Chi affitta un immobile deve scegliere ogni anno tra due regimi fiscali: la cedolare secca (imposta sostitutiva del 21% o 10%) e la tassazione IRPEF ordinaria. Nella maggior parte dei casi la cedolare secca è più vantaggiosa, ma non sempre. Vediamo quando conviene ciascuna opzione.
Come funziona la cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale, si esercita in fase di registrazione del contratto (o annualmente in caso di rinnovo). Sostituisce IRPEF, addizionali regionali/comunali, imposta di registro e di bollo sul contratto.
Aliquote 2026: 21% per contratti a canone libero (4+4), 10% per contratti a canone concordato (3+2) nei comuni ad alta tensione abitativa come Perugia.
Come funziona la tassazione IRPEF
Il canone confluisce nel reddito complessivo dopo un abbattimento del 5% (o 25% per contratti concordati). Si applicano poi le aliquote IRPEF progressive: 23% fino a 28.000 €, 35% da 28.001 a 50.000 €, 43% oltre. Sommano addizionali (0,9–3,3%) e imposte di registro (2% annuo) + bollo.
Simulazione: canone 800 €/mese a Perugia
Canone annuo lordo: 9.600 €. Reddito da lavoro dipendente: 35.000 €.
Cedolare secca 21%: 2.016 € di imposta, nessun costo di registrazione. Netto affitto: 7.584 €.
IRPEF ordinaria: reddito imponibile 9.120 € (95%), tassato al 35% = 3.192 € + addizionali (~180 €) + registro annuo 192 € + bollo. Totale ≈ 3.564 €. Netto: 6.036 €.
Con cedolare risparmi 1.548 €/anno. Con contratto concordato (aliquota 10%) risparmieresti 2.604 €.
Quando conviene l'IRPEF ordinaria
L'IRPEF può convenire se hai un reddito basso (fino a 15.000 € totali), molte spese deducibili sull'immobile, oneri detraibili elevati (mutuo, ristrutturazioni, spese sanitarie) che azzerano l'imposta lorda. In questi casi le aliquote effettive scendono sotto il 21% della cedolare.
Vincoli della cedolare secca
Impossibile aggiornare il canone ISTAT durante la vigenza dell'opzione, non deducibilità delle spese sull'immobile, obbligo di comunicare al conduttore la rinuncia agli aumenti (raccomandata A/R al momento dell'opzione).