Ogni anno in Italia si aprono oltre 700.000 successioni. Nella grande maggioranza dei casi tra i beni ci sono immobili — spesso la prima casa dei genitori. La gestione della successione è tecnica ma le regole di base sono comprensibili, e conoscerle in anticipo evita errori (o litigi tra eredi) che possono costare tempo, denaro e rapporti familiari.
Questa guida pilastro spiega: chi sono gli eredi (successione legittima, testamentaria, legittimari), come si accetta o si rinuncia all'eredità, come si presenta la dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate, quanto si paga di imposte, come si volturano gli immobili al Catasto, come si dividono tra più eredi e come si vendono quando la comunione ereditaria è complessa.
Il tema successorio interseca diritto civile, diritto tributario e prassi notarile: le regole cambiano di rado ma la loro applicazione al caso concreto richiede sempre un professionista (notaio per gli atti, commercialista per la dichiarazione tributaria). Questa guida ti dà il quadro per parlare con loro con cognizione di causa.
Chi eredita: successione legittima vs testamentaria
Se il defunto non ha lasciato testamento si applica la successione legittima. In presenza di coniuge e figli: coniuge 1/3 + figli 2/3 in parti uguali (se un solo figlio, 50-50 con coniuge). In presenza di solo coniuge senza figli e senza genitori: 100% al coniuge. In presenza di coniuge e genitori del defunto (senza figli): coniuge 2/3, genitori 1/3.
Se il defunto ha lasciato testamento può disporre dei propri beni ma non liberamente al 100%: la legge riserva una quota obbligatoria (legittima) a coniuge, figli e in loro assenza ai genitori. Solo la quota disponibile può essere lasciata a chi si vuole (associazioni, amici, un solo figlio, ecc.). Se il testamento viola la legittima, gli eredi legittimari possono agire in riduzione per riottenere la loro quota.
Coniuge separato con addebito: perde i diritti successori. Coniuge separato senza addebito: mantiene i diritti. Coniuge divorziato: nessun diritto sull'eredità dell'ex.
Accettazione, rinuncia e beneficio d'inventario
L'eredità non è automatica: chi è chiamato all'eredità deve accettarla (espressamente con atto notarile o tacitamente compiendo atti che presuppongono la qualità di erede, come una vendita o una richiesta di voltura). L'accettazione ha effetto retroattivo dalla data di apertura della successione.
Se l'eredità è incerta (dubbi su debiti superiori all'attivo) è prudente accettare con beneficio d'inventario: si limita la responsabilità dell'erede al solo valore dell'attivo ereditario, senza rischiare di dover pagare col proprio patrimonio i debiti del defunto. L'accettazione beneficiata richiede atto notarile, inventario dei beni, dichiarazione al Tribunale — costi tipici 1.500-3.000€.
La rinuncia all'eredità va fatta con atto notarile o davanti al cancelliere del Tribunale, entro 10 anni dall'apertura. Chi rinuncia è come se non fosse mai stato chiamato: la sua quota va a chi lo segue in ordine di successione (figli, fratelli, ecc.).
Dichiarazione di successione: tempi e come si presenta
Va presentata all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dall'apertura della successione (data del decesso). Contiene l'elenco completo degli eredi, dei beni caduti in successione (immobili con dati catastali, conti correnti, titoli, aziende, quote societarie) e dei debiti del defunto. È il presupposto per la voltura catastale e per il pagamento delle imposte.
Si presenta telematicamente (mai più cartaceo). Le imposte ipotecarie (2% del valore catastale immobili) e catastali (1%) vanno pagate contestualmente. L'imposta di successione vera e propria viene liquidata successivamente dall'Ufficio (di solito zero per famiglie ristrette, sotto la franchigia 1M€).
Sanzioni per omessa presentazione: dal 120% al 240% dell'imposta dovuta + interessi. Per successioni con soli immobili sotto la franchigia e imposte fisse, le sanzioni sono comunque salate perché calcolate sull'ipotecaria e catastale.
Imposte di successione 2026
Coniuge e figli: aliquota 4% oltre franchigia di 1.000.000€ ciascuno. Nella pratica la stragrande maggioranza delle successioni familiari non paga imposta di successione — il valore ereditato pro capite raramente supera 1M€.
Fratelli e sorelle: aliquota 6% oltre franchigia di 100.000€ ciascuno. Altri parenti fino al 4° grado (zii, cugini, nipoti indiretti): aliquota 6% senza franchigia. Estranei alla famiglia: aliquota 8% senza franchigia.
In ogni caso si pagano imposta ipotecaria 2% e catastale 1% sul valore catastale degli immobili. Se un erede intende destinare l'immobile ricevuto a prima casa (residenza entro 18 mesi), ipotecaria e catastale sono in misura fissa 200€ + 200€ (risparmio importante su immobili di valore significativo).
Voltura catastale: aggiornare l'intestazione al Catasto
Dopo la dichiarazione di successione va effettuata la voltura catastale per aggiornare l'intestazione degli immobili al Catasto (da defunto a eredi). Va richiesta entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione. Costa 55€ per immobile (2026) + 16€ di bollo, si presenta telematicamente o allo sportello dell'Agenzia delle Entrate-Territorio.
La voltura è indispensabile per poter vendere l'immobile ereditato: senza voltura il notaio non può stipulare l'atto di vendita. Se ci sono più eredi la voltura crea una comunione ereditaria al Catasto (es. Marco Rossi 50%, Anna Rossi 50%). Per vendere serve l'accordo di tutti i comunisti, oppure una divisione ereditaria preventiva.
Vendere un immobile ereditato
Un immobile ereditato si può vendere subito: non c'è periodo minimo di detenzione, e la plusvalenza è sempre esente dalla tassazione al 26% (art. 67 TUIR). Prima della vendita servono però: dichiarazione di successione registrata, voltura catastale completata, verifica ipoteche in visura (anche del defunto, che restano a carico dell'immobile), verifica conformità catastale e urbanistica.
Se ci sono più eredi in comunione tutti devono comparire al rogito (o farsi rappresentare per procura). Basta il dissenso di un solo comproprietario per bloccare la vendita: in caso di stallo si può ricorrere alla divisione giudiziale (2-4 anni di tempi tipici) o negoziare una divisione consensuale davanti al notaio con eventuali conguagli in denaro.
Attenzione agli immobili donati dal defunto in vita: se il defunto aveva donato l'immobile a un erede e la donazione viola la legittima degli altri, questi ultimi possono agire in riduzione entro 10 anni dall'apertura della successione — creando un rischio di rivendicazione a chi eventualmente aveva comprato l'immobile dal donatario. Le donazioni immobiliari nell'asse ereditario richiedono attenzione notarile specifica.