L'agibilità (fino al 2016 chiamata anche abitabilità) è l'attestazione, prevista dagli artt. 24-26 del DPR 380/2001, che un immobile rispetta i requisiti di sicurezza, salubrità, risparmio energetico e degli impianti stabiliti dalla normativa. Senza agibilità un immobile non può essere legalmente abitato né locato.
Dal 2016 la richiesta si presenta con SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune, entro 15 giorni dalla fine dei lavori o dal cambio di destinazione d'uso. In questa guida trovi quando serve, come richiederla, costi, tempi e cosa fare in fase di vendita se manca.
Quando serve l'agibilità
La SCIA di agibilità è obbligatoria per:
- Nuove costruzioni
- Ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali)
- Interventi che possano incidere su sicurezza, salubrità, risparmio energetico, statica o funzionalità degli impianti
- Cambio di destinazione d'uso (es. da ufficio a residenziale)
Requisiti per ottenerla
Perché l'immobile sia dichiarato agibile deve rispettare:
- Altezza minima dei locali abitabili: 2,70 m (2,40 m per bagni, corridoi, ripostigli)
- Superficie minima monolocale: 28 mq per 1 persona, 38 mq per 2
- Rapporto aeroilluminante minimo 1/8 della superficie di calpestio per ogni locale abitabile
- Conformità degli impianti (elettrico, idrico, termico, gas) certificata secondo il DM 37/2008
- APE (attestato di prestazione energetica) valido
- Conformità catastale e urbanistica (nessun abuso non sanato)
- Collaudo statico per edifici in cemento armato o acciaio
Come si presenta la SCIA di agibilità
La procedura è telematica presso lo Sportello Unico Edilizia (SUE) del Comune. La SCIA va presentata da un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere) entro 15 giorni dalla fine dei lavori, allegando la documentazione tecnica completa.
Documenti tipici richiesti:
- Dichiarazione asseverata del tecnico sulla conformità ai requisiti
- Attestato di prestazione energetica (APE)
- Dichiarazioni di conformità degli impianti (DM 37/2008)
- Certificato di collaudo statico
- Dichiarazione di aggiornamento catastale (Docfa)
- Ricevuta di versamento dei diritti di segreteria
Tempi e costi
Con la SCIA l'agibilità si intende acquisita alla data di presentazione: puoi utilizzare l'immobile immediatamente, salvo controlli successivi del Comune entro 60 giorni. In caso di irregolarità gravi il Comune può ordinare la sospensione dell'uso.
Costi indicativi 2026:
- Diritti di segreteria comunali: 100–300 €
- Parcella del tecnico per SCIA + asseverazione: 500–1.500 €
- APE (se non già presente): 150–400 €
- Aggiornamento catastale (Docfa): 200–500 € per unità
Vendere casa senza agibilità: cosa succede
La vendita di un immobile privo di agibilità è possibile ma rischiosa per entrambe le parti. Il venditore ha l'obbligo di consegnare un immobile idoneo all'uso pattuito: se manca l'agibilità e il compromesso non lo dichiara esplicitamente, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno.
In pratica, prima di firmare il compromesso è essenziale:
- Richiedere al venditore la copia della SCIA di agibilità o del vecchio certificato di abitabilità
- Se manca, quantificare il costo per ottenerla e negoziarlo sul prezzo
- Inserire nel compromesso una clausola precisa (agibilità presente/assente e chi se ne fa carico)
- Verificare l'assenza di abusi edilizi non sanati che impedirebbero il rilascio dell'agibilità
Agibilità e mutuo
La maggior parte delle banche richiede l'agibilità (o il vecchio certificato di abitabilità) come condizione per erogare il mutuo. Senza, l'istruttoria si blocca o il perito applica un forte deprezzamento. Se l'immobile è vecchio ma abitato regolarmente da decenni può bastare un'attestazione del tecnico sulla sussistenza dei requisiti anche in assenza del titolo formale.