Contratto di locazione a uso abitativo

Le principali sono: contratto a canone libero 4+4 (durata 4 anni rinnovabili di altri 4), contratto a canone concordato 3+2 (durata 3 anni + 2, con canoni calmierati dagli accordi territoriali), contratto transitorio (da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate) e contratto per studenti universitari (da 6 a 36 mesi in comuni sede di università).

Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione può essere fatta online tramite il servizio RLI dell'Agenzia delle Entrate, oppure di persona in un ufficio territoriale. Servono: contratto firmato in duplice copia, modello RLI compilato, F24 Elide per il pagamento delle imposte (registro 2% del canone annuo + bollo 16€ ogni 4 facciate) oppure adesione alla cedolare secca.

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo sul contratto. L'aliquota è 21% sul canone (10% per contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa come Perugia). Conviene quasi sempre a chi ha redditi medio-alti e non deduce spese sull'immobile, perché evita la tassazione progressiva IRPEF.

Per legge le spese di registrazione (imposta di registro e bollo) sono a carico di locatore e conduttore in parti uguali (50% ciascuno), salvo diverso accordo scritto. Con la cedolare secca queste imposte non sono dovute.

Dati completi delle parti, identificazione catastale dell'immobile, importo del canone e modalità di pagamento, durata, deposito cauzionale (max 3 mensilità), attestato di prestazione energetica (APE), destinazione d'uso, ripartizione delle spese condominiali (tabella oneri accessori) e firma di entrambe le parti su ogni pagina.

Il deposito cauzionale non può superare 3 mensilità del canone. Deve essere restituito al termine del contratto, con gli interessi legali maturati, entro tempi ragionevoli e al netto di eventuali danni all'immobile documentati.

Sì, il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi (esigenze lavorative, salute, famiglia) con preavviso di 6 mesi tramite raccomandata A/R. Il contratto può prevedere una clausola di recesso libero, sempre con preavviso di 6 mesi.

Il locatore può avviare la procedura di sfratto per morosità: il ritardo di oltre 20 giorni oltre la scadenza, o di due mensilità di oneri accessori superiori all'importo di una mensilità, costituisce causa di risoluzione. Il procedimento si avvia tramite intimazione di sfratto e citazione per la convalida davanti al Tribunale.

Sì, l'APE è obbligatorio: deve essere allegato al contratto e i suoi estremi vanno indicati nel testo. La mancata consegna al conduttore comporta una sanzione da 500 a 3.000 euro per ciascuna parte, ridotta della metà se la registrazione avviene entro 45 giorni.

Sì, Perugia rientra tra i comuni ad alta tensione abitativa: si possono stipulare contratti 3+2 a canone concordato secondo l'accordo territoriale sottoscritto dalle associazioni di categoria. Il canone deve rientrare nelle fasce previste dall'accordo, calcolate su zona, superficie e caratteristiche dell'immobile. La cedolare secca al 10% è particolarmente vantaggiosa.