Comprare casa nel 2026: imposte, spese notarili e agevolazioni

Comprare casa nel 2026: imposte, spese notarili e agevolazioni — la guida completa

Chi compra casa per la prima volta spesso scopre l'entità della tassazione solo seduto nello studio del notaio, il giorno del rogito. Non è una storia rara: le imposte sull'acquisto immobiliare sono frammentate tra voci diverse — registro, ipotecaria, catastale, IVA — e vengono percepite come un blocco unico solo nel momento meno opportuno. A cui si aggiungono l'onorario notarile e la provvigione dell'agenzia, che portano il costo accessorio totale ben oltre i diecimila euro anche per immobili di fascia media.

Questo articolo mette in chiaro ogni voce, con le aliquote aggiornate al 2026 e le fonti ufficiali per ciascun dato. Nessuna stima approssimativa: i numeri che leggi qui sono quelli che trovi nella guida dell'Agenzia delle Entrate e nella normativa vigente.

Quanto costa davvero comprare casa: il quadro generale

Prima di entrare nel dettaglio delle singole imposte, vale la pena avere una visione d'insieme. Le spese accessorie all'acquisto di un immobile si dividono in tre categorie:

La prima sono le imposte, stabilite per legge e non negoziabili: imposta di registro (o IVA se si acquista dal costruttore), imposta ipotecaria, imposta catastale.

La seconda sono le spese notarili: l'onorario del notaio per la redazione e registrazione degli atti, più le spese vive per visure, conservatorie e formalità.

La terza sono le spese commerciali: la provvigione dell'agenzia immobiliare, se l'immobile è stato intermediato.

L'incidenza complessiva di queste voci dipende molto dal tipo di acquisto — prima o seconda casa — e dal soggetto venditore — privato o impresa costruttrice. Su un immobile da 200.000 euro, le spese accessorie si collocano tipicamente tra i 6.000 e i 15.000 euro a seconda del caso.

Le imposte sull'acquisto della prima casa da un privato

Quando si acquista un'abitazione da un privato (o da un'impresa che vende in esenzione IVA), e si ha diritto all'agevolazione "prima casa", le imposte dovute sono tre.

Imposta di registro: si applica nella misura del 2%, calcolata non sul prezzo di acquisto ma sul valore catastale dell'immobile. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 115,5 (per la prima casa). Attenzione: la legge prevede un importo minimo di 1.000 euro, quindi anche su immobili con rendita catastale molto bassa si paga almeno questa cifra (fonte: Agenzia delle Entrate, guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali", maggio 2024).

Imposta ipotecaria: importo fisso di 50 euro.

Imposta catastale: importo fisso di 50 euro.

Non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti soggetti all'imposta di registro proporzionale. Questo significa che il risparmio fiscale dell'agevolazione prima casa è reale e quantificabile: senza benefici, l'imposta di registro scenderebbe al 9% e le imposte fisse rimarrebbero invariate.

Un esempio concreto: su un immobile con rendita catastale di 700 euro, il valore catastale è 700 × 115,5 = 80.850 euro. L'imposta di registro al 2% sarà 1.617 euro. Più 50 + 50 euro di imposte fisse, per un totale fiscale di 1.717 euro. Il prezzo di mercato dell'immobile potrebbe essere 200.000 euro, ma le tasse si calcolano su 80.850 euro: questo meccanismo si chiama sistema prezzo-valore e rappresenta uno dei vantaggi fiscali concreti dell'acquisto tra privati.

Prima casa da costruttore: l'IVA cambia tutto

Se si acquista da un'impresa costruttrice (o ristrutturatrice) e la vendita è soggetta a IVA, il quadro fiscale cambia in modo significativo. In questo caso non si paga l'imposta di registro proporzionale, ma l'IVA calcolata sul prezzo di vendita — non sul valore catastale.

Con i benefici "prima casa", l'aliquota IVA è del 4% (anziché il 10% ordinario). Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si versano invece nella misura fissa di 200 euro ciascuna (fonte: Agenzia delle Entrate).

La differenza con l'acquisto da privato è sostanziale. Sullo stesso immobile da 200.000 euro al prezzo di vendita, con IVA al 4% si pagano 8.000 euro di solo tributo IVA, più 600 euro di imposte fisse: totale fiscale 8.600 euro. Ben diverso dai 1.700 euro circa del sistema prezzo-valore. La differenza riflette il fatto che nel caso da privato il valore catastale è spesso molto inferiore al prezzo di mercato, mentre l'IVA si applica sull'intero corrispettivo pattuito.

Una precisazione tecnica rilevante: la vendita di un'unità abitativa da parte di un'impresa è soggetta a IVA in due casi principali — se avviene entro cinque anni dall'ultimazione della costruzione o della ristrutturazione, oppure se il costruttore sceglie di applicare IVA anche dopo quel termine, con opzione in atto. Passati i cinque anni senza opzione, la vendita è esente IVA e si ricade nel regime dell'imposta di registro.

Seconda casa: le aliquote senza agevolazioni

Chi acquista un'abitazione senza i requisiti per l'agevolazione "prima casa" — o chi già possiede un immobile agevolato e non intende venderlo — si confronta con aliquote più alte.

Da privato: imposta di registro al 9% (sempre calcolata sul valore catastale, con minimo di 1.000 euro), imposta ipotecaria 50 euro, imposta catastale 50 euro.

Da costruttore soggetto a IVA: aliquota ordinaria del 10% sul prezzo di vendita, oppure 22% se l'immobile è classificato nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico). Le imposte fisse restano a 200 euro ciascuna.

Su un immobile da 200.000 euro acquistato come seconda casa da privato, con valore catastale di 80.000 euro, l'imposta di registro sarà 80.000 × 9% = 7.200 euro — quattro volte il costo della stessa operazione con i benefici prima casa.

I requisiti per ottenere l'agevolazione "prima casa"

L'agevolazione non è automatica: richiede il rispetto di condizioni precise, che vanno dichiarate nell'atto di acquisto dal notaio. La dichiarazione è necessaria a pena di decadenza — non può essere resa in un momento successivo.

Le condizioni da rispettare sono le seguenti (fonte: Agenzia delle Entrate):

Tipo di immobile: l'abitazione non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso, ville, castelli). Tutte le altre categorie abitative — A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 — sono compatibili.

Ubicazione: l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza oppure nel Comune dove svolge la propria attività lavorativa. Se non si è ancora residenti nel Comune, si ha tempo 18 mesi dall'atto di acquisto per trasferire la residenza. L'intenzione di trasferirsi va dichiarata nell'atto.

Assenza di altri immobili: l'acquirente non deve essere proprietario, nemmeno in comproprietà, di altre abitazioni nello stesso Comune. Sull'intero territorio nazionale, non deve già possedere un immobile acquistato con il beneficio prima casa, a meno di venderlo entro due anni dalla data del nuovo acquisto agevolato.

Prima volta: non deve aver già usufruito dell'agevolazione in passato, salvo il caso sopra descritto.

Quando si perde il beneficio: le cause di decadenza

L'Agenzia delle Entrate può revocare retroattivamente il beneficio in tre situazioni principali.

La prima è la vendita prima di 5 anni senza riacquisto. Se si vende la prima casa entro cinque anni dall'acquisto e non si riacquista un altro immobile destinato ad abitazione principale entro un anno dalla cessione, scatta la decadenza. In questo caso si deve versare la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate pagate, con aggiunta di una sanzione pari al 30% e gli interessi di mora.

La seconda causa è la dichiarazione mendace nell'atto: se al momento del rogito si dichiara di non possedere altri immobili e questa dichiarazione risulta falsa, la decadenza è automatica con le stesse conseguenze sanzionatorie.

La terza è il mancato trasferimento della residenza nel Comune entro i 18 mesi dichiarati. Il termine non è prorogabile salvo cause di forza maggiore adeguatamente documentate.

Da notare: la locazione dell'immobile non è causa di decadenza. Affittare la prima casa non comporta la perdita del beneficio, né è necessario il consenso dell'Agenzia delle Entrate.

Le spese notarili: cosa comprende davvero il preventivo

L'onorario del notaio è libero dal 2017, quando il Decreto Bersani ha abolito i tariffari minimi obbligatori. Questo significa che i prezzi variano in modo significativo tra studi diversi, anche nella stessa città, e che confrontare tre preventivi ha senso concreto.

Per un rogito di compravendita residenziale standard — immobile da 150.000-250.000 euro, atto senza particolari complessità — l'onorario del notaio si colloca tipicamente tra 1.500 e 2.500 euro. A questa cifra si aggiungono le spese vive: visure ipotecarie e catastali, spese per le conservatorie dei registri immobiliari, bollo telematico, e la parcella per l'iscrizione ipotecaria se c'è un mutuo. Il totale per il solo atto di compravendita oscilla solitamente tra 2.000 e 4.000 euro, spese vive incluse.

Se l'acquisto è finanziato con un mutuo, si aggiunge un secondo atto: l'atto di mutuo con la banca. Anche questo richiede la presenza del notaio, la redazione di un contratto separato e le relative imposte (imposta sostitutiva dello 0,25% sul capitale mutuato, per la prima casa; 2% per la seconda). Il costo aggiuntivo dell'atto di mutuo si aggira su ulteriori 1.000-2.000 euro.

La scelta del notaio spetta all'acquirente: anche quando la banca propone un notaio convenzionato, l'acquirente può liberamente designare il professionista di fiducia. Non c'è obbligo di accettare la proposta bancaria.

Un elemento spesso trascurato: dal 2015 è possibile chiedere preventivi notarili gratuitamente attraverso il portale del Consiglio Nazionale del Notariato. Richiederne almeno due o tre prima di formalizzare l'incarico permette spesso di risparmiare diverse centinaia di euro.

Agevolazioni 2026 per i giovani: cosa è rimasto dopo la Legge di Bilancio

Il cosiddetto "bonus under 36" — che garantiva ai giovani con ISEE fino a 40.000 euro l'esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre a un credito d'imposta sull'IVA — è scaduto il 31 dicembre 2024 e non è stato rinnovato dalla Legge di Bilancio 2025. Nel 2026, le esenzioni rafforzate non sono operative.

Questo non significa che i giovani siano rimasti senza strumenti. Il Fondo di Garanzia Prima Casa CONSAP, che supporta l'accesso al mutuo abbassando l'anticipo richiesto, è stato prorogato fino al 31 dicembre 2027 dalla Legge n. 207 del 30 dicembre 2024.

Come funziona il Fondo CONSAP nel 2026:

• Garanzia ordinaria: copre fino al 50% della quota capitale del mutuo, accessibile a tutti i potenziali acquirenti di prima casa che non abbiano altri immobili abitativi.
• Garanzia rafforzata all'80%: riservata alle categorie prioritarie — under 36, giovani coppie sposate o conviventi da almeno 2 anni, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP — con ISEE non superiore a 40.000 euro.
• Garanzia al 90%: riservata alle famiglie con cinque o più figli e ISEE fino a 50.000 euro.

Esiste un vincolo specifico sulla rata: il TAEG dei mutui garantiti da CONSAP non può superare il tasso stabilito mensilmente dal MEF. Per luglio 2026, il tetto è fissato al 4,33% per i mutui a tasso fisso e al 4,19% per i mutui a tasso variabile (fonte: Mutui.it, luglio 2026). Se le offerte di mercato superano questi valori, il mutuatario non può accedere alla garanzia.

In pratica, il Fondo CONSAP permette di comprare casa con un anticipo ridotto — in certi casi anche con un mutuo dell'80% del prezzo — senza la garanzia delle esenzioni fiscali che esistevano fino al 2024. Chi ha un ISEE basso e appartiene alle categorie prioritarie può comunque accedere a condizioni di mutuo favorevoli, pur pagando le imposte ordinarie.

Un esempio numerico: quanto si paga su una casa da 250.000 euro

Per rendere concreto tutto ciò che abbiamo detto, proviamo a calcolare le spese accessorie per l'acquisto di un appartamento da 250.000 euro, in regime di prima casa.

Caso 1 — Acquisto da privato (sistema prezzo-valore): Rendita catastale dell'immobile: 900 euro. Valore catastale: 900 × 115,5 = 103.950 euro. Imposta di registro al 2%: 2.079 euro. Imposta ipotecaria: 50 euro. Imposta catastale: 50 euro. Onorario notaio (stima media): 2.500 euro. Provvigione agenzia al 3% + IVA 22%: 9.150 euro. Totale spese accessorie stimato: circa 13.829 euro.

Caso 2 — Acquisto da costruttore soggetto a IVA: IVA al 4% su 250.000: 10.000 euro. Imposta di registro: 200 euro. Imposta ipotecaria: 200 euro. Imposta catastale: 200 euro. Onorario notaio (stima): 2.500 euro. Provvigione agenzia (se presente): variabile. Solo la componente fiscale ammonta a 10.600 euro.

Il confronto mostra perché il sistema prezzo-valore sia così rilevante: su immobili con valori catastali storicamente bassi, acquistare da privato può essere fiscalmente molto più conveniente rispetto all'acquisto dal costruttore, anche se in quest'ultimo caso si ottiene un immobile nuovo con eventuali garanzie costruttive.

L'imposta sostitutiva sul mutuo: la voce che nessuno ricorda

Chi acquista con un mutuo ipotecario deve pagare, sull'atto di mutuo, un'ulteriore imposta: la cosiddetta imposta sostitutiva. Per la prima casa, l'aliquota è dello 0,25% del capitale mutuato. Per la seconda casa oper gli immobili senza le agevolazioni, l'aliquota sale al 2%.

Su un mutuo di 200.000 euro per la prima casa: imposta sostitutiva = 500 euro. Su un mutuo della stessa entità per la seconda casa: 4.000 euro. L'imposta sostitutiva è versata dalla banca, che la trattiene dall'importo erogato o la addebita al cliente al momento del rogito del mutuo.

Questa voce non sempre appare nei preventivi generalisti sulle spese di acquisto, ma va inclusa nel calcolo totale.

Agenzia immobiliare: la provvigione e le sue variabili

Se l'immobile è stato trovato tramite un'agenzia, la provvigione è un costo reale che spetta sia all'acquirente sia al venditore. Non esiste un tariffario obbligatorio: le percentuali si negoziano caso per caso, ma la media di mercato si colloca tra il 2% e il 3, 5% del prezzo di vendita per ciascuna delle due parti, oltre all'IVA del 22%.

Su un acquisto da 250.000 euro con provvigione al 3%, la spesa è di 7.500 euro + 1.650 euro di IVA = 9.150 euro. Non è detraibile fiscalmente.

Un aspetto meno noto: anche la provvigione dell'agenzia va dichiarata nell'atto notarile. Il notaio è tenuto a inserire nell'atto i dati dell'agenzia intermediaria e il compenso pattuito. Omettere questo dato può avere conseguenze fiscali.

Conclusione

Comprare casa nel 2026 richiede un calcolo accurato che vada oltre il prezzo di listino. Le imposte sull'acquisto variano in modo significativo a seconda che si tratti di prima o seconda casa, di privato o costruttore, di acquisto con o senza mutuo. Il sistema prezzo-valore protegge gli acquirenti tra privati dall'applicazione delle imposte sul valore di mercato; il Fondo CONSAP aiuta i giovani e le famiglie ad accedere al mutuo con una garanzia statale, anche in assenza delle esenzioni fiscali scadute a fine 2024.

I consulenti di Prima Immobiliare a Perugia sono disponibili per un'analisi personalizzata della tua situazione: calcoliamo insieme le spese effettive dell'acquisto prima di qualsiasi decisione, senza impegno.

Domande frequenti

Come si calcola l'imposta di registro sulla prima casa nel 2026?

L'imposta di registro sulla prima casa si applica nella misura del 2% sul valore catastale dell'immobile, non sul prezzo di acquisto. Il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura catastale) per il coefficiente 115,5. L'importo minimo è di 1.000 euro. Se si acquista da un costruttore con vendita soggetta a IVA, si paga invece l'IVA al 4% sul prezzo di vendita e non l'imposta di registro proporzionale. Fonte: Agenzia delle Entrate, guida aggiornata 2024.

Il bonus prima casa under 36 è ancora valido nel 2026?

No. Le agevolazioni rafforzate dell'under 36 — esenzione totale da registro, ipotecaria e catastale, più credito d'imposta IVA — sono scadute il 31 dicembre 2024 e non sono state rinnovate dalla Legge di Bilancio 2025. Nel 2026 restano attive le sole agevolazioni ordinarie prima casa (imposta di registro al 2%, imposte fisse a 50 euro). Rimane invece operativo il Fondo di Garanzia CONSAP, prorogato fino al 31 dicembre 2027 (Legge 207/2024), che permette l'accesso al mutuo con garanzia statale fino all'80% del capitale per under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro.

Cosa succede se vendo la prima casa entro 5 anni dall'acquisto?

Se si cede l'immobile entro cinque anni dall'acquisto e non si riacquista un'altra abitazione principale entro un anno dalla vendita, si decade dall'agevolazione prima casa. L'Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate pagate all'atto, aggiunge una sanzione pari al 30% delle imposte non versate e applica gli interessi di mora. La sanzione è evitabile se si riacquista entro l'anno. Fonte: Agenzia delle Entrate, sezione "Quando si decade dall'agevolazione".

Il notaio lo sceglie l'acquirente o la banca?

L'acquirente ha sempre il diritto di scegliere il proprio notaio, anche quando la banca propone un professionista convenzionato. La legge italiana attribuisce questa facoltà all'acquirente. I preventivi notarili sono gratuiti e confrontarne almeno due o tre è consigliabile: dal 2017 le tariffe sono libere e la forbice tra studi diversi può superare anche il 30% a parità di operazione. La scelta del notaio non incide sui rapporti con la banca finanziatrice.

Chi paga le spese notarili, acquirente o venditore?

Per convenzione consolidata — e in assenza di accordi diversi tra le parti — le spese notarili relative all'atto di compravendita sono a carico dell'acquirente. Il venditore non ha obblighi specifici su questo punto, anche se può contribuire alla negoziazione contrattuale. Le spese dell'atto di mutuo, invece, sono sempre a carico del mutuatario (acquirente).