Bonus Ristrutturazione 2026: detrazione 50% sull'abitazione principale

La detrazione si calcola sulle spese pagate nell'anno (principio di cassa): conta la data del bonifico, non quella della fattura né quella di inizio lavori. Per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2026 l'Agenzia delle Entrate indica il seguente schema:

La detrazione massima teorica è quindi di 48.000 € sull'abitazione principale (50% di 96.000 €) e di 34.560 € negli altri casi (36% di 96.000 €). L'importo va diviso in 10 quote annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi Persone Fisiche) e si può usare solo fino a concorrenza dell'IRPEF dovuta: la parte che eccede l'imposta dell'anno va persa e non si recupera negli anni successivi.

Il tetto di 96.000 € è riferito all'unità immobiliare e comprende le pertinenze. Se i lavori proseguono su più anni ed erano già iniziati in passato, per stabilire quanto resta del massimale si tiene conto delle spese già detratte negli anni precedenti per lo stesso intervento.

Il Bonus Ristrutturazione è entrato in una fase di riduzione progressiva. Sapere cosa succede negli anni successivi è utile per decidere quando pagare i lavori, soprattutto se il cantiere è a cavallo tra il 2026 e il 2027. Secondo la pagina dell'Agenzia delle Entrate sulla misura della detrazione e i limiti di detraibilità, il calendario attuale è il seguente:

In pratica, il 2026 è l'ultimo anno, salvo nuove proroghe, in cui si applica il 50% sull'abitazione principale. Dal 2028 cambia anche il tetto di spesa, che scende a 48.000 €: per i lavori importanti la differenza è rilevante. Su una spesa di 96.000 € sull'abitazione principale si passa da 48.000 € di detrazione nel 2026 a 34.560 € nel 2027 e a 14.400 € dal 2028 (30% di 48.000 €).

Le leggi di bilancio degli ultimi anni hanno più volte modificato questo calendario: le aliquote per il 2027 e gli anni successivi vanno quindi considerate quelle in vigore oggi e potrebbero cambiare con la prossima manovra.

La detrazione spetta a chi sostiene effettivamente la spesa ed è titolare di un rapporto con l'immobile. L'Agenzia delle Entrate elenca tra i beneficiari proprietari, titolari di diritti reali o personali di godimento, inquilini, familiari conviventi e conviventi di fatto. Ma l'aliquota del 50% è riservata solo a una parte di loro: proprietari e titolari di diritti reali di godimento che hanno nell'immobile la propria abitazione principale.

Per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente. Il requisito si verifica rispetto al momento dei lavori: se stai ristrutturando una casa appena comprata in cui andrai a vivere, chiedi al tuo commercialista come documentare il trasferimento della dimora abituale, perché da questo dipende la differenza tra 50% e 36%.

L'art. 16-bis TUIR individua gli interventi agevolabili. Sulle singole abitazioni e sulle loro pertinenze sono ammessi manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia; la manutenzione ordinaria (tinteggiature, sostituzione di pavimenti senza altre opere, riparazioni) è agevolata solo sulle parti comuni condominiali. Prima di iniziare è importante capire quale titolo edilizio serve (CILA, SCIA o permesso di costruire): il tecnico che segue i lavori deve indicarlo, perché la regolarità urbanistica è una condizione della detrazione.

Dal 1° gennaio 2025 sono esclusi dalle detrazioni edilizie gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie alimentate a combustibili fossili, come indicato dall'Agenzia delle Entrate. Chi pensa di cambiare la caldaia deve quindi valutare soluzioni alternative (per esempio pompe di calore o sistemi ibridi), verificando con il tecnico quale agevolazione si applica.

Il pagamento all'impresa deve avvenire con il bonifico bancario o postale dedicato alle detrazioni per ristrutturazione, il cosiddetto bonifico parlante, che quasi tutte le banche offrono come modello preimpostato nell'home banking. Un bonifico ordinario può mettere a rischio la detrazione. Al momento dell'accredito la banca applica una ritenuta d'acconto dell'8% a carico dell'impresa (art. 25 DL 78/2010): per chi paga non cambia nulla, ma è il segnale che il bonifico è stato registrato correttamente.

Le spese per i professionisti (progettista, direttore dei lavori), per gli oneri di urbanizzazione e per le pratiche comunali rientrano tra le spese detraibili, purché siano collegate all'intervento e documentate. Chiedi sempre al professionista e all'impresa fatture che descrivano con precisione i lavori, intestate a chi effettua il pagamento.

La stessa Legge di Bilancio 2026 ha allineato agli stessi valori anche le altre principali detrazioni sulla casa. Le aliquote non dipendono più dal tipo di intervento ma, come per il Bonus Ristrutturazione, dalla posizione di chi paga: 50% per l'abitazione principale di proprietari e titolari di diritti reali, 36% negli altri casi. Sulla stessa spesa non si possono applicare due detrazioni diverse: se un intervento può rientrare in più agevolazioni, si sceglie quale usare. Si possono invece usare misure diverse per lavori distinti sullo stesso immobile, rispettando i limiti di ciascuna.

Il Bonus Barriere Architettoniche al 75% si è concluso il 31 dicembre 2025 e non è stato prorogato. Gli interventi per eliminare le barriere architettoniche restano però agevolabili con il Bonus Ristrutturazione, alle aliquote ordinarie del 2026.

Per i lavori sulle parti comuni del condominio ogni condomino detrae la propria quota millesimale. L'amministratore effettua i bonifici dal conto condominiale e fornisce a ciascun condomino la certificazione delle somme pagate. Per i lavori condominiali è agevolata anche la manutenzione ordinaria. Il condomino che ha nell'appartamento la propria abitazione principale, ed è proprietario o titolare di un diritto reale, applica il 50% sulla propria quota; gli altri il 36%.

Per box, cantine e posti auto collegati all'abitazione il tetto di 96.000 € è unico: abitazione e pertinenza condividono lo stesso massimale. Chi ristruttura sia l'appartamento sia la cantina deve quindi sommare le due spese.

Se vendi l'immobile prima di aver usato tutte le 10 rate, le quote non ancora detratte passano di norma all'acquirente persona fisica, salvo diverso accordo scritto nell'atto di vendita. È un aspetto da chiarire con il notaio già in fase di proposta d'acquisto, perché incide sul valore dell'operazione per entrambe le parti. In caso di decesso del beneficiario, le rate residue passano all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell'immobile.

La maggior parte delle contestazioni nasce da errori formali che si possono evitare con un minimo di organizzazione prima di iniziare i lavori. Gli errori più comuni sono: bonifico ordinario al posto di quello dedicato, fattura intestata a una persona diversa da chi paga, titolo edilizio non presentato prima dell'inizio dei lavori, comunicazione ENEA dimenticata per gli interventi che la richiedono, pagamenti effettuati nell'anno sbagliato rispetto all'aliquota attesa.

Alcuni errori si possono correggere: per esempio, se il bonifico non è completo, l'Agenzia delle Entrate ammette in determinati casi la conferma da parte dell'impresa di aver incluso le somme nel proprio reddito. In caso di dubbio, prima di presentare la dichiarazione dei redditi conviene far controllare l'intera documentazione al CAF o al commercialista: correggere prima costa molto meno che rispondere a un controllo dopo.

Un esempio con numeri, a solo scopo illustrativo. Un proprietario ristruttura il bilocale di 65 mq a Perugia in cui vive, con una spesa complessiva di 60.000 €: impianti idrico, elettrico e gas, rifacimento del bagno, sostituzione degli infissi, pavimenti e finiture. Tutti i pagamenti vengono fatti con bonifico parlante entro il 31 dicembre 2026.

Le cifre sono calcolate sulla base delle aliquote in vigore. La detrazione reale dipende dalla documentazione, dall'IRPEF dovuta ogni anno e dalle eventuali modifiche normative: è un esempio da verificare con il proprio consulente.

Se stai ristrutturando l'abitazione principale di cui sei proprietario, il 2026 è l'anno più conveniente: dal 1° gennaio 2027 la stessa spesa vale 14 punti percentuali in meno (dal 50% al 36%). Per gli altri immobili il calo è dal 36% al 30%. Dal 2028 si riduce anche il tetto di spesa.

Conta la data del pagamento: una fattura di dicembre 2026 pagata a gennaio 2027 segue le aliquote del 2027. Se i lavori sono già avviati, parla con l'impresa di un calendario di acconti coerente con l'avanzamento del cantiere. Pagare in anticipo lavori non ancora eseguiti richiede cautela: valuta con il tuo consulente i rischi e le garanzie, prima di decidere.

Infine, la ristrutturazione incide sul valore di mercato dell'immobile. Se stai valutando di vendere dopo i lavori, o di comprare una casa da ristrutturare, ti aiutiamo a capire quanto vale l'immobile prima e dopo l'intervento.