Chi compra casa a Perugia oggi si trova quasi sempre davanti a due scenari: l'appartamento in via del Cortone o a Elce che il venditore giura «tutto a norma», e la villetta a Ferro di Cavallo o Ponte San Giovanni ristrutturata «più volte negli anni» di cui nessuno sa dire con precisione quali interventi siano stati depositati e quali no. In entrambi i casi la differenza fra un acquisto tranquillo e uno che si trascina in Tribunale per anni la fa un tecnico terzo, incaricato dall'acquirente, che entra in casa prima che si firmi la proposta.
La perizia pre-acquisto non è la perizia del mutuo, non è la relazione di conformità che a volte allega il venditore, non è il sopralluogo dell'agenzia. È un incarico che dai tu, a un professionista che non ha rapporti con chi vende, per farti dire — in una relazione scritta — che cosa stai comprando davvero: dallo stato delle travi ai centimetri di scostamento fra la planimetria catastale e i tramezzi reali, passando per il quadro elettrico, l'APE e la storia degli abusi condonati o mai regolarizzati.
In questa guida trovi, aggiornati a luglio 2026: cosa deve coprire una perizia seria, chi la può firmare, come sono cambiate le verifiche urbanistiche dopo il decreto Salva Casa (DL 69/2024, conv. in L. 105/2024), i costi di mercato a Perugia, le clausole da inserire nella proposta se il tecnico non ha fatto in tempo a entrare, e i due o tre errori tipici che vediamo commettere di più.
Perché la perizia preventiva paga sempre (esempio numerico)
L'ordine di grandezza è chiaro: una perizia completa a Perugia costa fra 400 e 1.200 €, un appartamento di 90 mq in zona semicentrale sta oggi fra 130.000 e 210.000 €. Basta che il tecnico intercetti una sola difformità — una veranda mai sanata, una caldaia da 20 anni senza libretto d'impianto, una planimetria catastale che non corrisponde ai locali — e il risparmio, in trattativa o in mancate spese future, è di 3.000-15.000 €. Il rapporto costo-beneficio non ha eguali in tutto il processo di acquisto.
Non è nemmeno solo una questione economica. L'art. 29 comma 1-bis della L. 52/1985 impone che, negli atti di trasferimento di fabbricati urbani, sia allegata la planimetria catastale conforme allo stato di fatto e che il proprietario dichiari la conformità a pena di nullità dell'atto. Un immobile che non passa questo controllo non arriva al rogito, e se ci arriva porta con sé un vizio insanabile. Scoprirlo dopo aver versato caparra e spese notarili significa aprire un contenzioso; scoprirlo con la perizia preventiva significa uscire dalla trattativa senza aver perso nulla.
Cosa deve coprire una perizia seria: le cinque aree
Una perizia tecnica di pre-acquisto degna di questo nome copre cinque aree, tutte insieme e con una relazione unica che pesa e gerarchizza le criticità. Se il tecnico ti propone solo una checklist di due pagine, non è una perizia.
- Struttura: lettura delle crepe (verticali, oblique, passanti), verifica di flessioni anomale nei solai, stato del tetto e delle coperture, presenza di infiltrazioni pregresse. Per villette e case indipendenti anche fondazioni e muri portanti, con eventuale ricorso a fessurimetri e termocamera.
- Impianti: verifica della dichiarazione di conformità (DiCo) o di rispondenza (DiRi) ex DM 37/2008 per elettrico, idrico, gas, climatizzazione e antenna. Età della caldaia, libretto d'impianto e ultimo bollino verde (art. 7 DPR 74/2013), stato del quadro elettrico, messa a terra, presenza del differenziale.
- Efficienza energetica: lettura critica dell'APE allegato all'annuncio (obbligatorio ex D.Lgs. 192/2005 e DM 26 giugno 2015), confronto con lo stato reale, individuazione di ponti termici, umidità di risalita, dispersioni evidenti.
- Conformità catastale: sovrapposizione fra la planimetria depositata al Catasto (Agenzia delle Entrate — Ex Agenzia del Territorio) e lo stato di fatto rilevato. Anche la spostamento di un tramezzo o l'accorpamento di due vani sono difformità che richiedono aggiornamento DOCFA.
- Conformità urbanistica: accesso agli atti presso il Comune (a Perugia lo Sportello Unico Edilizia in via Boncambi), lettura dei titoli edilizi (licenze, concessioni, DIA, SCIA, CILA, permesso di costruire) e confronto con lo stato attuale. È qui che, dopo il DL 69/2024 «Salva Casa», il perimetro delle difformità sanabili si è ampliato — ma solo per interventi realizzati entro le date fissate dalla legge.
Geometra, architetto o ingegnere: chi scegliere
Le tre figure sono tutte abilitate a firmare la perizia. Cambiano competenze specialistiche e, un po', i costi.
- Geometra iscritto al Collegio: è la figura di riferimento per appartamenti in condominio, bilocali, trilocali standard. Conosce catasto e urbanistica meglio di chiunque altro perché ci lavora ogni giorno. Tariffe più contenute (in media 400-800 € per una perizia completa a Perugia).
- Architetto: aggiunge una lettura funzionale e distributiva, utile se stai comprando pensando a una ristrutturazione importante. Utile anche per immobili con vincoli paesaggistici o in centro storico, dove le verifiche urbanistiche sono più complesse.
- Ingegnere edile o strutturista: obbligatorio in pratica se ci sono dubbi strutturali seri (crepe passanti, cedimenti, immobili in zona sismica 2 — è il caso di gran parte dei comuni della provincia di Perugia — con edifici costruiti prima del 1974). Preventivi da 800 € in su, con strumentazione dedicata.
- Regola operativa: per un appartamento in condominio anni 2000, un geometra basta. Per una villetta in collina, un casale in Umbria o un edificio storico in centro, meglio architetto o ingegnere. In caso di dubbio, chiedi al geometra se ritiene necessario coinvolgere anche uno strutturista: un professionista serio te lo dice.
Le verifiche strutturali che un tecnico non trascura
Sulla struttura la perizia visiva è già molto informativa, se chi guarda sa cosa cercare. Le crepe verticali sottili su muri di tamponamento sono quasi sempre fisiologiche (assestamenti, dilatazioni termiche). Le crepe oblique o «a scaletta» sui muri portanti, soprattutto se aperte più di 2-3 mm o passanti, sono un campanello d'allarme: indicano cedimenti differenziali delle fondazioni o problemi di carico.
Sul tetto conta l'età del manto, la presenza di infiltrazioni pregresse (macchie sui soffitti dell'ultimo piano), lo stato dei canali di gronda e dei pluviali. Sui solai contano flessioni evidenti, pavimenti che «cantano», tracce di umidità dal basso. In una villetta il tecnico chiederà di ispezionare il vano tecnico, la centrale termica, il sottotetto se accessibile.
Il rischio sismico non va sottovalutato: gran parte dell'Umbria è classificata in zona sismica 2 (media pericolosità) dall'OPCM 3274/2003 e successivi aggiornamenti regionali. Per edifici costruiti prima delle norme antisismiche moderne (in pratica prima del 1996 in molte aree della regione), il tecnico deve almeno segnalare l'assenza di adeguamento e la disponibilità o meno del fascicolo del fabbricato con calcoli strutturali originali.
Impianti: cosa chiedere e cosa dice il DM 37/2008
Il DM 22 gennaio 2008 n. 37 — la vecchia legge 46/90 rivisitata — impone che ogni impianto (elettrico, idrico, gas, climatizzazione, ecc.) sia accompagnato dalla Dichiarazione di Conformità rilasciata dall'impresa installatrice al termine dei lavori. Per gli impianti realizzati prima del marzo 2008 o per i quali la DiCo è andata persa, un professionista abilitato può rilasciare una Dichiarazione di Rispondenza ai sensi dell'art. 7 comma 6 dello stesso decreto, previa verifica.
In pratica, alla firma del rogito il notaio non pretende in genere il deposito delle dichiarazioni, ma la loro assenza è un problema concreto per chi compra: senza DiCo/DiRi non puoi fare piccole modifiche future senza rifare l'impianto, il rischio in caso di incendio o infortunio ricade su di te, e la casa in fase di rivendita risulterà penalizzata.
- Impianto elettrico: presenza di DiCo o DiRi, quadro con interruttore differenziale (salvavita) da 30 mA, messa a terra funzionante, adeguamento minimo alla norma CEI 64-8. Se l'impianto è pre-1990, aspettati di doverlo rifare in tutto o in parte.
- Impianto termico e caldaia: libretto di impianto tenuto aggiornato (obbligo ex DPR 74/2013), ultimo controllo di efficienza energetica (bollino), età della caldaia. Una caldaia a condensazione ha vita utile 15-18 anni: se è oltre, prezzala fra 1.500 e 3.000 € di sostituzione.
- Impianto gas: verifica della certificazione UNI-CIG per la rete interna, integrità del contatore, presenza della valvola di intercettazione a monte.
- Impianto idrico: pressione ai rubinetti (ottimale fra 2 e 4 bar), presenza di perdite occulte (chiedi al tecnico di far girare il contatore con tutti i rubinetti chiusi per 15 minuti), stato dello scaldabagno se separato.
- Rilevatori CO e fumi: non obbligatori ma segnale di manutenzione seria.
Conformità catastale: la sovrapposizione che salva il rogito
La verifica catastale è la più mirata e la più decisiva. Il tecnico scarica la planimetria e la visura catastale dall'Agenzia delle Entrate (accessibili online da chiunque con SPID o CIE, o al Catasto in via Canali a Perugia), poi rileva l'immobile con un distanziometro laser e sovrappone i due elaborati.
Le difformità che emergono più spesso sono: tramezzi spostati per accorpare o dividere ambienti, chiusura di logge o balconi a formare verande, cambi di destinazione d'uso interni (una cantina trasformata in tavernetta abitabile), bagni ricavati dove prima c'era un ripostiglio. Tutte queste variazioni, se non depositate con procedura DOCFA (art. 1 comma 2 DM 701/1994), rendono l'immobile non conforme.
La sanatoria catastale è quasi sempre semplice e non costa molto (300-800 € più tributi speciali): il vero problema è capire se dietro alla difformità catastale c'è anche una difformità urbanistica — cioè un intervento che non è stato solo dimenticato al Catasto, ma proprio realizzato senza titolo edilizio in Comune. In quel caso la sanatoria è tutt'altra storia.
Conformità urbanistica dopo il decreto Salva Casa 2024
Il DL 29 maggio 2024 n. 69, convertito con L. 24 luglio 2024 n. 105, ha ridisegnato in modo significativo il perimetro delle difformità sanabili. Le principali novità che il tecnico deve tenere presenti nella perizia:
- Nuove tolleranze costruttive (art. 34-bis DPR 380/2001 come riformulato): scostamenti dimensionali entro il 2% per unità sopra i 500 mq, fino al 5% per unità sotto i 100 mq, non costituiscono più difformità e non richiedono sanatoria.
- Cambi di destinazione d'uso semplificati all'interno della stessa categoria funzionale (residenziale, produttivo, direzionale, ecc.), purché lo strumento urbanistico comunale non li vieti espressamente.
- Doppia conformità attenuata: per le parziali difformità realizzate entro il 24 maggio 2024 basta ora la conformità urbanistica al momento della realizzazione (non più anche al momento della domanda), rendendo sanabili molti interventi degli anni '90 e 2000 prima considerati insanabili.
- Silenzio-assenso rafforzato sulle istanze in sanatoria: 45 o 90 giorni a seconda della tipologia, decorsi i quali la sanatoria si intende accolta.
- Restano esclusi dalla sanatoria: opere in aree con vincoli paesaggistici o idrogeologici, immobili in zone a rischio sismico non classificate come 3 o 4 senza previo parere strutturale, interventi in totale difformità.
APE: come si legge davvero (senza fidarsi solo della classe)
L'Attestato di Prestazione Energetica obbligatorio nella compravendita (art. 6 D.Lgs. 192/2005) e redatto secondo le Linee Guida del DM 26 giugno 2015 è un documento con dieci anni di validità che dice più cose di quante il compratore medio legga. La classe (da G a A4) è solo la sintesi. Il tecnico che fa la perizia ti guarda i dati sotto: indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren) in kWh/m²·anno, presenza di impianti da fonti rinnovabili, involucro e serramenti.
Un APE dichiarato in classe D con EPgl,nren di 95 kWh/m²·anno è realistico per un immobile anni '90 con infissi sostituiti. Se il documento dichiara classe A con impianti vecchi e infissi in legno originali degli anni '70, è quasi certamente un APE fatto male o compilato per compiacere il venditore. Un tecnico esperto lo capisce in pochi minuti e, se serve, ne rifà uno indipendente (150-250 €).
Costi di mercato a Perugia nel 2026
I prezzi che seguono sono medie di listino osservate sul territorio provinciale nel 2026, IVA e cassa previdenziale escluse. Un preventivo scritto è sempre consigliabile prima di conferire l'incarico.
- Sopralluogo con relazione sintetica (2-3 pagine, senza accesso agli atti): 200-400 €. Utile come prima scrematura o per operazioni sotto i 100.000 €.
- Perizia completa con accesso agli atti in Comune e Catasto: 500-1.200 € per un appartamento standard 60-120 mq. È lo standard che consigliamo.
- Perizia strutturale approfondita su villetta o casale, con termocamera, endoscopio, misuratori di umidità: 900-2.500 €.
- APE indipendente (se serve un secondo parere): 150-250 €.
- Accesso agli atti al Comune di Perugia: diritti fissi da 30 a 90 € a seconda della complessità della pratica, oltre ai bolli. Alcuni Comuni umbri più piccoli sono più economici, altri richiedono tempi molto lunghi (2-6 settimane).
Quando la perizia è imprescindibile — e i pochi casi in cui puoi soprassedere
Ci sono situazioni in cui firmare una proposta senza perizia è una scommessa che, statisticamente, si perde:
- Immobili con oltre 40 anni senza ristrutturazione recente documentata.
- Villette, casali e case indipendenti: struttura autonoma, tetto proprio, impianti indipendenti — tutti costi che non si condividono con nessuno se qualcosa non va.
- Costruzioni degli anni '60-'80: massima incidenza di abusi mai sanati, presenza possibile di amianto in coperture e canne fumarie, impianti sicuramente da rifare.
- Immobili già dichiarati «con piccole difformità» dal venditore: il «piccolo» in edilizia è quasi sempre un eufemismo.
- Prezzo del 15-25% sotto la media di zona: raramente è un affare, spesso è un problema noto solo al venditore.
- Immobili in centro storico o in aree vincolate (Perugia entro le mura, Assisi, Spello, Todi, aree del Parco del Trasimeno o della Valnerina).
Quando si può soprassedere (con prudenza)
In alcuni casi limitati la perizia formale può essere sostituita da un check personale accurato e da una lettura attenta dei documenti del venditore. Restano comunque situazioni in cui vale la pena investire almeno 200-300 € in un sopralluogo veloce con relazione sintetica.
- Appartamento in condominio costruito dopo il 2010 con documentazione completa e in garanzia decennale postuma (art. 1669 c.c.).
- Immobile ristrutturato negli ultimi cinque anni da impresa qualificata, con certificazioni di impianti, APE recente e SCIA di fine lavori depositata.
- Immobile venduto da agenzia strutturata che allega un dossier di conformità firmato da un proprio tecnico e mette il documento a disposizione per verifica indipendente.
- Immobili sotto i 60-70.000 € dove il costo relativo della perizia completa pesa in modo sproporzionato sul valore dell'operazione.
Come si organizza il rapporto col tecnico
Il rapporto professionale con il perito segue un flusso ripetibile che, seguito con ordine, protegge il committente e velocizza il lavoro.
- Scelta del tecnico: iscritto al Collegio o all'Ordine di Perugia, con esperienza documentabile in perizie di acquisto, senza rapporti pregressi con la parte venditrice. Un tecnico segnalato dall'agenzia venditrice non è per forza sconsigliabile, ma va sempre affiancato o messo in condizione di lavorare in totale autonomia.
- Preventivo scritto che elenchi voce per voce: sopralluogo, accesso agli atti in Comune e Catasto, redazione della relazione, tempi di consegna. Chiedere se sono incluse eventuali integrazioni dopo la relazione.
- Sopralluogo congiunto: se possibile, partecipa. Imparerai a leggere l'immobile e potrai porre domande che in una relazione scritta non emergono.
- Relazione entro 5-10 giorni: strutturata per aree (struttura, impianti, energia, catasto, urbanistica), con gerarchia delle criticità (alta, media, bassa) e stima di massima degli interventi necessari.
- Uso in trattativa: le criticità documentate diventano leva contrattuale. «Il tetto ha bisogno di rifacimento parziale, stimato 8.000 €, come da relazione del geometra X» è un argomento a cui il venditore risponde in genere abbassando il prezzo di 4.000-6.000 €.
Cosa fare se emergono difformità dopo la proposta
Non sempre si riesce a far entrare il tecnico prima della proposta: a volte l'immobile ha molti interessati e serve muoversi in fretta. In quel caso, la clausola giusta nella proposta irrevocabile di acquisto (art. 1329 c.c.) è quella subordinata all'esito positivo della verifica tecnica e della conformità catastale/urbanistica, con un termine di 15-30 giorni.
Se il tecnico rileva difformità sanabili senza costi rilevanti, si procede tranquillamente al preliminare inserendo l'obbligo del venditore di regolarizzare a proprie spese entro il rogito. Se le difformità sono gravi (abusi non sanabili, gravi problemi strutturali, ipoteche non estinguibili), la proposta condizionata consente di svincolarsi con restituzione integrale della caparra, senza penali.
Nel silenzio della proposta, restano gli strumenti civilistici ordinari: garanzia per vizi occulti (art. 1490 c.c.) con termine di denuncia di 8 giorni e di prescrizione di 1 anno dalla consegna, garanzia decennale per gravi difetti costruttivi (art. 1669 c.c.) nei confronti dell'impresa costruttrice. Sono tutele reali ma di attivazione lenta e costosa: molto meglio la clausola preventiva.
Errori tipici che vediamo commettere
In dieci anni di compravendite gestite dal team di Prima Immobiliare a Perugia e Spoleto, gli errori ricorrenti che portano problemi post-rogito sono sempre gli stessi:
- Fidarsi della «relazione del venditore» senza controllo indipendente: il tecnico che l'ha firmata lavora per chi vende, non per chi compra.
- Confondere APE con perizia: l'APE è un documento energetico, non certifica nulla su struttura, impianti, catasto o urbanistica.
- Confondere perizia bancaria con perizia di acquisto: il perito della banca stima il valore ai fini della garanzia sul mutuo, non entra nel merito delle conformità.
- Rinviare la perizia dopo il preliminare: se emergono difformità, sei già in posizione debole e rischi di perdere la caparra.
- Non conservare la relazione: serve nei mesi e negli anni successivi, sia per pianificare interventi sia in caso di contestazioni con il venditore.
- Rifiuto del venditore di far entrare il tuo tecnico: è un red flag da prendere sul serio. Salvo motivi organizzativi comprensibili, chi non vuole far vedere l'immobile a un professionista dell'altra parte quasi sempre ha qualcosa da nascondere.
Esempio pratico: bilocale 90 mq a Elce (Perugia)
Marta e Luca stanno per comprare un appartamento a Elce, quarto piano senza ascensore, prezzo di richiesta 168.000 €. L'immobile risale al 1978, negli anni sono state fatte «alcune modifiche» (parole del venditore). Il geometra incaricato costa 700 € e in una settimana consegna la relazione.
- Struttura: nessuna criticità, condominio ben tenuto, tetto rifatto nel 2018.
- Impianti: elettrico originario del 1978, DiCo assente, quadro senza differenziale. Da rifare integralmente. Stima: 4.500 €.
- Catasto: la planimetria mostra una cucina abitabile che nella realtà è stata unita al soggiorno con eliminazione di un tramezzo. Difformità catastale da sanare con DOCFA. Stima: 500 €.
- Urbanistica: l'apertura del tramezzo è del 2004, senza titolo edilizio. Grazie al Salva Casa 2024 la sanatoria è oggi possibile con oneri e sanzione ridotta. Stima onnicomprensiva: 1.800 €.
- APE: dichiarato in classe E, coerente con lo stato di fatto (infissi sostituiti nel 2015, caldaia a condensazione del 2019).
- Uso in trattativa: relazione portata al venditore, richiesto sconto di 5.500 € per compensare impianto elettrico + sanatoria catastale. Chiuso a 163.000 €. Perizia costata 700 €, sconto ottenuto 5.500 €. ROI dell'operazione: 685%.
Due casi reali in Umbria (2026)
Due perizie tecniche condotte nel 2026 che hanno cambiato l'esito della trattativa grazie alle nuove tolleranze del DL Salva Casa (L. 105/2024).
- Ferro di Cavallo (Perugia) — Villetta a schiera 140 mq, prezzo richiesto 245.000 €. Perizia (900 €) ha rilevato scostamento del 4,2% tra planimetria catastale e stato di fatto (veranda chiusa nel 2011). Rientra nelle tolleranze costruttive 2-6% ex art. 34-bis DPR 380/2001 introdotte da L. 105/2024: nessuna sanatoria necessaria, solo aggiornamento DOCFA da 480 €. Acquirente ha comunque negoziato 3.000 € di sconto per copertura oneri: chiuso a 242.000 €.
- San Giacomo (Spoleto) — Rustico 180 mq ristrutturato, prezzo 168.000 €. La relazione ha evidenziato una tettoia realizzata nel 1998 senza titolo, non sanabile con art. 34-bis (oltre soglia). Attivata sanatoria ex art. 36-bis DPR 380/2001 (novellato da L. 105/2024): oneri concessori 2.100 € + sanzione ridotta 1.680 €. Il venditore ha assorbito integralmente i costi in atto; l'acquirente ha rogitato con immobile pienamente conforme.