Nel 2026 l'immobiliare torna centrale nei portafogli degli investitori italiani grazie alla combinazione tra tassi BCE in calo (dal 4,50% al 2,25% tra 2024 e 2026), inflazione stabilizzata sotto il 2% e ripresa delle compravendite (+3,8% YoY nel primo semestre 2026, dati OMI). Ma il rendimento reale dipende da città, tipologia, strategia di locazione e fiscalità: gli scostamenti tra un buon investimento e uno mediocre superano facilmente il 3% di rendimento netto annuo.
Questa guida analizza i rendimenti attesi per città e tipologia, la tassazione applicabile, i rischi concreti (sfitto, morosità, manutenzione straordinaria, normativa Case Green) e le tre principali strategie: buy-to-let tradizionale, affitti brevi, ristrutturazione e rivendita.
Rendimento lordo medio 2026 per città e tipologia
Il rendimento lordo si calcola come canone annuo diviso prezzo di acquisto (comprensivo di imposte e spese notarili). Ecco i valori medi per bilocale in zona semi-centrale al 2026:
- Milano: 3,8-4,5% lordo (5.500-7.500 €/mq)
- Roma: 4,5-5,5% lordo (3.500-5.000 €/mq)
- Torino: 6,5-7,5% lordo (1.800-2.800 €/mq)
- Bologna: 4,8-5,8% lordo (3.200-4.500 €/mq)
- Firenze: 4,2-5,0% lordo (3.800-5.200 €/mq)
- Perugia: 5,5-6,8% lordo (1.400-2.100 €/mq)
- Napoli: 5,0-6,5% lordo (2.400-3.800 €/mq)
- Bari: 6,0-7,5% lordo (1.900-2.900 €/mq)
Dal lordo al netto: le voci da sottrarre
Il rendimento netto è quello che conta davvero e si ottiene sottraendo dal canone annuo: IMU seconda casa (0,76-1,06% del valore catastale rivalutato), spese condominiali non ribaltabili sul conduttore (30-40% del totale), manutenzione ordinaria e accantonamento straordinaria (5-8% del canone annuo), sfitto medio 1 mese/anno, assicurazione multirischio (150-250 €/anno), tassazione (cedolare 21% o 26% per brevi, oppure IRPEF ordinaria).
In media, dal rendimento lordo togli tra 1,8 e 2,5 punti percentuali per ottenere il netto. Un bilocale a Perugia acquistato a 120.000 € e affittato a 650 €/mese genera 7.800 € lordi/anno (6,5% lordo), che diventano circa 5.400 € netti/anno dopo tutti i costi (4,5% netto).
Fiscalità: cedolare secca vs IRPEF
La cedolare secca al 21% (contratti a canone libero 4+4) o al 10% (contratti a canone concordato 3+2 in comuni ad alta tensione abitativa come Perugia) sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro. È quasi sempre più conveniente dell'IRPEF ordinaria per redditi da locazione superiori a 5.000 €/anno.
Per gli affitti brevi (fino a 30 giorni) la cedolare è del 21% sul primo immobile e 26% dal secondo (Legge di Bilancio 2024, confermata 2026). Se svolgi affitti brevi in modo imprenditoriale (oltre 4 immobili o servizi accessori tipici alberghieri) devi aprire partita IVA con regime forfettario o ordinario.
Tre strategie a confronto
Buy-to-let tradizionale (4+4 o 3+2): rendimento netto 3,5-5% con basso stress gestionale. Ideale per chi cerca rendita passiva a lungo termine. Rischio principale: morosità (5-8% dei contratti in Italia) e Case Green (immobili in classe E-F-G da riqualificare entro 2030-2033).
Affitti brevi (Airbnb, Booking): rendimento netto 6-10% in città turistiche, ma con carico gestionale alto (pulizie, check-in, gestione recensioni) e concorrenza in crescita. Dal 2024 obbligo di CIN (Codice Identificativo Nazionale) per tutti gli immobili. In molti comuni sono in arrivo limiti al numero di notti/anno.
Ristrutturazione e rivendita (flip): rendimento potenziale 15-25% in 12-18 mesi su singola operazione, sfruttando Bonus Ristrutturazione 50% e Ecobonus. Rischio elevato: sforamento tempi/costi, ritardi burocratici, plusvalenza tassata al 26% se vendi entro 5 anni.
Rischi concreti da valutare prima di comprare
Sfitto: nelle zone di provincia i tempi medi di ricerca inquilino sono 2-4 settimane; nei piccoli comuni possono arrivare a 2-3 mesi. Considera sempre 1 mese di sfitto/anno nei calcoli.
Morosità: il 5-8% dei contratti in Italia sviluppa morosità grave; il tempo medio per uno sfratto per morosità è di 12-18 mesi. Verifica sempre CU, buste paga, garante e assicurati con polizza affitto (0,7-1,2% del canone annuo).
Case Green (Direttiva UE 2024/1275): gli immobili in classe E, F, G perderanno valore fino al 15-25% entro il 2033 quando saranno vincolati alla riqualificazione. Compra in classe D o superiore, oppure calcola i costi di riqualificazione (Ecobonus + Superbonus se disponibile) nel prezzo di acquisto.
Interventi straordinari condominiali: verifica sempre l'ultimo verbale di assemblea prima di acquistare. Facciate, tetti, ascensori e impianti obsoleti possono generare spese straordinarie da 5.000 a 30.000 €.
Investire in Umbria: Perugia e Spoleto
Perugia e Spoleto offrono rendimenti lordi tra i più alti d'Italia (5,5-7%) grazie a prezzi al mq contenuti e forte domanda locativa (università, ospedale, sedi Nato, turismo culturale). Le zone più performanti a Perugia per l'affitto sono Elce (studenti e sanitari), Fontivegge (lavoratori pendolari) e centro storico (affitti brevi turistici). A Spoleto il centro storico rende bene per affitti brevi durante il Festival dei Due Mondi (giugno-luglio).
Il taglio più liquido per l'affitto tradizionale è il bilocale 45-60 mq con budget 90.000-140.000 € completo di lavori. Per affitti brevi conviene un trilocale in centro storico ristrutturato, budget 180.000-260.000 €.