Quando decidi di mettere casa sul mercato, il primo passo concreto — prima ancora dell'annuncio — è mettere in ordine i documenti. La compravendita immobiliare in Italia richiede una decina di certificati e attestati che devono essere disponibili e aggiornati prima della firma della proposta di acquisto o, al più tardi, del preliminare.
Ridursi all'ultimo momento è un errore classico: un ritardo nella preparazione della documentazione può far saltare la trattativa, soprattutto se l'acquirente sta valutando altri immobili. In questa guida trovi la checklist completa dei 10 documenti essenziali, dove reperirli, quanto costano e in quali casi puoi anche farne a meno.
1. Atto di provenienza (titolo di proprietà)
L'atto di provenienza è il documento che dimostra come sei diventato proprietario dell'immobile. Può essere: un rogito notarile di compravendita, un atto di donazione, una dichiarazione di successione, una sentenza giudiziale (per esempio un'assegnazione in sede di separazione) o un atto di divisione ereditaria.
Serve al notaio dell'acquirente per verificare la continuità delle trascrizioni almeno negli ultimi 20 anni. Se hai smarrito la copia, puoi richiederla al notaio che ha stipulato l'atto o, per rogiti molto risalenti, all'archivio notarile distrettuale competente. Il costo è modesto (poche decine di euro) ma i tempi di rilascio possono arrivare a 2-3 settimane: muoviti in anticipo.
2. APE — Attestato di Prestazione Energetica
L'APE certifica i consumi energetici e la classe energetica dell'immobile (da A4, la più efficiente, a G). È obbligatorio già in fase di annuncio: il DL 63/2013 impone di indicare la classe energetica in ogni pubblicazione immobiliare, pena sanzioni da 500 a 3.000 € per venditore e agenzia.
L'APE viene redatto da un tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere o perito iscritto agli elenchi regionali) e ha validità 10 anni, purché nel frattempo non siano stati eseguiti interventi che modifichino la prestazione energetica. Costo tipico: 150-350 € per un appartamento standard. Va allegato al rogito e consegnato in copia all'acquirente.
3. Visura catastale e planimetria
La visura catastale è la carta d'identità fiscale dell'immobile: riporta dati identificativi (foglio, particella, subalterno), categoria, classe, consistenza e rendita catastale. Insieme alla visura serve la planimetria catastale, cioè il disegno in pianta depositato al Catasto.
Il notaio è obbligato per legge (DL 78/2010) a verificare la conformità oggettiva, cioè che la planimetria depositata corrisponda allo stato di fatto dell'immobile. Se ci sono difformità — tramezzi spostati, bagni modificati, verande chiuse — vanno sanate con una DOCFA di aggiornamento prima del rogito. Meglio fare la verifica con un tecnico di fiducia in fase di preparazione della vendita.
4. Visura ipotecaria
La visura ipotecaria (o ispezione ipotecaria) certifica la situazione dell'immobile presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari: trascrizioni a favore e contro il proprietario, ipoteche iscritte, pignoramenti, sequestri o citazioni giudiziali pendenti.
Va richiesta all'Agenzia delle Entrate (servizio SISTER o sportello) e serve a garantire all'acquirente che l'immobile sia libero da gravami al momento del rogito. Se c'è un'ipoteca a garanzia di mutuo, va cancellata contestualmente all'atto (o subito dopo, con la procedura semplificata Bersani).
5. Certificato di agibilità
Il certificato di agibilità (oggi SCIA di agibilità) attesta che l'immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalla normativa. Viene rilasciato dall'Ufficio Tecnico del Comune dopo la fine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione importante.
Non è obbligatorio per immobili costruiti prima del 1° settembre 1967, quando non era prevista la certificazione. Per fabbricati successivi la sua assenza va segnalata in atto e può ridurre il valore percepito o far chiedere all'acquirente uno sconto sul prezzo. Se non lo hai, un tecnico può richiederne copia in Comune o avviare la pratica per ottenerlo.
6. Documenti condominiali (se applicabile)
Se l'immobile è in un condominio, servono due documenti richiesti direttamente all'amministratore:
- Liberatoria delle spese condominiali — attesta che le rate ordinarie e straordinarie sono state pagate fino alla data del rogito. Per legge (art. 63 disp. att. cod. civ.) l'acquirente risponde in solido con il venditore per le spese dell'anno in corso e del precedente: senza liberatoria non compra
- Regolamento di condominio e ultimo verbale di assemblea — se esistono spese straordinarie deliberate ma non ancora esigibili, vanno menzionate in atto e ripartite tra venditore e acquirente secondo l'accordo (di norma restano a carico di chi ha partecipato alla delibera)
7. Dichiarazione di conformità degli impianti
Le dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, idraulico, termico, gas), previste dal DM 37/2008, attestano che gli impianti sono a norma. Sono rilasciate dalle imprese installatrici al termine dei lavori.
Non sono strettamente obbligatorie per la validità del rogito: le parti possono accordarsi per iscritto e vendere l'immobile con impianti da adeguare, riducendo il prezzo di conseguenza. Molti acquirenti però le chiedono comunque per stimare eventuali costi di rifacimento; se non le hai, dichiaralo con trasparenza fin dall'annuncio.
8. Fotocopie di caparre, acconti e bonifici
Il notaio deve tracciare in atto tutti i pagamenti ricevuti dal venditore in relazione alla compravendita: caparra confirmatoria alla proposta o al preliminare, eventuali acconti, saldo al rogito. Servono le copie di assegni e delle contabili di bonifico, con estremi di banca e data valuta.
Dal 2007 (L. 248/2006) il notaio ha l'obbligo di indicare in atto le modalità di pagamento: importi, mezzi utilizzati, coordinate bancarie. Prepara una cartella con tutte le tracce di pagamento e portala al rogito insieme all'agente immobiliare.
9. Documenti di identità e stato civile aggiornati
Al rogito servono: carta d'identità in corso di validità, codice fiscale e — nei casi rilevanti — un estratto per riassunto dell'atto di matrimonio aggiornato (per verificare il regime patrimoniale). Se sei in comunione dei beni, al rogito deve intervenire anche il coniuge, anche quando l'immobile è intestato a un solo nome.
Per cittadini stranieri residenti in Italia serve inoltre il permesso di soggiorno valido. Se hai figli minori o sei tutore/amministratore di sostegno di una parte coinvolta, potrebbe servire un'autorizzazione del giudice tutelare — chiedi al notaio con largo anticipo.
10. Documentazione fiscale e casi particolari
In situazioni specifiche servono documenti aggiuntivi:
- Detrazioni fiscali in corso (Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus) — copia delle fatture, dei bonifici parlanti e delle asseverazioni: si trasferiscono all'acquirente salvo accordo diverso in atto
- Prima casa venduta entro 5 anni — verificare i requisiti per non decadere dall'agevolazione (obbligo di riacquistare entro 1 anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale)
- Immobile ricevuto in donazione o successione — servono dichiarazione di successione e, per le donazioni, valutazione dei rischi legati all'azione di riduzione degli eredi legittimari (vedi la nostra guida dedicata alla vendita di immobile donato)
- Immobile locato — copia del contratto di locazione registrato e prova della prelazione offerta all'inquilino nei casi previsti dalla legge
- Plusvalenza — se rivendi entro 5 anni dall'acquisto e l'immobile non è stata abitazione principale, la plusvalenza è tassata: verifica con il commercialista se conviene l'imposta sostitutiva del 26% chiesta al notaio in atto