Il preliminare di compravendita, regolato dagli articoli 1351 e 2932 del Codice Civile, è il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro l'atto definitivo di vendita davanti al notaio. A differenza della proposta d'acquisto — che vincola in prima battuta solo l'acquirente — il compromesso genera obblighi reciproci pienamente esigibili.
Serve a coprire il periodo tra l'accordo economico e il rogito: tempo utile per delibera del mutuo, verifiche urbanistiche e catastali, cancellazione di ipoteche, produzione dell'APE, organizzazione del trasloco. In questa guida trovi struttura, tempi, imposte, tutele (trascrizione, condizioni sospensive) e i costi tipici in Umbria nel 2026.
Preliminare, proposta d'acquisto e rogito: le differenze
Il flusso tipico di una compravendita si articola in tre fasi: proposta d'acquisto (vincola l'acquirente per il termine indicato; se accettata dal venditore diventa contratto), preliminare/compromesso (contratto vero e proprio che fissa tempi e condizioni per l'atto), rogito notarile (trasferimento della proprietà). In molte compravendite la proposta accettata contiene già gli elementi del preliminare e si passa direttamente al rogito; il compromesso separato si usa quando servono tempi lunghi o condizioni sospensive complesse.
Forma: scrittura privata, autenticata o atto pubblico
Il preliminare deve avere la stessa forma richiesta per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.): per la compravendita immobiliare, forma scritta a pena di nullità. Le tre opzioni principali:
- Scrittura privata semplice: valida tra le parti, non trascrivibile; è la forma più diffusa per compravendite semplici e veloci
- Scrittura privata autenticata dal notaio: le firme sono autenticate, l'atto acquista data certa ed è trascrivibile nei registri immobiliari
- Atto pubblico notarile: la forma più tutelante; obbligatoriamente registrato e trascrivibile, con controllo notarile su ipoteche, provenienza e conformità
Cosa deve contenere il compromesso
Un preliminare completo include almeno:
- Identificazione delle parti (dati anagrafici, codice fiscale, regime patrimoniale se coniugati)
- Descrizione dell'immobile con dati catastali completi (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita) e provenienza
- Prezzo e modalità di pagamento (caparra, eventuali acconti, saldo al rogito)
- Termine per il rogito e notaio incaricato (o modalità di scelta)
- Dichiarazione di conformità urbanistica e catastale con estremi di licenze/permessi edilizi
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) o impegno a produrlo al rogito
- Stato del possesso, presenza di locazioni, pertinenze, servitù, spese condominiali
- Eventuali condizioni sospensive (ottenimento mutuo, sanatorie, cancellazione ipoteche)
- Clausola esplicita sulla caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. e sue conseguenze
Trascrizione del preliminare: quando conviene
La trascrizione nei Registri Immobiliari (possibile solo con scrittura autenticata o atto pubblico, art. 2645-bis c.c.) è la tutela più forte per l'acquirente: rende il preliminare opponibile a terzi, così che eventuali ipoteche, pignoramenti o vendite successive iscritte dopo la trascrizione non pregiudicano il diritto dell'acquirente al trasferimento.
La trascrizione ha effetto prenotativo per 3 anni (o comunque per l'anno successivo alla data del rogito prevista): entro questi termini deve essere trascritto anche l'atto definitivo, altrimenti la tutela decade. È fortemente consigliata quando la caparra è elevata, i tempi al rogito lunghi (oltre 3-4 mesi) o l'immobile presenta gravami da cancellare.
Registrazione e imposte sul preliminare
Il preliminare va registrato entro 30 giorni dalla firma (obbligatorio per atti pubblici e scritture autenticate; anche per scritture private se stipulato tramite agenzia immobiliare, che ha 20 giorni dall'accettazione della proposta). Le imposte 2026:
- Imposta di registro fissa: 200 €
- Imposta di bollo: 16 € ogni 4 facciate (o 100 volte per atti con più di 4 facciate)
- Imposta proporzionale sulla caparra confirmatoria: 0,50% (poi scomputata dalle imposte del rogito)
- Imposta proporzionale sugli acconti sul prezzo (non caparra): 3% se venditore privato, 200 € se soggetto a IVA (poi scomputate al rogito)
Tempi tipici tra compromesso e rogito
La finestra usuale è di 60-120 giorni. Tempi più corti (30-45 giorni) sono possibili quando l'acquirente paga cash e la documentazione è già pronta; tempi più lunghi (fino a 6 mesi) si giustificano con delibera mutuo complessa, cancellazione ipoteche, condono in corso o rilascio dell'immobile da parte di inquilini.
Nel compromesso conviene indicare non solo la data prevista per il rogito, ma anche una clausola sulle conseguenze del ritardo (interessi, penali, facoltà di risoluzione) per evitare contenziosi.
Tutele se una parte non rispetta il preliminare
In caso di inadempimento la parte fedele può scegliere due strade:
- Recesso e caparra: se recede l'acquirente il venditore trattiene la caparra; se recede il venditore restituisce il doppio (art. 1385 c.c.)
- Esecuzione forzata ex art. 2932 c.c.: chiedere al giudice una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo, ottenendo comunque il trasferimento della proprietà (per l'acquirente) o l'incasso del prezzo (per il venditore), oltre al risarcimento del danno provato
Errori da evitare
I problemi più frequenti nella prassi:
- Firmare senza aver verificato visura ipotecaria e conformità catastale/urbanistica
- Omettere il richiamo esplicito all'art. 1385 c.c. per la caparra (rischio riqualificazione come semplice acconto)
- Non inserire condizioni sospensive su mutuo o sanatorie in corso: se la banca non delibera si perde comunque la caparra
- Fissare tempi al rogito troppo stretti rispetto a delibera mutuo e verifiche notarili
- Trascurare la trascrizione quando il compromesso ha caparra alta o tempi lunghi