Mercato immobiliare 2026: compravendite a +6,4% e mutui in crescita, cosa significa per chi compra e vende

Mercato immobiliare 2026: compravendite a +6,4% e mutui in crescita, cosa significa per chi compra e vende

Il mercato immobiliare italiano è tornato a correre. Il Rapporto Immobiliare Residenziale 2026 pubblicato a maggio 2026 dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate insieme ad ABI conferma una ripartenza solida: nel 2025 sono state scambiate quasi 767mila abitazioni, con un incremento del 6,4% rispetto al 2024 e un fatturato salito a 124 miliardi di euro. I dati di aprile 2026 confermano la tendenza: i prezzi medi richiesti aumentano del 5% su base annua. Se stai pensando di comprare, vendere o investire, capire questi numeri ora fa la differenza tra una scelta opportunistica e una decisione informata.

La fotografia del mercato 2025-2026

Il dato più impressionante è la crescita delle compravendite: 767mila transazioni nel 2025, 46mila in più rispetto al 2024, con un aumento del 6,4% che migliora nettamente il +1,3% dell’anno precedente. Dopo il calo del 9,5% registrato nel 2023, il mercato ha ripreso una traiettoria di rialzo che si sta consolidando nei primi mesi del 2026.

Il fatturato complessivo del settore residenziale ha toccato i 124 miliardi di euro, in crescita dell’8,8% rispetto all’anno precedente, segnale che cresce non solo il numero di transazioni ma anche il valore medio degli immobili scambiati. I dati provengono dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, la fonte ufficiale di riferimento per il settore.

Sul fronte dei prezzi, ad aprile 2026 il valore medio nazionale si attesta intorno ai 1.906 euro al metro quadrato, con una crescita tendenziale del 5%. Le città trainanti sono Roma con un +7,6% annuo e Milano con un più contenuto +2,3%, anche perché il capoluogo lombardo parte da quotazioni già molto elevate.

Mutui: il vero motore della ripresa

Il capitolo mutui spiega buona parte di questa accelerazione. Nel 2025 sono stati stipulati circa 334mila mutui per l’acquisto di abitazioni, 52mila in più rispetto al 2024, con una crescita del 18,3% che segue il già positivo +4,5% del 2024. È la conferma definitiva dell’uscita dalla fase di rialzo dei tassi che aveva frenato il mercato nel 2022-2023.

Il tasso medio applicato è sceso al 3,35%, e la rata mensile media è ora di circa 650 euro, con un calo del 3,3% sull’anno precedente. Attenzione però a un dettaglio importante: la durata media dei mutui è salita a 25,6 anni, segno che le famiglie italiane stanno allungando l’orizzonte di rimborso per mantenere rate sostenibili a fronte di prezzi in crescita.

L’accessibilità reale per le famiglie

L’indice di affordability calcolato da ABI dice che oggi una famiglia media italiana ha bisogno di 3 anni e 60 giorni di reddito integrale per acquistare un’abitazione: 22 giorni in più rispetto al 2024. Il calo dei tassi è stato di fatto annullato dall’aumento dei prezzi (+4%), confermando che l’accessibilità rimane il vero tema politico ed economico del settore.

Le differenze regionali contano

Il mercato non si muove in modo uniforme. La Lombardia rappresenta il 21% del totale delle compravendite nazionali con una crescita del 7%, mentre il Lazio, secondo mercato con quasi il 10% del totale, segna +5,6%. Emilia-Romagna (+7,3%), Piemonte (+10,1%) e Veneto (+5,2%) confermano la forza del Nord e Centro.

Sorprendono in positivo la Valle d’Aosta con crescite superiori al 15% e l’Umbria intorno al +10%. Anche Toscana e Calabria mostrano dinamiche interessanti, sebbene con volumi assoluti più contenuti. Unica regione in controtendenza la Puglia, con una lievissima flessione dello 0,9%.

Sul piano dei prezzi, il divario geografico resta enorme: il Trentino-Alto Adige guida con circa 3.718 euro al metro quadrato, mentre la Calabria si ferma sotto i 1.000 euro/mq. Per chi cerca rendimenti da locazione o seconde case, le opportunità sono molto diverse a seconda dell’area.

Cosa fare ora: indicazioni operative

Se sei davanti a una decisione concreta nei prossimi mesi, queste sono le mosse che hanno senso oggi:

Stai pensando di vendere? Il momento è favorevole. La domanda è viva, i tempi di vendita medi si stanno accorciando in molte città e i prezzi sono in crescita. Fai però una valutazione professionale aggiornata: con un mercato in movimento, i valori di 12-18 mesi fa sono spesso superati. Cura la presentazione dell’immobile (foto professionali, eventuale home staging) e verifica subito documentazione catastale e APE: oggi gli acquirenti sono informati e selettivi.

Stai pensando di comprare? Non aspettare un calo dei prezzi: tutti gli indicatori puntano verso un’ulteriore crescita. Il momento giusto è quello in cui hai un mutuo sostenibile (rata sotto il 30% del reddito netto familiare) e una casa che risponde alle tue esigenze reali. Sfrutta il calo dei tassi facendo confrontare almeno 3 preventivi di banche diverse: a parità di importo, lo spread può variare anche di 50-80 punti base.

Stai pensando di investire? Le città medie del Centro-Sud con buone connessioni e mercato locativo attivo (Bologna, Bari, Catania, Pescara) offrono rendimenti lordi spesso superiori al 5%, contro il 3-3,5% delle metropoli. Verifica sempre il quadro normativo locale sugli affitti brevi prima di acquistare con quella destinazione d’uso.

Hai già un mutuo in essere? Con i tassi attuali al 3,35% medio, una surroga può valere centinaia di euro al mese se hai stipulato il finanziamento nel periodo 2022-2023. Bastano pochi minuti su un comparatore per capire se conviene.