisso venti-trentennali si collocano indicativamente tra il 3,10% e il 3,80% TAEG, mentre i variabili oscillano tra il 3,50% e il 4,20%. Le banche del territorio umbro (BCC, Intesa, Unicredit, BPER) sono tornate a competere sui migliori profili, ma pretendono documentazione più solida rispetto al periodo pre-2022.

Il Fondo di Garanzia Prima Casa CONSAP è stato prorogato dalla Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) fino al 31 dicembre 2027: consente di ottenere mutui fino al 100% del valore d'acquisto per giovani coppie, under 36 con ISEE ≤ 40.000 €, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e forze dell'ordine. Nel 2025 abbiamo assistito diversi acquirenti perugini che con CONSAP hanno chiuso rogiti che con l'80% classico non sarebbero stati possibili.

Approfondimenti dedicati: mutuo prima casa 2026 e Fondo CONSAP · cicli di mercato e finestre di acquisto.

Agevolazioni prima casa e bonus 2026

Le agevolazioni Nota II-bis (art. 1 Tariffa parte I DPR 131/1986) restano lo strumento principale per abbattere il costo fiscale dell'acquisto: imposta di registro al 2% (invece del 9%), ipotecaria e catastale a 50 € fisse, IVA al 4% se compri da impresa costruttrice. I requisiti sono tre: residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito, non possedere altra prima casa in Italia, non aver già fruito dell'agevolazione. Chi vende l'ex prima casa entro 24 mesi (termine ampliato dalla L. 207/2024 dai precedenti 12) mantiene i benefici sul nuovo acquisto.

Nel 2026 non è più attiva l'esenzione totale under 36 (art. 64 DL 73/2021), scaduta il 31/12/2023 e non prorogata. Restano invece attivi: bonus ristrutturazione al 50% per l'abitazione principale (36% per le altre), bonus mobili collegato, ecobonus per interventi trainanti. Se acquisti da ristrutturare, questi bonus vanno programmati prima del rogito, non dopo.

Guide correlate: agevolazioni prima casa 2026 · bonus ristrutturazione 50%.

Le verifiche prima di firmare

Un rogito annullato o una casa acquistata con difformità nascoste è il peggior investimento immaginabile. Ecco cosa controlliamo su ogni immobile prima che i nostri clienti firmino la proposta:

• • Conformità catastale — planimetria depositata coerente con lo stato di fatto (art. 29 L. 52/1985); serve una DOCFA per aggiornare le difformità.
• • Conformità urbanistica — titoli edilizi in Comune, agibilità, eventuali abusi sanabili con il DL Salva Casa 69/2024.
• • APE valido — attestato di prestazione energetica in corso di validità e coerente con lo stato reale (linee guida DM 26/06/2015).
• • Impianti a norma — dichiarazioni di conformità DM 37/2008 per elettrico, gas, idraulico; in loro assenza, dichiarazione di rispondenza (DIRI) da tecnico abilitato.
• • Ispezione ipotecaria — assenza di ipoteche non estinguibili, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli.
• • Provenienza ventennale — catena degli atti degli ultimi 20 anni, con attenzione a donazioni (rischio azione di riduzione dei legittimari) e successioni non accettate.
• • Situazione condominiale — verbali ultimi 3 anni, spese straordinarie deliberate, morosità del venditore.

Guide operative: perizia dell'immobile · agibilità · classe energetica e APE.

Perugia, Spoleto, colline umbre: dove comprare

L'Umbria non è un mercato unico. In Perugia città il centro storico (corso Vannucci, via dei Priori, via Bonazzi) mantiene quotazioni tra 2.400 e 3.200 €/mq per immobili ristrutturati; i quartieri residenziali di Elce, Monteluce e San Sisto oscillano tra 1.800 e 2.400 €/mq; le zone in espansione come Ponte San Giovanni e Ponte Felcino restano sotto i 1.700 €/mq con buon potenziale di rivalutazione. In Spoleto il centro storico offre soluzioni tra 1.500 e 2.100 €/mq e le colline circostanti (San Giacomo, Baiano) sono un'opportunità reale per chi cerca qualità della vita.

Le colline umbre (Todi, Assisi, Bettona, Trevi, Montefalco) hanno un mercato dominato da casali in pietra e ville con terreno: prezzi molto variabili (da 1.000 €/mq per immobili da restaurare integralmente fino a 3.500+ €/mq per casali già ristrutturati con piscina). Il target è quasi sempre acquirenti da fuori regione o dall'estero.

Approfondimenti locali: prezzi case Perugia 2026 · prezzi Spoleto per quartiere · casali in Umbria · comprare in Umbria da fuori regione.

I 5 errori più costosi (e come evitarli)

1. 1. Innamorarsi prima di verificare. Ogni proposta firmata senza le verifiche urbanistiche costa in media 3.000–8.000 € di lavori imprevisti dopo il rogito.
2. 2. Firmare una proposta senza condizioni sospensive. Se il mutuo salta e non hai messo la clausola, perdi la caparra (spesso 10.000–20.000 €).
3. 3. Sottovalutare le spese condominiali. Palazzi storici a Perugia possono avere spese straordinarie deliberate ma non pagate che restano a carico del nuovo proprietario.
4. 4. Comprare senza margine di riserva. Dopo il rogito servono liquidi per trasloco, piccoli lavori, arredi essenziali. Chi arriva alla firma con il conto vuoto vive i primi mesi in tensione finanziaria.
5. 5. Scegliere il notaio del venditore per risparmiare. Il notaio deve essere il tuo: paga chi sceglie, ma il costo aggiuntivo è marginale rispetto alla tranquillità di avere qualcuno che tutela solo i tuoi interessi.

Il nostro metodo di ricerca

Dal 1992 lavoriamo su Perugia e Umbria con un approccio semplice: capire davvero cosa serve al cliente prima di mostrare qualsiasi immobile. Nella prima consulenza definiamo insieme criteri reali (non lista dei desideri): budget massimo sostenibile, zone accettabili, dimensioni minime e ideali, vincoli non negoziabili, tempi di trasloco. Da lì attiviamo tre canali paralleli:

• • Portali pubblici — filtrati sui criteri reali, non sui filtri standard dei portali.
• • Rete off-market — proprietari che ci hanno affidato la casa in via riservata, colleghi di fiducia con esclusive, segnalazioni dirette.
• • Ricerca attiva — contatto diretto ai proprietari di immobili coerenti che non sono ancora sul mercato (spesso i migliori).

Su ogni immobile che ti proponiamo hai già in cartella: planimetria catastale, visura, APE, spese condominiali ultimi 12 mesi, note sullo stato urbanistico. Se decidi di procedere, coordiniamo tecnico, banca e notaio fino al rogito. La provvigione la incassiamo solo se compri.

Domande frequenti

Posso fare una ricerca su immobili non ancora in vendita?

Sì. Una parte del nostro lavoro è la ricerca off-market: contattiamo direttamente proprietari di immobili coerenti con i tuoi criteri.

Mi aiutate anche con la pratica del mutuo?

Sì, collaboriamo con consulenti del credito di fiducia che possono affiancarti nella scelta e nella pratica di mutuo.

Quanto tempo serve per comprare casa a Perugia nel 2026?

Dalla firma della proposta al rogito passano in media 60–90 giorni: circa 15 giorni per accettazione e caparra, 30–45 per l'istruttoria del mutuo e la perizia della banca, 10–15 per la stipula dal notaio. Con acquisto in contanti si può chiudere in 30–45 giorni. I tempi si allungano quando serve una sanatoria edilizia o quando l'immobile è in successione non ancora accettata.

Quale acconto minimo devo avere pronto oltre al mutuo?

In pratica servono liquidi almeno il 20% del prezzo se hai un mutuo all'80%, più circa il 10–12% per spese notarili, imposte e istruttoria mutuo. Su un immobile a 220.000 € significa avere disponibili circa 65.000–70.000 € prima ancora di sederti dal notaio. Il Fondo Garanzia CONSAP (prorogato dalla L. 207/2024 fino al 31/12/2027) può abbassare l'anticipo per under 36 con ISEE ≤ 40.000 €.

Conviene comprare casa a Perugia o a Spoleto nel 2026?

Sono mercati diversi. Perugia città ha prezzi medi più alti (2.100–2.600 €/mq nei quartieri centrali come Elce, Monteluce, centro storico), maggiore liquidità in rivendita e domanda studentesca/lavorativa costante. Spoleto ha prezzi mediamente più bassi (1.400–1.900 €/mq) e ottime opportunità nel centro storico e nelle frazioni collinari, ma i tempi di rivendita sono più lunghi. Se cerchi reddito da affitto residenziale, Perugia rende di più; se cerchi seconda casa o qualità della vita, Spoleto è competitiva.

Posso comprare casa se lavoro con contratto a tempo determinato?

Sì, ma le banche chiedono garanzie aggiuntive: contratto in essere da almeno 12–24 mesi, storia lavorativa senza buchi, eventuale garante o co-intestatario. Con il Fondo CONSAP la banca può concedere fino al 100% del valore anche a lavoratori atipici sotto i 36 anni con ISEE entro soglia. Meglio farsi valutare da 2–3 istituti in parallelo prima di firmare la proposta.

Cosa cambia con il decreto Salva Casa nel 2026?

Il DL 69/2024 convertito in L. 105/2024 ha ampliato le tolleranze costruttive (fino al 5% per unità sotto 100 mq), semplificato la sanatoria delle difformità formali e reso più facile regolarizzare cambi di destinazione d'uso in aree omogenee. Per chi compra significa che immobili prima considerati 'con problemi urbanistici' oggi sono spesso regolarizzabili con una CILA o una SCIA in sanatoria a costi contenuti. Va sempre verificato caso per caso con un tecnico abilitato prima della proposta.

Devo fare la perizia dell'immobile anche se la banca ne fa una sua?

La perizia della banca serve al mutuo, non a te: valuta il rischio dell'istituto e spesso sottostima l'immobile. La perizia di parte (geometra o architetto di tua fiducia) costa 300–600 € e verifica conformità urbanistica e catastale, stato impianti, presenza di abusi, congruità del prezzo. Su un acquisto da 200.000 € è un investimento minimo che può farti risparmiare decine di migliaia di euro o farti evitare un rogito problematico.

Cosa succede se dopo la proposta scopro un problema urbanistico?

Dipende dal contratto. Una proposta ben scritta include condizioni sospensive per conformità catastale, urbanistica ed energetica: se il tecnico trova irregolarità non sanabili nei tempi previsti, la caparra torna al compratore senza penali. Se firmi una proposta 'nuda' senza condizioni e poi scopri l'abuso, rischi di perdere la caparra confirmatoria (raddoppiata se sei tu a recedere). Firmare senza condizioni sospensive è l'errore più costoso che vediamo commettere.

Quali agevolazioni fiscali ci sono per la prima casa nel 2026?

Se compri da privato: imposta di registro al 2% invece del 9% (calcolata sul valore catastale col regime prezzo-valore), imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna. Se compri da impresa costruttrice entro 5 anni: IVA al 4% invece del 10%. Servono i requisiti Nota II-bis: residenza nel Comune entro 18 mesi, non possedere altra prima casa in Italia, non avere già usufruito dell'agevolazione. L'esenzione under 36 (art. 64 DL 73/2021) è cessata il 31/12/2023 e non è stata prorogata: nel 2026 non è più disponibile.

Posso comprare casa in Umbria vivendo fuori regione?

Sì ed è sempre più comune: nel 2025 circa il 22% dei nostri acquirenti veniva da Roma, Milano, Firenze o dall'estero. Gestiamo tutto il processo a distanza: video-tour dedicati, procure notarili per la firma, coordinamento con tecnico locale per verifiche, apertura conto in banca italiana se necessaria. La residenza per l'agevolazione prima casa va trasferita entro 18 mesi dal rogito, ma non serve al momento dell'acquisto.

Meglio comprare casa da ristrutturare o già finita?

Nel 2026 il calcolo è cambiato: bonus ristrutturazione al 50% è confermato solo per abitazione principale (36% per le altre unità) e i costi materiali sono aumentati del 15–20% rispetto al 2021. Un immobile da ristrutturare conviene se: (a) sarà la tua prima casa, (b) hai capienza IRPEF per detrarre in 10 anni, (c) accetti tempi di 8–14 mesi tra acquisto e trasloco. Un immobile finito conviene se cerchi tempi rapidi, reddito da affitto immediato o non hai margine per imprevisti di cantiere.

Fonti normative e riferimenti

• • Agenzia delle Entrate — Guida agevolazioni prima casa (Nota II-bis, art. 1 Tariffa parte I DPR 131/1986).
• • Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025) — proroga Fondo Garanzia CONSAP fino al 31/12/2027 e ampliamento a 24 mesi del termine per alienare l'ex prima casa.
• • Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 convertito in Legge 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa) — tolleranze costruttive, sanatoria difformità formali.
• • DPR 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico Imposta di Registro) — aliquote 2% / 9% e regime prezzo-valore (art. 1 c. 497 L. 266/2005).
• • Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29 — obbligo di conformità catastale al rogito.
• • DM 22 gennaio 2008, n. 37 — norme sicurezza impianti e dichiarazioni di conformità.
• • CONSAP — Fondo di Garanzia Prima Casa, regolamento e modulistica.
• • Consiglio Nazionale del Notariato — Guide al cittadino su acquisto e mutuo.
• • Banca d'Italia — Rapporto sulla stabilità finanziaria, dati mercato mutui residenziali.

Pagina aggiornata a luglio 2026. I dati di mercato locali sono elaborazioni interne Prima Immobiliare su rilevazioni OMI Agenzia delle Entrate e transazioni assistite. Le informazioni fiscali e normative sono a scopo divulgativo: per la tua situazione specifica confrontati sempre con notaio, commercialista e tecnico abilitato.