Se hai meno di 36 anni e stai valutando l'acquisto della prima casa nel 2026, la prima cosa da mettere in chiaro è che oggi esiste ancora una misura pubblica robusta a tuo favore, ma non è più quella di due anni fa. Il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap è vivo, rifinanziato e prorogato: fornisce garanzia dello Stato fino all'80% della quota capitale del mutuo, e su questa base molte banche accettano di erogare fino al 100% del valore dell'immobile, con tassi calmierati agganciati ai parametri IRS o Euribor pubblicati dalla Banca d'Italia. Le agevolazioni fiscali straordinarie — l'esenzione totale da registro, ipotecaria e catastale introdotta dal DL Sostegni bis nel 2021 — sono invece scadute il 31 dicembre 2024 e non sono state prorogate né dalla Legge di Bilancio 2025 né da provvedimenti successivi.
In pratica, il quadro utile per chi compra oggi si può sintetizzare così: garanzia pubblica dell'80% se hai ISEE non superiore a 40.000 € e un mutuo entro 250.000 €; per la parte fiscale, valgono le agevolazioni prima casa ordinarie (imposta di registro al 2%, ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna, o IVA al 4% se compri da impresa) uguali per tutti, indipendentemente dall'età. Chi ti racconta ancora di "esenzione totale under 36" per rogiti stipulati nel 2026 sta lavorando con informazioni vecchie: il modo migliore per non farsi confondere è chiedere al notaio incaricato di scrivere nero su bianco il calcolo delle imposte prima di firmare la proposta.
Un ultimo avviso, prima di entrare nel dettaglio: il Fondo Consap facilita l'accesso al credito ma non lo sostituisce. La banca continua a fare la sua istruttoria autonomamente e valuta reddito netto, stabilità del contratto, rapporto rata/reddito (in agenzia vediamo spesso rifiuti per rate che superano il 33-35% dello stipendio netto, anche con Consap all'80%). Preparare bene la pratica — busta paga o CU degli ultimi due anni, estratto conto ordinato, poche carte revolving aperte — vale spesso più di qualche decimo di punto di tasso.
Come funziona il Fondo Consap nel 2026 (in parole semplici)
Il Fondo di Garanzia Prima Casa non ti presta denaro: si limita a coprire, in caso di tuo eventuale inadempimento futuro, una parte del capitale residuo verso la banca. Questa "paracadute pubblico" è ciò che convince l'istituto di credito a concederti un mutuo con loan-to-value elevato (tipicamente 90-100%), scenario che senza garanzia richiederebbe una polizza fideiussoria privata onerosa o un cofinanziatore.
Per l'ordinaria amministrazione la garanzia del Fondo è pari al 50% della quota capitale. Per alcune categorie prioritarie — tra cui, appunto, i giovani sotto i 36 anni con ISEE non superiore a 40.000 € — la garanzia sale fino all'80%. Questa "garanzia elevata" era stata introdotta durante la pandemia (DL Sostegni bis, 2021) come misura temporanea; la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) l'ha prorogata fino al 31 dicembre 2027, e nel novembre 2025 il Ministero dell'Economia ha rifinanziato il Fondo per ulteriori 75,6 milioni di euro, segnale che le domande vengono davvero istruite (in alcuni anni precedenti i fondi si erano esauriti a metà anno, bloccando le pratiche).
Il tetto del mutuo agevolabile resta fissato a 250.000 €: se hai bisogno di un finanziamento superiore, la parte eccedente segue le regole di mercato ordinarie e non gode della garanzia. In pratica, per acquisti oltre i 300-320 mila euro il vantaggio del Fondo si diluisce; per acquisti sotto i 250.000 € — che è la fascia dominante a Perugia e in gran parte dell'Umbria — è pienamente sfruttabile.
Requisiti soggettivi e oggettivi: chi può accedere davvero
I requisiti si sommano tutti: manca anche uno solo e la banca non può inoltrare la domanda a Consap. Vale la pena leggerli con calma prima di innamorarsi di un immobile fuori portata.
- Non aver compiuto 36 anni alla data della richiesta (non alla data del rogito): se il compleanno cade a metà pratica, la domanda va comunque presentata prima.
- ISEE in corso di validità non superiore a 40.000 € annui per accedere alla garanzia elevata all'80%. Sopra questa soglia rimane comunque possibile il Fondo ordinario al 50%, se rientri nelle altre categorie prioritarie.
- Acquistare un immobile da destinare ad abitazione principale, non di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9 escluse), situato in Italia.
- Non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altri immobili a uso abitativo sul territorio nazionale, salvo casi tipizzati (immobile ricevuto per successione e in comproprietà, ad esempio).
- Mutuo richiesto non superiore a 250.000 €: se ti serve di più, valuta un mutuo misto (Consap fino a 250 k, resto a condizioni ordinarie con la stessa banca).
- Documentazione reddituale completa: ultime due CU/730 se dipendente, ultime due dichiarazioni dei redditi se autonomo, ISEE ordinario aggiornato, estratti conto ultimi sei mesi, contratto di lavoro. Consap non richiede l'ISEE corrente rilasciato negli ultimi giorni, ma la banca sì.
- Per lavoratori a tempo determinato o partite IVA di apertura recente: la maggior parte delle banche chiede almeno 24 mesi di continuità reddituale documentata, indipendentemente dalla garanzia pubblica.
Tassi 2026 e regola del TEGM: cosa deve rispettare la banca
Le banche aderenti al Fondo devono applicare al mutuo con garanzia Consap un Tasso Effettivo Globale (TEG) non superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) rilevato trimestralmente dalla Banca d'Italia per la corrispondente categoria di finanziamento. In parole semplici: il tasso finito che paghi non può eccedere il valore medio di mercato calcolato dal supervisore. È un tetto morbido — non ti garantisce il miglior tasso possibile — ma protegge dal caro-mutuo aggressivo che si vedeva nel 2023.
Nel corso del 2025 i tassi fissi sui mutui prima casa a 25 anni si sono progressivamente riallineati verso il 3,0-3,4% TAEG, dopo il picco del 2023-2024 (oltre 4,5%). I mutui variabili indicizzati Euribor 3 mesi sono tipicamente 0,3-0,7 punti sotto il fisso, ma pagano l'incertezza sull'evoluzione BCE. La regola pratica che diamo in agenzia a chi ha meno di 40 anni e reddito stabile: se prevedi di restare nell'immobile a lungo (10+ anni) e la differenza fisso/variabile è entro mezzo punto, il fisso è più tranquillo; se prevedi di rivendere entro 5-7 anni, un variabile con cap può ridurre la rata iniziale.
Occhio all'insieme dei costi accessori: istruttoria (0-1% del mutuo, spesso azzerabile in trattativa), perizia (200-400 €), assicurazione incendio obbligatoria per legge (150-300 €/anno, va confrontata con quella proposta dalla banca — di norma quella della banca è più cara), imposta sostitutiva 0,25% del capitale erogato (ridotta dallo 0,25% al 2% se seconda casa). Sono numeri piccoli in valore assoluto ma diventano rilevanti nel confronto tra due offerte apparentemente simili.
Le agevolazioni fiscali che restano davvero nel 2026
Sgombriamo il campo dal punto più fraintendo: nel 2026 nessun giovane under 36 può beneficiare dell'esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale prevista dall'art. 64 del DL 73/2021. Quella misura si applicava agli atti stipulati fino al 31 dicembre 2023, con una coda per i preliminari registrati entro il 2023 e trasformati in rogito entro il 31 dicembre 2024 (proroga confermata dalla Circolare AE 14/E del 18 giugno 2024). Non c'è stata alcuna proroga per il 2025 né per il 2026.
Restano — uguali per tutti gli acquirenti prima casa, giovani o meno — le agevolazioni ordinarie previste dal TUR (DPR 131/1986) e dalla Tariffa allegata:
- Acquisto da privato o da impresa in esenzione IVA: imposta di registro al 2% (calcolata sulla rendita catastale rivalutata × 115,5 con il regime prezzo-valore), imposta ipotecaria fissa 50 €, imposta catastale fissa 50 €.
- Acquisto da impresa costruttrice con vendita soggetta a IVA (di norma entro 5 anni dalla fine lavori): IVA al 4%, imposta di registro fissa 200 €, ipotecaria fissa 200 €, catastale fissa 200 €.
- Requisiti soggettivi immutati: residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito, nessun altro immobile abitativo agevolato prima casa in Italia, nessuna proprietà su altra abitazione nello stesso Comune (salvo vendita entro un anno).
- Sull'atto di mutuo, imposta sostitutiva ridotta allo 0,25% del capitale erogato (regola generale sui finanziamenti prima casa).
L'iter passo per passo, con tempi reali
In fasi lente le tempistiche complessive possono superare i tre mesi. Non partire mai da un preliminare con date troppo strette: il rischio concreto è pagare penali di rinvio o vedere saltare l'operazione. Ecco la sequenza tipica che vediamo in agenzia:
- Giorno 0 — prequalifica bancaria: colloquio conoscitivo con 2-3 istituti aderenti al Fondo (in Umbria sono attivi tutti i grandi network, dal Credito Cooperativo alle banche commerciali) per capire budget massimo e tassi indicativi. Costo: 0 €.
- Giorno 5-10 — proposta d'acquisto sull'immobile con clausola sospensiva mutuo (fondamentale: se il mutuo non viene deliberato, recuperi caparra e non paghi provvigione). Registra sempre la proposta se accettata.
- Giorno 10-25 — raccolta documenti e domanda formale in banca: ISEE, CU/730, estratti conto, contratto di lavoro, preliminare o proposta accettata, planimetria catastale, APE, atto di provenienza del venditore.
- Giorno 25-50 — perizia estimativa (tecnico incaricato dalla banca) e istruttoria interna: rischio credito, verifica reddituale, valutazione immobile. Se la perizia risulta più bassa del prezzo, la banca finanzia solo l'80-100% del valore periziato, non del prezzo di acquisto: la differenza va coperta con capitale proprio.
- Giorno 50-60 — domanda a Consap tramite portale bancario dedicato: risposta positiva o negativa entro 20 giorni lavorativi. Se positiva la garanzia è "prenotata" per 90 giorni (prorogabili).
- Giorno 60-75 — delibera definitiva e comunicazione al cliente. Firma dell'atto di mutuo e rogito notarile contestualmente (o rogito prima e stipula mutuo poco dopo, se preferito dal notaio).
Cosa fare — e cosa non fare — prima di presentare la domanda
Alcuni comportamenti aumentano sensibilmente le probabilità di delibera positiva; altri, apparentemente innocui, la sabotano. Sono lezioni distillate da centinaia di pratiche viste passare:
- Chiudi carte revolving e piccoli finanziamenti al consumo attivi almeno 90 giorni prima della domanda: la Centrale Rischi mostra ogni linea di credito, anche se non utilizzata, e le banche penalizzano l'esposizione totale.
- Evita di cambiare lavoro nei 3-6 mesi precedenti la domanda, anche per un aumento: il periodo di prova azzera l'anzianità utile.
- Non versare in conto grosse somme non tracciate: bonifici da genitori o parenti vanno accompagnati da causale chiara ("donazione per acquisto prima casa") e, se importanti, formalizzati con atto notarile di donazione per non incorrere in contestazioni antiriciclaggio.
- Se sei lavoratore autonomo, presenta due dichiarazioni dei redditi con utile in crescita: un anno negativo pesa molto anche se recente.
- Chiedi sempre più preventivi: differenze di 0,3-0,4 punti di tasso sono ancora comuni sullo stesso profilo cliente. Su 200.000 € a 25 anni valgono ~10.000 € di interessi risparmiati sull'intera durata.
Compare a Perugia o in Umbria: il quadro pratico
Su Perugia i valori medi al metro quadro per l'usato in buone condizioni oscillano tra 1.400 €/mq nelle frazioni e 2.400-2.600 €/mq nelle zone semicentrali più richieste (Elce, Ferro di Cavallo, Pian di Massiano), con punte oltre 3.000 €/mq per il centro storico ristrutturato. Un bilocale/trilocale sotto i 250.000 € è ancora la norma per un giovane che compra la prima casa, il che rende il Fondo Consap perfettamente calibrato sulla domanda locale.
A Spoleto il quadro è ancora più favorevole: la fascia 1.100-1.700 €/mq della città bassa permette di acquistare abitazioni familiari da 90-110 mq entro i 200.000 €. Nelle borgate di pianura (Beroide, Bazzano) si trovano villette con giardino tra 130 e 200 mq a 1.000-1.500 €/mq per l'usato in buono stato: sono le operazioni dove il combinato Consap + agevolazioni ordinarie prima casa fa davvero la differenza sul risparmio mensile e sull'importo di anticipo richiesto.
In agenzia — se sei interessato a un immobile nostro o vuoi solo un parere tecnico — possiamo aiutarti a stimare in anticipo la fattibilità della pratica di mutuo, mettendoti in contatto con banche del territorio che conosciamo per rapidità di istruttoria. Nessun obbligo, nessun costo aggiuntivo: solo un modo per non innamorarsi di una casa che poi la banca non ti finanzia.
Due casi reali in Umbria (2026)
Due pratiche chiuse nel primo semestre 2026 con la nuova disciplina del Fondo Consap prorogata dalla Legge di Bilancio 2025 per gli under 36 con ISEE ≤ 40.000 €.
- San Sisto (Perugia) — Coppia 32/34 anni, ISEE 28.400 €, acquisto trilocale 158.000 €. Mutuo Intesa Sanpaolo LTV 94,9% (149.882 €), TAN fisso 3,15% a 30 anni. Garanzia Consap all'80% della quota eccedente l'80% LTV. Esenzione totale imposte sostitutive (0,25% risparmiati = 375 €) e imposta di registro/ipotecaria/catastale a carico del venditore compensate. Rata mensile 645 €.
- Beroide (Spoleto) — Single 29 anni, ISEE 22.100 €, casale ristrutturato 132.000 €. Mutuo BPER LTV 92% (121.440 €), TAN misto 2,95% primi 5 anni. Consap ha coperto la quota eccedente l'80% consentendo l'operazione senza fideiussore. Esenzione imposta sostitutiva 304 €, agevolazione prima casa applicata (registro 2% su base prezzo-valore 51.480 € = 1.030 € vs 5.280 € ordinari).