L'agevolazione prima casa è il beneficio fiscale più utilizzato in Italia per l'acquisto dell'abitazione principale: consente di applicare l'imposta di registro al 2% (invece del 9%) sull'acquisto da privato, oppure l'IVA al 4% (invece del 10%) sull'acquisto dal costruttore, mantenendo fisse a 50 € imposte ipotecaria e catastale.
Dal 1° gennaio 2025 la Legge di Bilancio ha modificato la Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 estendendo da uno a due anni il termine entro cui vendere la ex prima casa senza perdere le agevolazioni sull'acquisto della nuova abitazione. Nel 2026 la disposizione resta pienamente in vigore. Vediamo requisiti, imposte, casi di decadenza e come pianificare la compravendita in modo sicuro.
Requisiti per accedere all'agevolazione prima casa
Per applicare le imposte ridotte l'acquirente deve rispettare tutti i requisiti previsti dalla Nota II-bis del D.P.R. 131/1986:
- L'immobile deve essere residenziale e non di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9 escluse; tipiche ammesse: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11)
- L'acquirente deve trasferire la residenza nel Comune dove si trova l'immobile entro 18 mesi dal rogito (oppure svolgervi la propria attività lavorativa)
- Non possedere un altro immobile nello stesso Comune, anche in comunione con il coniuge
- Non essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o altri diritti reali su un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa (salvo la vendita entro 2 anni: vedi sotto)
- Dichiarare tali requisiti direttamente nell'atto di acquisto davanti al notaio
Le imposte ridotte: quanto si risparmia davvero
Il risparmio dipende dalla tipologia di venditore. In sintesi:
- Acquisto da privato: imposta di registro al 2% sul valore catastale (invece del 9%), imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna
- Acquisto dal costruttore entro 5 anni dalla fine lavori: IVA al 4% sul prezzo (invece del 10%), imposte fisse (registro, ipotecaria, catastale) di 200 € ciascuna
- Base imponibile prezzo-valore: per l'acquisto da privato l'imposta di registro si calcola sul valore catastale (rendita × 115,5 per la prima casa), quasi sempre molto inferiore al prezzo di mercato
Vendere la ex prima casa: il nuovo termine di 2 anni (dal 2025)
Chi acquista una nuova prima casa possedendo ancora un immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni può comunque beneficiare delle imposte ridotte, a condizione di vendere la vecchia prima casa entro 2 anni dal rogito del nuovo immobile. Prima della modifica del 2025 il termine era di un solo anno, spesso troppo breve nei mercati meno dinamici.
L'impegno alla vendita va dichiarato espressamente nell'atto di acquisto della nuova prima casa. Il conteggio dei 24 mesi decorre dalla data del rogito notarile del nuovo immobile; entro quella scadenza il vecchio deve essere effettivamente venduto (rogito, non semplice preliminare).
Decadenza dall'agevolazione: cosa succede se non si vende in tempo
Se l'acquirente non rispetta il termine biennale, oppure viene meno un altro requisito (mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, false dichiarazioni in atto, vendita del nuovo immobile entro 5 anni senza riacquisto entro 1 anno), scattano le conseguenze fiscali previste dalla Nota II-bis:
- Recupero della differenza d'imposta non versata al momento dell'acquisto (dal 2% al 9% per il registro, dal 4% al 10% per l'IVA)
- Interessi legali sulla somma dovuta a partire dalla data del rogito
- Sanzione amministrativa pari al 30% dell'imposta non versata (art. 13 D.Lgs. 471/1997)
- L'Agenzia delle Entrate può notificare l'avviso di liquidazione entro 3 anni dall'evento che ha causato la decadenza
Come evitare la decadenza: strategie pratiche
L'estensione a 2 anni offre più respiro, ma la pianificazione resta centrale. Alcune buone pratiche:
- Valutare il mercato prima di comprare: verificare i tempi medi di vendita nella zona della ex prima casa (a Perugia oggi 4-6 mesi per immobili prezzati correttamente)
- Prezzo di listino realistico: sopravvalutare la vecchia casa allunga i tempi e mette a rischio il beneficio fiscale
- Affidare la vendita a un'agenzia con un mandato non troppo lungo, per intervenire tempestivamente in caso di scarsa risposta del mercato
- Ravvedimento operoso: se ci si rende conto in anticipo che non si riuscirà a vendere entro i 2 anni, si può regolarizzare spontaneamente riducendo la sanzione (art. 13 D.Lgs. 472/1997)
- Non affittare la vecchia casa in un modo che ne pregiudichi la vendita nei tempi: contratti troppo lunghi o cedolare secca possono ridurre il bacino di acquirenti
Prima casa under 36 e altri incentivi cumulabili
L'agevolazione prima casa può cumularsi con altri incentivi ancora attivi nel 2026: il credito d'imposta pari all'imposta di registro versata sulla prima casa venduta, riutilizzabile sulla nuova (art. 7 L. 448/1998); la garanzia CONSAP all'80% sul mutuo per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 €; le detrazioni sugli interessi passivi del mutuo prima casa (19% su un massimale di 4.000 €).
Per gli acquisti stipulati entro il 31 dicembre 2023 dagli under 36 con ISEE fino a 40.000 €, era prevista anche l'esenzione totale da imposte di registro/IVA e credito d'imposta pari all'IVA versata: dal 2024 questa misura non è stata rinnovata, mentre la garanzia CONSAP è stata prorogata.