Documenti per vendere casa: la checklist completa 2026

L'atto di provenienza è il documento che dimostra come sei diventato proprietario dell'immobile. Può essere: un rogito notarile di compravendita, un atto di donazione, una dichiarazione di successione, una sentenza giudiziale (per esempio un'assegnazione in sede di separazione) o un atto di divisione ereditaria.

Serve al notaio dell'acquirente per ricostruire la continuità delle trascrizioni almeno negli ultimi 20 anni, come richiesto dal principio di continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c. Se hai smarrito la copia, puoi richiederla al notaio che ha stipulato l'atto o, per rogiti anteriori a dieci anni fa e per notai cessati dall'attività, all'archivio notarile distrettuale competente per territorio. Il costo di una copia autentica oscilla nel 2026 fra 40 e 90 € (bolli inclusi) e i tempi variano da 3 giorni per un notaio in attività a 2-3 settimane per l'archivio distrettuale: muoviti in anticipo, perché senza atto di provenienza il notaio non fissa la data del rogito.

L'APE certifica i consumi energetici e la classe energetica dell'immobile su una scala da A4 (la più efficiente) a G. È obbligatorio già in fase di annuncio: l'art. 6 D.Lgs. 192/2005, come modificato dal DL 63/2013 e dalla L. 90/2013, impone di indicare classe energetica e indice di prestazione energetica in ogni pubblicazione immobiliare — cartacea o online — pena sanzione amministrativa da 500 a 3.000 € per venditore e agenzia (art. 15 c. 7 D.Lgs. 192/2005).

L'APE viene redatto da un tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere o perito iscritto agli elenchi regionali di certificatori energetici) e ha validità 10 anni, purché nel frattempo non siano stati eseguiti interventi che modifichino la prestazione energetica (per esempio la sostituzione della caldaia o degli infissi). In Umbria il costo tipico nel 2026 va da 150 € per un bilocale a 350 € per una villa e i tempi sono di 5-10 giorni lavorativi tra sopralluogo e deposito sul portale regionale SIAPE. Va allegato al rogito e consegnato in copia all'acquirente, che deve firmare per ricevuta.

La visura catastale è la carta d'identità fiscale dell'immobile: riporta dati identificativi (foglio, particella, subalterno), categoria, classe, consistenza e rendita catastale. Insieme alla visura serve la planimetria catastale, cioè il disegno in pianta depositato al Catasto.

Il notaio è obbligato per legge (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985, introdotto dal DL 78/2010) a verificare la conformità oggettiva, cioè che la planimetria depositata corrisponda allo stato di fatto dell'immobile e che la rendita sia coerente. Se ci sono difformità — tramezzi spostati, bagni aggiunti, verande chiuse, soppalchi non censiti — vanno sanate con una pratica DOCFA di aggiornamento prima del rogito. Il DL Salva Casa (L. 105/2024) ha ampliato le tolleranze costruttive, ma non elimina l'obbligo di aggiornamento catastale: fai la verifica in fase di preparazione della vendita, con un geometra di fiducia. Costo DOCFA 2026: 400-1.200 € oltre a tributi speciali catastali (50 € forfettari) e, in caso di sanatoria edilizia, all'oblazione comunale.

La visura ipotecaria (o ispezione ipotecaria) certifica la situazione dell'immobile presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari: trascrizioni a favore e contro il proprietario, ipoteche iscritte, pignoramenti, sequestri o citazioni giudiziali pendenti.

Va richiesta all'Agenzia delle Entrate — Servizi di Pubblicità Immobiliare (piattaforma SISTER online o sportello territoriale) e serve a garantire all'acquirente che l'immobile sia libero da gravami al momento del rogito. Costo 2026: 9,45 € per soggetto in visura telematica ordinaria, con rilascio in giornata. Se c'è un'ipoteca a garanzia di mutuo già estinto, va cancellata con la procedura semplificata Bersani (art. 40-bis D.Lgs. 385/1993, TUB): la banca trasmette la comunicazione all'Agenzia entro 30 giorni dall'estinzione, senza atto notarile e senza costi. Se il mutuo è ancora in corso, la cancellazione dell'ipoteca residua avviene contestualmente al rogito, con l'assenso della banca allegato all'atto.

Il certificato di agibilità (oggi SCIA di agibilità) attesta che l'immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalla normativa. Viene rilasciato dall'Ufficio Tecnico del Comune dopo la fine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione importante.

Non è obbligatorio per immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della L. 765/1967 «Legge Ponte»), quando l'agibilità non era prevista come atto autonomo. Per fabbricati successivi l'assenza va segnalata in atto e può ridurre il valore percepito o giustificare uno sconto richiesto dall'acquirente. Il DL Salva Casa ha introdotto nel 2024 la possibilità di sanare più facilmente carenze igienico-sanitarie minori (altezze interne ridotte, superfici finestrate sotto soglia) tramite dichiarazione del progettista, senza dover rifare lavori strutturali: chiedi al tuo tecnico se il tuo caso rientra nelle nuove tolleranze.

Se l'immobile è in un condominio, servono due documenti richiesti direttamente all'amministratore:

Le dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, idraulico, termico, gas), previste dal DM 37/2008, attestano che gli impianti sono a norma. Sono rilasciate dalle imprese installatrici al termine dei lavori. Per impianti realizzati prima del 27 marzo 2008 vale la dichiarazione di rispondenza (DiRi) ex art. 7 c. 6 DM 37/2008, redatta da un tecnico abilitato con almeno cinque anni di esperienza nel settore.

Non sono strettamente obbligatorie per la validità del rogito: le parti possono accordarsi per iscritto e vendere l'immobile con impianti da adeguare, riducendo il prezzo di conseguenza (clausola espressa in atto, con esonero del venditore dalla garanzia per vizi impiantistici). Molti acquirenti però le chiedono comunque per stimare eventuali costi di rifacimento — che nel 2026 vanno da 3.000 € per un impianto elettrico di un bilocale a 8.000 € per la messa a norma completa di una villa. Se non le hai, dichiaralo con trasparenza fin dall'annuncio: eviti rinegoziazioni imbarazzanti alla firma.

Il notaio deve tracciare in atto tutti i pagamenti ricevuti dal venditore in relazione alla compravendita: caparra confirmatoria alla proposta o al preliminare, eventuali acconti, saldo al rogito. Servono le copie di assegni e delle contabili di bonifico, con estremi di banca e data valuta.

Dal 2007 (L. 248/2006, cd. «Bersani-bis») il notaio ha l'obbligo di indicare in atto le modalità di pagamento analitiche: importi, mezzi utilizzati, coordinate bancarie di provenienza e destinazione. Ricorda inoltre che dal 1° gennaio 2023 il tetto ai pagamenti in contanti è fissato a 5.000 € (D.Lgs. 231/2007, modificato dalla L. 197/2022): caparre e acconti oltre soglia vanno obbligatoriamente tracciati con bonifico o assegno non trasferibile, pena sanzione dall'1% al 40% dell'importo. Prepara una cartella con tutte le tracce di pagamento — inclusa la provvigione dell'agenzia, anch'essa da dichiarare in atto — e portala al rogito insieme all'agente immobiliare.

Al rogito servono: carta d'identità in corso di validità, codice fiscale (o tessera sanitaria) e — nei casi rilevanti — un estratto per riassunto dell'atto di matrimonio aggiornato (per verificare il regime patrimoniale). Se sei in comunione dei beni, al rogito deve intervenire anche il coniuge, anche quando l'immobile è intestato a un solo nome: senza il suo consenso il notaio non roga. Per le unioni civili (L. 76/2016) valgono le stesse regole; per le convivenze di fatto no, salvo diversa previsione del contratto di convivenza registrato.

Per cittadini stranieri residenti in Italia serve inoltre il permesso di soggiorno valido. Se hai figli minori o sei tutore/amministratore di sostegno di una parte coinvolta, potrebbe servire un'autorizzazione del giudice tutelare — chiedi al notaio con largo anticipo.

In situazioni specifiche servono documenti aggiuntivi:

La regola pratica è iniziare 45 giorni prima della pubblicazione dell'annuncio, non del rogito. Molti proprietari confondono i due momenti e si accorgono di essere in ritardo solo quando l'acquirente chiede di fissare la firma preliminare. Ecco la sequenza tipica che consigliamo ai nostri clienti a Perugia e Spoleto:

Per orientarti sui costi reali, ecco la stima 2026 per un bilocale di 65 mq in classe D nel quartiere Elce (Perugia), venduto in autonomia dal proprietario. L'immobile è di seconda mano, con impianti da adeguare e senza difformità catastali:

Dopo oltre trent'anni di rogiti a Perugia e Spoleto abbiamo mappato i tre errori che più spesso fanno saltare o rinviare le compravendite. Riconoscerli in anticipo ti fa risparmiare settimane e migliaia di euro:

Come si traduce la checklist in una trattativa vera? Ecco due situazioni ricorrenti nel nostro portafoglio, con le criticità documentali che hanno rischiato di far saltare l'operazione.