La proposta d'acquisto immobiliare è il primo atto formale con cui un potenziale compratore manifesta la volontà di acquistare un immobile a un prezzo e condizioni precise. Di norma è irrevocabile per il termine di validità indicato (art. 1329 c.c.): l'acquirente resta vincolato all'offerta, mentre il venditore è libero di accettarla, rifiutarla o attendere la scadenza.
Nel momento in cui il venditore firma per accettazione e l'accettazione viene comunicata all'acquirente (art. 1326 c.c.), la proposta si perfeziona in contratto vincolante per entrambe le parti: da quel momento è come un preliminare di compravendita a tutti gli effetti. In questa guida vediamo cosa deve contenere, come funziona la caparra, quando si può revocare, il ruolo dell'agenzia e l'obbligo di registrazione.
Proposta d'acquisto vs preliminare: la differenza chiave
La proposta d'acquisto vincola solo l'acquirente finché il venditore non l'accetta: l'offerente non può ritirarla nel termine di validità, ma il venditore non ha alcun obbligo. Il preliminare (compromesso) è invece un contratto bilaterale: obbliga entrambe le parti a stipulare il rogito.
Nella prassi italiana, la proposta accettata spesso contiene già tutti gli elementi del preliminare (prezzo, termini, caparra, condizioni sospensive) e viene direttamente seguita dal rogito, senza un compromesso separato. Il compromesso viene stipulato in una fase successiva quando servono tempi lunghi o tutele rafforzate come la trascrizione.
Cosa deve contenere una proposta valida
Perché la proposta possa produrre effetti giuridici deve indicare in modo chiaro:
- Dati completi delle parti (anagrafica, codice fiscale, regime patrimoniale)
- Descrizione dell'immobile con indirizzo e dati catastali (foglio, particella, subalterno)
- Prezzo offerto e piano di pagamento (caparra, acconti, saldo al rogito)
- Termine di validità della proposta (di solito 7-15 giorni)
- Termine per il rogito o per la firma del compromesso
- Caparra o deposito cauzionale (assegno tipicamente non trasferibile o assegno circolare)
- Eventuali condizioni sospensive (ottenimento mutuo, esito verifiche urbanistiche)
- Firma dell'acquirente e spazio per l'accettazione del venditore
Durata e irrevocabilità: quanto vale l'offerta
La proposta si presume irrevocabile per il termine indicato quando così dichiarato per iscritto (art. 1329 c.c.). Nei moduli standard delle agenzie il termine tipico è di 7-15 giorni, prorogabili per accordo scritto. Prima della scadenza l'acquirente non può ritirarla; se il venditore non risponde entro il termine, la proposta perde efficacia e la somma versata come caparra torna all'acquirente.
Se invece la proposta è formulata come revocabile, l'acquirente può ritirarla in qualsiasi momento prima dell'accettazione del venditore: è però una forma sconsigliata perché indebolisce la seria intenzione d'acquisto ed è raramente accettata dalle agenzie.
La caparra nella proposta d'acquisto
Insieme alla proposta l'acquirente consegna di norma un assegno (bancario non trasferibile o circolare) intestato al venditore, che resta trattenuto dall'agenzia in via fiduciaria. Le funzioni della somma cambiano in base all'esito:
- Proposta accettata: la somma diventa caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. se così qualificata nel modulo, e viene consegnata al venditore. In caso di successivo inadempimento dell'acquirente, il venditore la trattiene; se inadempiente è il venditore, deve restituire il doppio
- Proposta rifiutata: l'assegno viene restituito integralmente all'acquirente, senza conseguenze
- Proposta non accettata entro la scadenza: la proposta decade e la somma torna all'acquirente
Accettazione: quando la proposta diventa vincolante
L'accettazione del venditore deve essere piena e comunicata all'acquirente (art. 1326 c.c.): la sola firma sul modulo, senza comunicazione, non perfeziona il contratto. Nella prassi delle agenzie, la comunicazione avviene con consegna a mano, PEC o raccomandata dell'accettazione firmata.
Un'accettazione con modifiche (prezzo diverso, termini diversi) non vale come accettazione ma come nuova controproposta, che a sua volta deve essere accettata dall'acquirente per perfezionare il contratto. Da qui l'importanza di leggere con attenzione ogni riga prima di firmare, sia lato acquirente sia lato venditore.
Condizioni sospensive: la clausola più importante
L'acquirente che ha bisogno del mutuo deve sempre inserire una condizione sospensiva espressa: senza clausola, la mancata delibera comporta la perdita della caparra. Formulazione tipica: 'La presente proposta è subordinata all'ottenimento, da parte dell'acquirente, di un mutuo dell'importo di € XXX, presso primario istituto bancario, entro il [data]. In caso di esito negativo il contratto si risolve automaticamente e la caparra viene restituita integralmente.'
Altre condizioni sospensive comuni: esito positivo di verifiche urbanistiche e catastali, cancellazione di ipoteche esistenti, rilascio dell'immobile da parte di inquilini entro una data, ottenimento di sanatorie in corso.
Registrazione della proposta: l'obbligo dell'agente
Quando la proposta viene stipulata tramite agenzia immobiliare, l'agente ha l'obbligo (art. 10 D.Lgs. 23/2011) di registrare la proposta accettata entro 20 giorni dall'accettazione, con pagamento di 200 € di imposta di registro (più bolli). L'imposta è dovuta anche se poi si stipula un compromesso o si va direttamente al rogito ed è scomputabile dalle imposte del rogito solo se la registrazione contiene già gli elementi essenziali del preliminare.
Se la proposta è stipulata senza agenzia, la registrazione è facoltativa ma consigliata per dare data certa al documento, soprattutto se la caparra è significativa o i tempi tra proposta e rogito sono lunghi.
Firmare in sicurezza: le verifiche prima della proposta
Prima di presentare un'offerta scritta è opportuno chiedere all'agenzia (o al venditore diretto):
- Visura catastale e planimetria aggiornata, per verificare conformità e destinazione d'uso
- Visura ipotecaria aggiornata (ipoteche, pignoramenti, servitù)
- Atto di provenienza (rogito precedente o dichiarazione di successione)
- Titoli edilizi (licenze, permessi di costruire, SCIA, condoni)
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità
- Regolamento condominiale e ultime spese ordinarie/straordinarie
- Eventuali contratti di locazione in essere e loro scadenza