Chi ristruttura casa nel 2026 può ancora contare sul Bonus Ristrutturazione previsto dall'art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (TUIR), ma con aliquote diverse rispetto al biennio 2024-2025. La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1 comma 55) ha modificato lo schema di riduzione progressiva già introdotto dal DL 39/2024: per le spese sostenute nel 2026 la detrazione IRPEF è del 36% se l'immobile è adibito ad abitazione principale del beneficiario e del 30% negli altri casi, sempre entro il tetto di 96.000 € per unità immobiliare e da recuperare in 10 rate annuali di pari importo.
Il 2025 è stato l'ultimo anno con l'aliquota potenziata al 50% sull'abitazione principale; dal 2027 tutte le tipologie di immobile scendono al 30% e senza ulteriore proroga la disciplina rientrerà nel regime «a regime» del 36% previsto direttamente dall'art. 16-bis TUIR. In questa guida trovi: aliquote e massimali 2026, lavori ammessi, procedura del bonifico parlante e ritenuta 8%, novità sulla non decadenza al cambio d'uso (Circolare AdE 17/E del 26 giugno 2025), cumulabilità con Ecobonus e Sismabonus, disciplina delle pertinenze e delle parti comuni condominiali, ravvedimento in caso di errori formali.
Aliquote e massimali 2026: cosa dice la legge
Per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2026 (principio di cassa: contano la data del bonifico parlante e non quella della fattura) la disciplina è quella dell'art. 16-bis TUIR come modificato dall'art. 1 c. 55 L. 207/2024. Il quadro operativo è il seguente:
- Abitazione principale del beneficiario: detrazione IRPEF 36% — importo massimo di detrazione 34.560 € (36% di 96.000 €)
- Altri immobili residenziali (seconde case, immobili locati, immobili detenuti da familiari): detrazione IRPEF 30% — importo massimo di detrazione 28.800 €
- Massimale di spesa: 96.000 € per unità immobiliare e per anno, comprensivo delle pertinenze accatastate in C/2, C/6 o C/7 collegate all'abitazione
- Ripartizione: 10 quote annuali di pari importo in dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Redditi PF, quadro E rigo E41-E43)
- Anno 2027: aliquota unica 30% su tutte le tipologie; dal 2028 regime a regime al 36% salvo nuove proroghe (art. 16-bis c. 1 TUIR nel testo vigente)
- Requisito «abitazione principale»: l'immobile deve essere dimora abituale del beneficiario alla data di inizio lavori oppure entro la fine dei lavori (Circolare AdE 17/E del 26 giugno 2025)
Quali lavori danno diritto alla detrazione
L'art. 16-bis TUIR delimita con precisione gli interventi agevolabili sulle singole unità abitative (categorie catastali del gruppo A esclusi A/10) e sulle relative pertinenze. Sulle unità singole sono ammesse manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (art. 3 c. 1 lett. b, c, d DPR 380/2001), mentre la manutenzione ordinaria è ammessa solo sulle parti comuni condominiali. Rientrano tra gli interventi tipici:
- Rifacimento di impianti idrico, elettrico, termico e gas con adeguamento a norma (D.M. 37/2008)
- Sostituzione infissi con modifica di sagoma o materiale, purché rientrante nella manutenzione straordinaria (sostituzione «uno a uno» in edificio singolo può essere manutenzione ordinaria non agevolata)
- Rifacimento bagni e cucine con modifiche impiantistiche o di layout (spostamento tramezzi, colonne di scarico)
- Ristrutturazione edilizia: demolizione e ricostruzione di tramezzi, modifiche alla planimetria, apertura o chiusura di vani (previa CILA o SCIA)
- Restauro e risanamento conservativo di immobili vincolati ex D.Lgs. 42/2004
- Parti comuni condominiali: rifacimento facciate, tetti, scale, ascensori, cortili, giardini condominiali — anche in manutenzione ordinaria
- Interventi finalizzati al risparmio energetico non rientranti nell'Ecobonus e eliminazione delle barriere architettoniche non rientranti nel Bonus Barriere 75% (art. 119-ter DL 34/2020, prorogato)
- Interventi antisismici in zona 1, 2 o 3 quando non si opta per il Sismabonus rafforzato (v. sezione dedicata)
Il bonifico parlante: procedura corretta e ritenuta 8%
Il pagamento dei lavori a soggetti non professionisti (imprese edili) deve avvenire tramite bonifico parlante bancario o postale dedicato alle detrazioni fiscali (art. 25 DL 78/2010). Un bonifico ordinario o incompleto fa perdere la detrazione: la Cassazione ha però ammesso la sanatoria se l'impresa rilascia una dichiarazione sostitutiva attestante l'inclusione degli importi nel proprio reddito imponibile (Cass. 24839/2019). Elementi obbligatori del bonifico:
- Causale con riferimento normativo esplicito: «Bonifico per lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall'art. 16-bis del D.P.R. 917/1986»
- Codice fiscale del beneficiario della detrazione (chi pagherà l'IRPEF ridotta dalla detrazione, non necessariamente il proprietario: v. sezione detentori)
- Partita IVA o codice fiscale del beneficiario del pagamento (impresa esecutrice o fornitore)
- Ritenuta d'acconto 8% applicata automaticamente dalla banca sull'importo netto del bonifico (imponibile IVA) e versata all'Erario con codice tributo 1039
- Pagamenti a professionisti (progettista, direttore lavori): NON serve bonifico parlante, basta un pagamento tracciabile e la fattura specifica
- Pagamenti a Enti pubblici (oneri di urbanizzazione, TOSAP, imposta di bollo): NON servono bonifico parlante né ritenuta
- Conservazione documenti: fatture, ricevute bonifici, abilitazioni edilizie (CILA/SCIA/permesso), asseverazioni, ricevute F24 per 5 anni dall'ultima rata detratta (in pratica fino a 15 anni dal termine dei lavori, ex art. 43 DPR 600/1973)
Chi può detrarre: proprietari, familiari e detentori
L'art. 16-bis TUIR c. 1 estende la detrazione oltre ai proprietari. Possono beneficiare del Bonus tutti i soggetti che possiedono o detengono l'immobile su cui sono eseguiti gli interventi:
- Proprietari e nudi proprietari, anche in comunione (detrazione ripartita pro-quota o per intero al pagatore, se documentata)
- Usufruttuari, titolari di diritto di uso, abitazione o superficie
- Inquilini con contratto registrato e comodatari in comodato registrato: consenso scritto del proprietario e sostenimento effettivo delle spese in capo al detentore
- Familiari conviventi del proprietario (coniuge, uniti civilmente, parenti entro il 3° grado e affini entro il 2°) e convivente more uxorio (Circolare AdE 7/E 2018): non serve contratto, basta la convivenza risultante dallo stato di famiglia alla data di inizio lavori
- Promissari acquirenti con preliminare registrato e immissione nel possesso
Novità 2025-2026: la detrazione non decade se cambi destinazione
La Circolare Agenzia delle Entrate 17/E del 26 giugno 2025 ha chiarito un punto molto discusso: il requisito dell'«abitazione principale» — necessario per accedere all'aliquota potenziata (50% nel 2025, 36% nel 2026) invece di quella ordinaria — va verificato al momento di inizio dei lavori o, in alternativa, al termine degli stessi. Se in uno dei due momenti l'immobile è adibito ad abitazione principale del beneficiario, la detrazione si applica per intero e non decade se successivamente il contribuente trasferisce la residenza, dà in locazione l'immobile o lo destina a seconda casa.
Le rate di detrazione già maturate continuano ad essere fruibili nei 10 anni previsti anche in caso di successivo cambio di destinazione. In caso di vendita dell'immobile ristrutturato, le rate residue si trasferiscono automaticamente all'acquirente persona fisica (art. 16-bis c. 8 TUIR), salvo diverso accordo espresso in atto notarile che riservi al venditore le rate residue. Il trasferimento opera anche per successione: gli eredi che detengono materialmente e direttamente l'immobile (non solo la nuda proprietà) proseguono la detrazione fino al termine.
Ecobonus, Sismabonus e Bonus Mobili: cumulo e alternative
Nel 2026 restano attive più misure detrattive sulla casa, con aliquote sostanzialmente allineate al Bonus Ristrutturazione ma con procedure e massimali propri. Non è possibile cumulare due detrazioni sulla stessa spesa: se un intervento rientra sia nel Bonus Ristrutturazione sia nell'Ecobonus, il contribuente sceglie una sola misura (Circolare 7/E 2021). È invece possibile applicare misure diverse su interventi distinti nello stesso cantiere.
- Ecobonus (art. 14 DL 63/2013) — riqualificazione energetica (cappotto termico, pompe di calore, caldaie a condensazione classe A con termoregolazione evoluta, infissi ad alto rendimento, schermature solari). Aliquote 2026: 36% abitazione principale / 30% altri — massimali per tipologia (60.000 € cappotto, 30.000 € pompa di calore, ecc.). Obbligo di asseverazione tecnica e comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla data di fine lavori (l'omissione fa perdere la detrazione, Circolare AdE 13/E 2019)
- Sismabonus (art. 16 c. 1-bis e ss. DL 63/2013) — interventi antisismici in zone 1, 2 o 3. Aliquote base 2026 allineate al Bonus Ristrutturazione (36%/30%) sullo stesso massimale di 96.000 €; le maggiorazioni per riduzione di classe di rischio (fino al 70% per 1 classe e 80% per 2 classi; 75% e 85% su parti comuni condominiali) restano vigenti fino al 31/12/2026 salvo proroga. Serve asseverazione preventiva del progettista strutturale (modello Allegato B DM 58/2017) prima dell'inizio lavori: senza deposito preventivo la maggiorazione non spetta (Cass. 15024/2023)
- Bonus Mobili ed Elettrodomestici — detrazione 50% su acquisto di arredi e grandi elettrodomestici di classe elevata (A per forni, A+ per lavatrici e frigoriferi) collegati a intervento di recupero edilizio iniziato dal 1° gennaio dell'anno precedente. Tetto di spesa 2026: 5.000 € per unità immobiliare (art. 1 c. 55 L. 207/2024). Non serve bonifico parlante: bastano bonifico ordinario, carta o finanziamento tracciato. Recupero in 10 rate annuali
- Bonus Barriere Architettoniche 75% (art. 119-ter DL 34/2020) — resta al 75% per interventi conformi al DM 236/1989, con massimali specifici (50.000 € edifici unifamiliari, 40.000 € unità in edifici plurifamiliari fino a 8 unità, 30.000 € oltre)
- Sconto in fattura e cessione del credito — eliminati dal DL 39/2024 (11 aprile 2024) per tutti i bonus edilizi, con eccezioni tassative (edifici colpiti da sismi, IACP, cooperative indivisibili con condizioni specifiche). La detrazione può essere fruita solo in dichiarazione dei redditi
Casi particolari: condomini, pertinenze, immobili storici
Nelle parti comuni condominiali (art. 1117 c.c.) la detrazione spetta a ciascun condomino in proporzione alla quota millesimale, con massimale di 96.000 € moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l'edificio (Circolare AdE 121/E 1998, ancora attuale). L'amministratore effettua i bonifici parlanti dal conto condominiale, rilascia entro il 16 marzo la certificazione dei pagamenti pro-quota e trasmette i dati all'Agenzia delle Entrate per la precompilata. Nei condomìni minimi (fino a 8 condomini senza amministratore obbligatorio) uno dei condomini opera come rappresentante e ottiene il codice fiscale del condominio ai soli fini della trasmissione dati (Provvedimento AdE 27 aprile 2017).
Per box, cantine e posti auto (categorie C/2, C/6, C/7) i lavori sono detraibili quando la pertinenza è accatastata come pertinenza dell'unità abitativa del contribuente. Se l'immobile principale è abitazione principale, anche la pertinenza gode dell'aliquota 36%; altrimenti si applica il 30%. Il massimale di 96.000 € è cumulativo: se l'abitazione ha già consumato integralmente il tetto, non si aggiunge un massimale autonomo per la pertinenza.
Per immobili vincolati ex D.Lgs. 42/2004 (interesse storico-artistico) la detrazione spetta sui costi effettivamente sostenuti anche in caso di manutenzione ordinaria; la certificazione del vincolo va allegata alla documentazione. Non è cumulabile con la detrazione IRPEF del 19% per spese di manutenzione su beni vincolati (art. 15 c. 1 lett. g TUIR): il contribuente sceglie il regime più conveniente.
Ravvedimento: come rimediare a errori formali
Gli errori formali più frequenti che generano contestazioni dell'Agenzia delle Entrate sono: bonifico non parlante o con dati incompleti, mancata comunicazione ENEA entro 90 giorni per gli interventi che la richiedono (Ecobonus, cappotto), fattura intestata a soggetto diverso dal pagatore del bonifico, CILA/SCIA non depositata prima dell'inizio lavori.
In parte questi errori sono sanabili con dichiarazione sostitutiva dell'impresa esecutrice (per il bonifico non parlante, Cass. 24839/2019) o con ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997). L'omesso versamento della ritenuta 8% da parte della banca non pregiudica il diritto alla detrazione se il pagamento è tracciato. In caso di detrazione fruita ma non spettante (es. immobile non ristrutturabile, spese non ammesse), il contribuente deve restituire la somma detratta con interessi legali e sanzione del 30% ridotta al 25% dal 1° settembre 2024 (D.Lgs. 87/2024), ulteriormente riducibile con ravvedimento a 1/8, 1/7 o 1/6 a seconda del tempo trascorso.
Simulazione: ristrutturazione appartamento a Perugia
Un contribuente ristruttura un bilocale di 65 mq a Perugia (via del Cortone, Elce), abitazione principale, con spesa complessiva di 60.000 € ripartita così: 25.000 € impianti (idrico + elettrico + gas a norma), 12.000 € rifacimento bagno con nuova colonna di scarico, 10.000 € sostituzione infissi in taglio termico, 8.000 € cappotto interno, 5.000 € pavimenti e finiture. Confronto tra i tre scenari possibili:
- Scenario A — Bonus Ristrutturazione integrale (abitazione principale): 36% su 60.000 € = 21.600 € di detrazione totale, ripartiti in 10 rate annuali da 2.160 €. Se lo stesso lavoro fosse su seconda casa: 30% = 18.000 € (1.800 €/anno)
- Scenario B — Split Ecobonus + Ristrutturazione (abitazione principale): 10.000 € infissi + 8.000 € cappotto in Ecobonus (36% = 6.480 €) e restanti 42.000 € in Bonus Ristrutturazione (36% = 15.120 €). Totale detrazione 21.600 €: equivalente allo scenario A perché le aliquote coincidono nel 2026
- Scenario C — con Bonus Mobili post-lavori: acquisto arredi e grandi elettrodomestici per 5.000 € entro il 31/12/2026, con lavori iniziati nel 2025 o 2026. Detrazione aggiuntiva 2.500 € (50% di 5.000 €) in 10 rate da 250 €
- Capienza IRPEF: la detrazione è utilizzabile fino a concorrenza dell'IRPEF lorda annuale. Con una detrazione annuale di 2.160 € serve un'IRPEF di almeno 2.160 € (indicativamente reddito imponibile oltre ~19.000 €). Le quote non utilizzate per incapienza sono perse: non si riportano agli anni successivi
Cosa fare entro fine 2026 e cosa aspettarsi dal 2027
Per il 2026 il quadro è stabile: 36% se abitazione principale del beneficiario alla data di inizio o fine lavori, 30% negli altri casi. Il principio di riferimento è la cassa: conta la data valuta del bonifico parlante, non quella della fattura né quella dei lavori. Un intervento fatturato il 30 novembre 2026 ma pagato il 5 gennaio 2027 ricade integralmente nelle aliquote 2027 (30% uniforme).
Chi ha lavori importanti in corso e vuole massimizzare la detrazione a parità di aliquota deve anticipare i pagamenti entro il 31 dicembre 2026 solo se sull'immobile abitazione principale (con 36% vs 30% del 2027 si ottiene un 6% in più). Per gli altri immobili non c'è convenienza a spostare la spesa perché l'aliquota è identica (30%) in entrambi gli anni. Nel 2028, salvo nuovi interventi legislativi, si torna al 36% «a regime» previsto dall'art. 16-bis TUIR nella sua versione ordinaria: chi può programmare, può valutare se rinviare lavori non urgenti.
Due casi reali in Umbria (2026)
Come si applicano concretamente le aliquote 2026 e la regola di cassa? Due situazioni ricorrenti nel nostro portafoglio, con numeri veri e scelte operative.
- Ristrutturazione trilocale a Ponte San Giovanni (Perugia) — Abitazione principale del proprietario, 85 mq, rifacimento bagni + impianto elettrico + serramenti per 48.000 € complessivi. Bonifici parlanti (causale ex art. 16-bis TUIR con codice fiscale beneficiario e P.IVA impresa) tutti entro il 31/12/2026: detrazione al 36% = 17.280 €, ripartita in 10 quote annuali da 1.728 €. Lo stesso intervento pagato a gennaio 2027 sarebbe sceso al 30% (14.400 €): l'anticipo di cassa a dicembre vale 2.880 € netti
- Seconda casa a Beroide (Spoleto) — Villetta non abitazione principale del beneficiario, rifacimento tetto + cappotto termico esterno per 62.000 €. Aliquota Bonus Ristrutturazione 2026 al 30% = 18.600 € in 10 quote da 1.860 €. Valutata alternativa Ecobonus 65% ex art. 14 DL 63/2013 sul cappotto (37.000 € della spesa): asseverazione APE ante/post + comunicazione ENEA entro 90 giorni fine lavori sbloccano detrazione 24.050 € su quella quota. Combinazione ottimale: cappotto in Ecobonus 65%, tetto in Bonus 30%, capienza IRPEF verificata con commercialista prima dei lavori