Plusvalenza sulla vendita di un immobile: quando si paga e quanto

La tassazione delle plusvalenze immobiliari realizzate da persone fisiche fuori dall'esercizio di impresa è regolata da due articoli del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (DPR 917/1986):

Art. 67, c. 1, lett. b) TUIR individua le fattispecie imponibili: plusvalenze da cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e quelli che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione, sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. La stessa lettera include, in ogni caso e senza limiti temporali, le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Art. 67, c. 1, lett. b-bis) TUIR (introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 — L. 213/2023, art. 1 commi 64-67, in vigore dal 1° gennaio 2024) aggiunge una fattispecie autonoma: le plusvalenze da vendita di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con Superbonus di cui all'art. 119 DL 34/2020, conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione.

Art. 68 TUIR dice come si calcola la plusvalenza (differenza tra corrispettivo percepito e prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente) e stabilisce le limitazioni al riconoscimento delle spese per gli immobili Superbonus.

Perché la plusvalenza sia imponibile devono quindi verificarsi contemporaneamente:

L'esenzione dalla plusvalenza opera nei seguenti casi. Attenzione: alcuni sono automatici, altri richiedono verifiche puntuali che spesso i venditori sottovalutano.

La formula fissata dall'art. 68, c. 1 TUIR è semplice nella struttura ma delicata nell'applicazione:

Plusvalenza = Corrispettivo percepito − (Prezzo di acquisto o costo di costruzione + Ogni altro costo inerente al bene)

Il «corrispettivo» è il prezzo effettivamente pattuito in atto (anche se incassato in più tranche o compensato con accolli di mutuo). I costi inerenti riconosciuti dalla prassi dell'Agenzia delle Entrate (Circolare 12/E/2007, Risoluzione 143/E/2007) sono quelli sostenuti in occasione dell'acquisto e per incrementarne il valore. Tutti vanno provati con fattura, bonifico o documento fiscale intestato al venditore.

Se la plusvalenza è imponibile, il venditore può scegliere tra due regimi alternativi. La scelta va fatta prima del rogito e ha effetti definitivi.

1) IRPEF ordinaria a scaglioni. La plusvalenza si somma agli altri redditi complessivi dell'anno e concorre alla base imponibile IRPEF. Gli scaglioni 2026, confermati dalla L. 207/2024, sono tre: 23% fino a 28.000 €, 35% da 28.000 a 50.000 €, 43% oltre 50.000 €. Alle imposte statali si aggiungono le addizionali regionale (1,23%–3,33%) e comunale (0%–0,9%). In questa opzione la plusvalenza si dichiara nel Quadro RL del modello Redditi PF dell'anno successivo alla cessione.

2) Imposta sostitutiva del 26%. Prevista dall'art. 1 c. 496 L. 266/2005 (aliquota portata dall'originario 12,5% al 20% e poi al 26% in via definitiva). Si applica in misura fissa sulla plusvalenza, senza addizionali. Il notaio la trattiene direttamente al rogito e la versa telematicamente allo Stato tramite il modello F24. Deve essere richiesta espressamente dal venditore con dichiarazione resa in atto: se non la richiedi, si applica automaticamente il regime IRPEF ordinario.

Come scegliere in pratica. La sostitutiva conviene quando la plusvalenza, sommata al reddito complessivo, porterebbe il contribuente nello scaglione al 35% o 43%. L'IRPEF ordinaria conviene invece a chi ha reddito complessivo basso o zero (es. pensionato minimo, contribuente incapiente) perché lo scaglione al 23% e la no-tax area possono azzerare l'imposta. La regola empirica: se il reddito complessivo (senza plusvalenza) supera i 28.000 €, quasi sempre conviene la sostitutiva. Sotto quella soglia va fatta la simulazione col commercialista.

Chi NON può usare la sostitutiva. Le imprese individuali, le società, i professionisti che vendono immobili strumentali. L'opzione è riservata ai privati non nell'esercizio di impresa.

La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 commi 64-67) ha introdotto una disciplina speciale per gli immobili oggetto di lavori con Superbonus 110% (art. 119 DL 34/2020). Le regole sono tre e vanno lette insieme:

Situazione. Marco acquista nel gennaio 2023 un appartamento a Perugia da un privato per 200.000 €. Non lo destina ad abitazione principale (lo dà in locazione). Nel giugno 2026 lo rivende a 260.000 €. Il suo reddito complessivo annuo da lavoro dipendente è di 45.000 €. Sono trascorsi 3 anni e 5 mesi dall'acquisto: la plusvalenza è imponibile.

Ricostruzione del costo fiscale.

Riprendiamo l'esempio di Marco. Plusvalenza imponibile = 260.000 − 234.080 = 25.920 €.

Opzione A — Imposta sostitutiva 26%. 25.920 × 26% = 6.739,20 € trattenuti dal notaio al rogito. Nessuna dichiarazione successiva, nessuna addizionale.

Opzione B — IRPEF ordinaria. Reddito complessivo diventa 45.000 + 25.920 = 70.920 €. Sui 25.920 € di plusvalenza le aliquote marginali sono: 5.000 € residui nello scaglione 35% (fino a 50.000) + 20.920 € nello scaglione 43%. Imposta marginale sulla sola plusvalenza: (5.000 × 35%) + (20.920 × 43%) = 1.750 + 8.995,60 = 10.745,60 € IRPEF, cui si sommano addizionali regionale e comunale (indicativamente 500–700 €).

Risultato. Con la sostitutiva Marco paga circa 4.500 € in meno. Se invece Marco fosse un pensionato con 15.000 € di reddito, la plusvalenza cadrebbe interamente sotto la soglia dei 28.000 € (aliquota marginale 23%): IRPEF ≈ 5.962 €, contro 6.739 € della sostitutiva. In quel caso conviene l'IRPEF ordinaria.

Lezione operativa. La convenienza dipende dal reddito complessivo dell'anno di cessione, non dal valore assoluto della plusvalenza. Fai la simulazione con il commercialista prima di andare dal notaio: dopo l'atto la scelta è irreversibile.

Prima del rogito (30–60 giorni). Recupera tutti i documenti che dimostrano il costo fiscale: atto di acquisto, quietanze imposte, fattura notaio, fattura agenzia, fatture ristrutturazioni con bonifici parlanti. Se manca la documentazione originale il costo non è opponibile all'Agenzia. Fai la simulazione fiscale IRPEF vs sostitutiva.

In sede di rogito. Se scegli la sostitutiva, il notaio inserisce la dichiarazione ex art. 1 c. 496 L. 266/2005 in atto e trattiene l'imposta dal saldo. Ti consegna copia del modello F24 versato. Se scegli l'IRPEF ordinaria, non serve alcuna menzione in atto: dichiarerai la plusvalenza l'anno dopo.

Dopo il rogito. Nel regime IRPEF ordinario la plusvalenza va indicata nel Quadro RL, rigo RL5 (redditi diversi) del modello Redditi PF da presentare entro il 30 novembre dell'anno successivo. L'imposta si versa con F24 nei termini di saldo/acconto IRPEF. In regime sostitutivo, invece, nessun adempimento: il notaio ha già fatto tutto.

Termini di accertamento. L'Agenzia delle Entrate può controllare la plusvalenza fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione (art. 43 DPR 600/1973). Conserva tutta la documentazione per almeno 10 anni per prudenza.

L'esperienza degli ultimi anni mostra che gli errori più costosi sono ricorrenti.

Con la riforma delle sanzioni tributarie del D.Lgs. 87/2024, in vigore per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024, gli importi sono stati ridotti in misura significativa rispetto al regime previgente. Per l'infedele dichiarazione (art. 1 D.Lgs. 471/1997 nuova formulazione) la sanzione è oggi pari al 70% della maggiore imposta, con minimo di 150 €; per l'omessa dichiarazione la sanzione base è del 120% della maggiore imposta, con minimo di 250 €, ridotta al 75% se la dichiarazione è presentata entro il termine di quella successiva. Per le violazioni antecedenti al 1° settembre 2024 restano applicabili le forbici 90-180% (infedele) e 120-240% (omessa).

Omesso versamento dell'imposta sostitutiva o del saldo IRPEF: sanzione del 25% dell'importo non versato (art. 13 D.Lgs. 471/1997 come riformato), ridotta a un quarto (6,25%) in caso di ritardo non superiore a 90 giorni.

È possibile regolarizzare spontaneamente con il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997, come rivisto dal D.Lgs. 87/2024): sanzioni ridotte a 1/10 entro 30 giorni, 1/9 entro 90 giorni, 1/8 entro un anno, 1/7 entro due anni e 1/6 oltre, purché non sia già iniziata un'attività di verifica formalmente comunicata. Sul dovuto si aggiungono gli interessi legali (tasso 2026: verifica con DM MEF di fine anno).

Se il notaio non versa la sostitutiva richiesta all'atto, la responsabilità è del notaio in via principale come sostituto d'imposta (art. 1 c. 496 L. 266/2005), ma il contribuente resta obbligato in solido ex art. 64 DPR 600/1973.

Un caso pratico che ricorre spesso nell'area di Spoleto e Foligno è la vendita di immobili passati per donazione fra genitori e figli. Situazione: Elena, 62 anni, riceve nel 2022 dalla madre (che possedeva l'immobile dal 2010) un bilocale a Spoleto — zona San Nicolò — donato per 95.000 €. Nel 2026 lo vende a 135.000 € senza averlo mai destinato ad abitazione principale.

Verifica esenzione. In caso di donazione l'art. 68 c. 1 TUIR e la Circolare AdE 6/E/2006 impongono di guardare al possesso del donante: la madre lo aveva dal 2010, ben oltre il quinquennio. Al momento della donazione (2022) il termine dell'art. 67 era già decorso, quindi la successiva rivendita da parte di Elena è fuori dall'ambito impositivo: nessuna plusvalenza da dichiarare, nessuna imposta sostitutiva da richiedere al notaio.

Variante. Se invece la madre avesse acquistato l'immobile nel 2020 (donazione nel 2022, vendita nel 2026), il quinquennio andrebbe conteggiato dall'acquisto del donante (2020) alla cessione di Elena (2026): 6 anni, di nuovo fuori dai 5 anni. Al contrario, con acquisto del donante nel 2023, donazione nel 2024 e vendita nel 2026, sarebbero trascorsi solo 3 anni: la plusvalenza sarebbe imponibile in capo a Elena, calcolata sul costo storico sostenuto dalla madre (non sul valore dichiarato in donazione). Base imponibile: 135.000 − (costo di acquisto della madre + costi inerenti a suo carico documentati).

Come lo trattiamo in pratica. Prima di firmare la proposta chiediamo al venditore l'atto di provenienza del donante, la copia della dichiarazione di successione o dell'atto di acquisto originario e le eventuali fatture di ristrutturazione intestate al donante. Senza questi documenti, in caso di verifica, l'Agenzia contesta il costo fiscale e ricalcola la plusvalenza sul solo prezzo di vendita.

Caso 1 — Elce, plusvalenza Superbonus a 10 anni. Bifamiliare acquistata a Perugia nel 2019 per 195.000 €, cappotto termico e sostituzione infissi eseguiti nel 2022 con Superbonus 110% (spesa 78.000 €, di cui 50% con sconto in fattura). Vendita nel 2026 a 285.000 €. L'immobile è seconda casa e la cessione ricade nella finestra 10 anni dell'art. 67 c. 1 lett. b-bis) TUIR introdotta dalla L. 213/2023. Calcolo: 285.000 − 195.000 − 8.000 (imposte e notaio 2019) − 12.400 (provvigione 4% + IVA 2026) = 69.600 € di plusvalenza. Le spese Superbonus con sconto in fattura non sono deducibili nei primi 5 anni (art. 68 TUIR post-L. 213/2023): la contribuente ha optato per la sostitutiva 26% in atto → 18.096 € versati dal notaio. Con IRPEF ordinaria (scaglione 43%) sarebbero stati oltre 29.900 €.

Caso 2 — Beroide (Spoleto), esenzione prima casa con dimora del figlio. Appartamento intestato al padre dal 2023, utilizzato come residenza abituale del figlio studente universitario (a Perugia sede Unipg) dal 2023 al 2026. Vendita nel 2026 a plusvalenza teorica di 22.000 €. Il quinquennio non è ancora decorso, ma l'esenzione ex art. 67 c. 1 lett. b) opera perché l'immobile è stato «dimora abituale di un familiare» — categoria che comprende il figlio (art. 5 c. 5 TUIR e Circ. AdE 12/E/2010) — per la maggior parte del periodo di possesso. Documentazione conservata: certificato di residenza del figlio + iscrizione universitaria. Plusvalenza da dichiarare: zero. Errore da evitare: chi non conserva la prova della residenza rischia l'accertamento anche in casi effettivamente esenti.