Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito con modificazioni nella Legge 24 luglio 2024 n. 105) ha ampliato le possibilità di regolarizzare piccole difformità edilizie e catastali che, prima della riforma, bloccavano compravendite, mutui e ristrutturazioni. Per il patrimonio immobiliare di Perugia — fatto in larga parte di edifici storici del centro, palazzi ottocenteschi di Elce e Monteluce, casali di collina — è una delle novità normative più rilevanti degli ultimi vent'anni.
Questa guida spiega in modo operativo cosa si può (e cosa non si può) sanare con il Salva Casa, come si presenta la pratica allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune di Perugia e quanto costa mediamente l'iter, con casi concreti tratti dalle compravendite che seguiamo ogni mese.
Cos'è il Decreto Salva Casa e cosa cambia dal 2024
Il Salva Casa modifica il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) introducendo tre novità principali: una sanatoria semplificata per le difformità parziali (nuovo art. 36-bis), l'ampliamento della tolleranza costruttiva (art. 34-bis) e la possibilità di regolarizzare cambi di destinazione d'uso senza opere all'interno della stessa categoria funzionale nelle zone urbane consolidate.
Per Perugia significa poter chiudere in tempi brevi molte pratiche che prima richiedevano varianti in corso d'opera, ricorsi al TAR o rinunce alla vendita: piccoli spostamenti di tramezzi, verande chiuse decenni fa, soppalchi non autorizzati, bagni ricavati in ex ripostigli, cambi d'uso da magazzino ad abitazione in centro storico (nei limiti degli strumenti urbanistici comunali).
Quali difformità si possono sanare
Il nuovo art. 36-bis del DPR 380/2001 introduce la sanatoria in doppia conformità 'semplificata': è sufficiente la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda e la conformità edilizia alle norme vigenti al momento della realizzazione dell'abuso. La doppia conformità 'piena' storica (norme di allora + norme di oggi) resta invece necessaria per gli abusi in area vincolata.
- Difformità parziali: superfici o volumi leggermente diversi dal titolo (finestre, tramezzi, altezze interne)
- Tolleranza costruttiva estesa fino al 5% (ex 2%) per unità sotto 100 mq, 4% fino a 300 mq, 3% oltre
- Interventi edilizi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA (non permesso di costruire)
- Cambi di destinazione d'uso senza opere all'interno della stessa categoria funzionale (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale, commerciale, rurale)
- Difformità catastali di lieve entità, purché coerenti con lo stato dei luoghi legittimo
Cosa NON è sanabile con il Salva Casa
Il decreto non sana gli abusi 'pesanti': aumenti di volume o superficie oltre le soglie di tolleranza, opere in aree soggette a vincolo paesaggistico, idrogeologico o sismico senza le prescritte autorizzazioni, interventi in totale difformità dal permesso di costruire, immobili realizzati in assenza di permesso di costruire quando questo era obbligatorio.
A Perugia questo è un punto delicato: buona parte del centro storico è sotto vincolo paesaggistico ex D.Lgs. 42/2004 e le colline attorno alla città ricadono in aree a pericolosità sismica S2/S3. Prima di partire con la pratica serve una verifica puntuale dei vincoli sul singolo mappale.
L'iter allo Sportello Unico per l'Edilizia di Perugia
La pratica va presentata telematicamente al SUE del Comune di Perugia attraverso il portale dedicato. Serve nominare un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) iscritto all'albo che asseveri la conformità e predisponga la documentazione.
- Accesso agli atti presso l'Archivio Edilizio del Comune per recuperare titoli storici (5-30 giorni)
- Rilievo geometrico dello stato di fatto e confronto con la planimetria catastale
- Relazione tecnica asseverata con dimostrazione della conformità 'semplificata' art. 36-bis
- Elaborati grafici comparativi (stato autorizzato, stato attuale, stato sanato)
- Eventuale documentazione paesaggistica (relazione, fotoinserimenti) se in area vincolata
- Pagamento oblazione, diritti di segreteria e istruttoria
- Deposito telematico e attesa dell'esito (60-90 giorni di media a Perugia)
Quanto costa una sanatoria Salva Casa a Perugia
I costi variano molto in base alla natura dell'abuso, ma per un appartamento tipo di 90-110 mq a Perugia con difformità minori (tramezzi spostati, bagno ricavato, veranda chiusa) l'importo complessivo si colloca in genere tra 2.500 e 6.000 €.
- Onorario tecnico (geometra o architetto): 1.500-3.500 €
- Diritti di segreteria e istruttoria comunale: 150-500 €
- Oblazione (sanzione pecuniaria art. 36-bis): dal doppio del contributo di costruzione a importi fissi per interventi minori
- Aggiornamento catastale con procedura DOCFA: 300-600 €
- Autorizzazione paesaggistica in sanatoria (se area vincolata): 800-2.000 € aggiuntivi
- Perizia strutturale (se interventi hanno interessato parti portanti): 600-1.500 €
Casi tipici che vediamo a Perugia
In centro storico prevalgono le difformità catastali sui palazzi antichi: piante che non rispecchiano decenni di piccoli lavori interni, soppalchi realizzati senza titolo, bagni ricavati in ex ripostigli. Su Elce, Monteluce e Ponte San Giovanni la casistica più frequente è la chiusura di verande o logge negli anni '80-'90. Sui casali in collina i temi ricorrenti sono i cambi d'uso da locali agricoli ad abitativi mai regolarizzati e le tettoie/portici realizzati fuori sagoma.
In tutti questi casi la nuova disciplina del Salva Casa consente, se non ci sono vincoli ostativi, di chiudere la pratica in tempi ragionevoli e sbloccare la vendita o l'erogazione del mutuo. Fondamentale non partire mai in autonomia: prima si fa la verifica preliminare di sanabilità, poi si presenta la domanda.
Perché è cruciale in fase di vendita o acquisto
Dal 2010 la conformità catastale è condizione di validità dell'atto di compravendita (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985). Senza planimetria conforme il notaio non può rogitare. Il Salva Casa non elimina l'obbligo, ma allarga il ventaglio delle situazioni sanabili prima del rogito.
Per chi compra: pretendi sempre la due diligence tecnica con confronto planimetria/stato dei luoghi prima della proposta d'acquisto, oppure inserisci una condizione sospensiva di regolarizzazione a carico del venditore. Per chi vende: se sai di avere difformità, fai la verifica di sanabilità con il Salva Casa prima di pubblicare l'annuncio — un immobile 'pulito' vende prima e a un prezzo più alto.