La caparra confirmatoria è regolata dall'articolo 1385 del Codice Civile ed è la somma di denaro che l'acquirente consegna al venditore alla firma del contratto preliminare (compromesso). Ha una doppia funzione: prova la serietà dell'impegno e stabilisce in anticipo le conseguenze economiche di un eventuale inadempimento.
Nella prassi immobiliare italiana la caparra confirmatoria varia tra il 10% e il 20% del prezzo di vendita. In questa guida trovi come funziona, quanto versare, la differenza con acconto e caparra penitenziale, cosa succede se una parte non rispetta il compromesso e come tutelarti in ogni fase.
A cosa serve la caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria ha tre funzioni giuridiche precise: confermativa dell'accordo raggiunto, anticipatoria rispetto al prezzo (viene poi imputata al saldo) e risarcitoria in caso di inadempimento. Serve a bloccare l'immobile fino al rogito e a proteggere entrambe le parti dai ripensamenti.
Se tutto va a buon fine e si arriva al rogito, l'importo della caparra viene detratto dal prezzo finale che l'acquirente paga davanti al notaio.
Quanto versare: importo tipico
La legge non fissa un importo minimo o massimo. Nella prassi si versa tra il 10% e il 20% del prezzo pattuito, in funzione di:
- Solidità dell'acquirente (mutuo già deliberato o cash)
- Tempi previsti fino al rogito (più lunghi = caparra più alta)
- Presenza di condizioni sospensive (ottenimento del mutuo, condono, ecc.)
- Valore commerciale dell'immobile e domanda sulla zona
Differenza tra caparra confirmatoria, acconto e caparra penitenziale
Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): garantisce l'esecuzione del contratto. Se l'acquirente recede, il venditore la trattiene; se recede il venditore, deve restituire il doppio. Alternativa: chiedere l'esecuzione forzata + risarcimento danni.
Acconto: semplice anticipo sul prezzo, senza funzione di garanzia. In caso di recesso non produce automaticamente né trattenuta né restituzione doppia — resta solo il diritto di agire per il risarcimento dei danni provati.
Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.): è il "prezzo del recesso" espressamente pattuito. Chi versa può recedere liberamente perdendola; chi riceve può recedere restituendo il doppio. Non dà diritto a esecuzione forzata né a maggior risarcimento.
Cosa succede se l'acquirente non compra
Se l'inadempiente è l'acquirente, il venditore può scegliere una delle due strade:
- Recedere dal preliminare e trattenere la caparra come risarcimento forfettario
- Chiedere in giudizio l'esecuzione forzata del contratto (ex art. 2932 c.c.) o la risoluzione con risarcimento del maggior danno provato
Cosa succede se il venditore rinuncia
Se è il venditore a non voler più vendere, l'acquirente può:
- Recedere e ottenere il doppio della caparra versata
- Chiedere l'esecuzione forzata del preliminare davanti al giudice per ottenere comunque l'immobile
- Optare per la risoluzione con risarcimento del danno effettivo
Come versare la caparra in sicurezza
Regole pratiche per proteggere l'importo:
- Sempre con assegno circolare intestato al venditore o bonifico tracciabile, mai in contanti oltre 5.000 €
- Indicare nel compromesso l'importo, la modalità di pagamento e la dicitura esplicita "a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c."
- Trascrivere il preliminare presso la Conservatoria (con atto notarile) quando la caparra è alta o i tempi al rogito lunghi: protegge da ipoteche o vendite successive
- Verificare prima ipoteche, pignoramenti, vincoli urbanistici e situazione condominiale dell'immobile
Trattamento fiscale della caparra
La caparra confirmatoria non sconta IVA né imposta di registro proporzionale al momento del versamento (Circ. Ag. Entrate 18/E/2013): si paga solo l'imposta di bollo (16 €) se il compromesso è redatto per iscritto. Al rogito la caparra viene imputata al prezzo e le imposte vengono calcolate sull'intero corrispettivo.
Se il compromesso viene registrato all'Agenzia delle Entrate (obbligatorio quando redatto per atto pubblico o scrittura autenticata; facoltativo ma consigliato per scrittura privata), si versa lo 0,50% sulla caparra a titolo di acconto, poi scomputato dalle imposte del rogito.