Fiscalità immobiliare in Italia 2026: guida completa

Le imposte al momento del rogito variano in base a chi vende (privato o impresa) e alla destinazione dell'immobile (prima casa o altro). Da privato: imposta di registro 2% (prima casa) o 9% (altre) calcolata sul valore catastale rivalutato in regime prezzo-valore ex L. 266/2005, ipotecaria fissa 50€, catastale fissa 50€ (D.Lgs. 23/2011).

Da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 5 anni dalla fine lavori (o in altri casi con opzione IVA): IVA 4% (prima casa non di lusso), 10% (altre abitazioni), 22% (categorie catastali di lusso A/1, A/8, A/9); imposta di registro fissa 200€, ipotecaria fissa 200€, catastale fissa 200€ (art. 10 DPR 633/1972). L'IVA si applica sul prezzo dichiarato in atto, non sul valore catastale.

Ricorda che al rogito si sommano onorario notarile, imposta di bollo e tasse ipotecarie per la trascrizione (importi minori ma non trascurabili).

Chi acquista la prima casa con mutuo può portare in detrazione IRPEF il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori del mutuo ipotecario (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva) fino a un tetto di spesa di 4.000€ annui (art. 15 TUIR). Detrazione massima annua: 760€. Vincoli: l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto e il mutuo deve essere stipulato entro un anno prima o dopo il rogito.

Anche la provvigione dell'agenzia immobiliare per l'acquisto della prima casa è detraibile al 19% fino a un tetto di spesa di 1.000€ una tantum (detrazione massima 190€). Serve fattura intestata all'acquirente e riferimento nell'atto notarile.

Per gli under 36 con ISEE ≤ 40.000€ che comprano la prima casa entro le scadenze prorogate (verifica in banca la finestra 2026 in vigore alla data del rogito) restano possibili l'esenzione da imposta di registro/ipotecaria/catastale in atto da privato, il credito d'imposta pari all'IVA in caso di acquisto da costruttore e la garanzia Consap fino all'80% del capitale mutuato.

L'IMU (Imposta Municipale Propria, L. 160/2019) è dovuta annualmente da chi possiede immobili in Italia, con una eccezione fondamentale: l'abitazione principale non di lusso (categorie diverse da A/1, A/8, A/9) è esente da IMU. Se abiti la casa dove hai la residenza anagrafica e la dimora abituale del nucleo familiare, non paghi IMU salvo che sia una villa signorile, un castello o un immobile di pregio.

Per seconde case e immobili non abitazione principale l'aliquota base è dello 0,86%; i Comuni possono aumentarla fino a un massimo dell'1,06% (con possibilità di ulteriore aumento fino all'1,14% in casi specifici previsti dalla normativa). Molti capoluoghi — inclusi diversi Comuni umbri come Perugia — si posizionano vicino al tetto massimo: l'aliquota esatta va sempre verificata nella delibera comunale dell'anno di riferimento, pubblicata sul sito del Comune e sul portale del Dipartimento delle Finanze.

La base imponibile è la rendita catastale rivalutata: rendita × 1,05 × 160 per abitazioni (moltiplicatore diverso per uffici, negozi, capannoni). Il pagamento è in due rate: acconto 16 giugno (50% sull'aliquota dell'anno precedente) e saldo 16 dicembre (conguaglio sull'aliquota deliberata per l'anno in corso).

Esempio indicativo: seconda casa con rendita catastale 800€ in un Comune che ha deliberato l'1,06%. Base imponibile = 800 × 1,05 × 160 = 134.400€. IMU annuale = 134.400 × 1,06% = ~1.425€/anno. Con aliquota base 0,86% scenderebbe a ~1.156€/anno.

La TARI (Tassa sui rifiuti) è dovuta da chi occupa o detiene locali potenzialmente produttivi di rifiuti urbani, quindi anche da chi ha una seconda casa vuota per la maggior parte dell'anno (con eventuali riduzioni per uso stagionale o non residente, se previste dal regolamento comunale). L'importo dipende da superficie calpestabile dell'immobile e numero di occupanti, secondo il metodo tariffario deliberato ogni anno dal Comune.

Per un appartamento di 90 mq con 2 occupanti in un capoluogo umbro la TARI 2026 si colloca indicativamente tra 200€ e 350€/anno; per una seconda casa non locata di analoghe dimensioni si parte spesso da 130-220€/anno grazie alla presunzione di minor produzione rifiuti. La delibera annuale del Comune e il regolamento TARI sono l'unica fonte affidabile per il calcolo puntuale.

Il pagamento avviene generalmente in 2-4 rate durante l'anno, con avvisi di pagamento inviati dal Comune o dal gestore delegato.

Chi affitta un immobile residenziale può scegliere tra due regimi. IRPEF ordinaria: il canone, ridotto forfettariamente del 5% per spese, si somma agli altri redditi e viene tassato con aliquote progressive dal 23% al 43%. Si aggiungono l'imposta di registro annua pari al 2% del canone (di norma metà a inquilino e metà a proprietario) e l'imposta di bollo sui contratti cartacei.

Cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011): aliquota fissa del 21% sul canone lordo (senza abbattimenti). Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo per tutta la durata dell'opzione (contratto e proroghe). È prevista un'aliquota agevolata al 10% per contratti a canone concordato (L. 431/1998, art. 2 c. 3) stipulati in Comuni classificati ad alta tensione abitativa dal CIPE e conformi agli accordi territoriali fra organizzazioni di proprietari e inquilini: la classificazione va verificata Comune per Comune e il contratto deve essere asseverato secondo le procedure territoriali (spesso tramite le associazioni di categoria).

Optando per la cedolare, il proprietario rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone per l'intera durata dell'opzione. Per la maggior parte dei proprietari con aliquota marginale IRPEF ≥ 35% la cedolare al 21% è più conveniente; sotto il 27% di aliquota marginale la IRPEF ordinaria può risultare simile o migliore. Valutazione sempre da fare col commercialista sul caso specifico.

Per gli affitti brevi (locazioni di durata inferiore a 30 giorni, tipicamente turistiche) la Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha introdotto una doppia aliquota di cedolare: 21% sul primo immobile locato in forma breve, 26% dal secondo al quarto immobile locato in forma breve nello stesso anno. Dal quinto immobile scatta obbligatoriamente il regime d'impresa con partita IVA.

Dal 2024-2025 è operativo il CIN (Codice Identificativo Nazionale) rilasciato dal Ministero del Turismo (D.L. 145/2023) per ogni unità ricettiva extra-alberghiera e per ogni locazione breve: senza CIN sono previste sanzioni fino a 8.000€ per unità. Le piattaforme (Airbnb, Booking, Vrbo) sono tenute a esporre il CIN in annuncio e a rimuovere gli annunci privi di codice.

Dal 2024 si applica anche la direttiva UE DAC7 (D.Lgs. 32/2023): le piattaforme comunicano annualmente all'Agenzia delle Entrate i redditi generati dagli host, che il Fisco confronta con quanto dichiarato dal contribuente. Chi non dichiara si espone a controlli automatizzati.

Se vendi un immobile entro 5 anni dall'acquisto e realizzi una plusvalenza (prezzo di vendita meno prezzo di acquisto, spese incrementative documentate e rivalutazione ISTAT), la plusvalenza è tassata: al 26% con imposta sostitutiva richiedibile direttamente in atto notarile, oppure inserendola nel quadro RL del modello Redditi con aliquota IRPEF marginale (art. 67 c. 1 lett. b TUIR).

Sono comunque esenti: gli immobili adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e vendita; gli immobili detenuti da oltre 5 anni; gli immobili acquistati per successione (esenti a prescindere dal periodo di possesso).

Per gli immobili acquistati per donazione la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) è intervenuta sulle regole di calcolo (in particolare per gli immobili ristrutturati con Superbonus e per il computo del quinquennio). Prima di programmare una vendita di un immobile donato è indispensabile far analizzare il caso specifico al commercialista o al notaio: la casistica è tecnica e le regole sono cambiate di recente.

La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1 commi 54-56) ha ridisegnato in modo significativo il perimetro dei bonus edilizi, unificando bonus ristrutturazione (art. 16-bis TUIR) ed ecobonus sotto aliquote comuni e crescenti sfavori per le seconde case.

Nel 2026 l'aliquota di detrazione per interventi di ristrutturazione edilizia e di efficientamento energetico è pari al 36% sull'abitazione principale del titolare del diritto reale che sostiene la spesa e al 30% per le altre unità immobiliari (seconde case, immobili locati, immobili di terzi). Il limite di spesa resta 96.000€ per unità immobiliare per il bonus ristrutturazione. La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo dall'anno di sostenimento della spesa.

Il Bonus mobili collegato a ristrutturazione resta al 50% con tetto ridotto a 5.000€ nel 2026. Il Superbonus è ormai residuale e riguarda solo casi specifici con lavori già avviati e requisiti stringenti; l'aliquota è progressivamente scesa e va verificata sulla base della CILA-S depositata. Sconto in fattura e cessione del credito sono sostanzialmente chiusi (D.L. 11/2023 e successive integrazioni) salvo eccezioni tassative (aree sisma, IACP, ONLUS in specifiche condizioni).

Per la stragrande maggioranza dei contribuenti nel 2026 l'unica via è quindi la detrazione IRPEF diretta in 10 anni: ha senso solo se hai capienza fiscale sufficiente. In assenza di capienza, la quota annua eccedente si perde definitivamente.

L'imposta di successione italiana è tra le più leggere d'Europa. Franchigie e aliquote (D.Lgs. 346/1990): 4% oltre 1.000.000€ di franchigia per coniuge e figli (di fatto zero per la maggior parte delle successioni familiari), 6% oltre 100.000€ di franchigia per fratelli, 6% senza franchigia per altri parenti fino al 4° grado, 8% per estranei. Si aggiungono l'imposta ipotecaria 2% e la catastale 1% sul valore catastale degli immobili.

Il D.Lgs. 139/2024 ha introdotto per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 il regime di autoliquidazione: gli eredi calcolano e versano direttamente l'imposta di successione, senza attendere la liquidazione dell'Agenzia; la dichiarazione di successione va comunque presentata telematicamente entro 12 mesi dall'apertura della successione.

Esempio: figlio unico eredita casa del padre con valore catastale 200.000€ (unico bene). Imposta di successione: 0€ (sotto franchigia 1M€). Ipotecaria: 4.000€ (2%). Catastale: 2.000€ (1%). Totale: 6.000€ di imposte più spese di successione (500-1.500€ tra pratica e notaio). Se il figlio destinerà l'immobile a prima casa (residenza entro 18 mesi), ipotecaria e catastale sono in misura fissa 200€ + 200€.

Ogni anno gli immobili e i redditi che generano vanno dichiarati nel modello 730 o Redditi PF. Nel quadro RB entrano i fabbricati posseduti: rendita catastale rivalutata del 5%, mesi di possesso, quota, utilizzo (abitazione principale, a disposizione, locato IRPEF, locato cedolare). Anche una seconda casa vuota va indicata: se si trova nello stesso Comune della prima casa, concorre a IRPEF con maggiorazione; se in Comune diverso e non locata, non concorre a IRPEF ma resta soggetta a IMU.

I canoni di locazione in cedolare secca finiscono nel quadro RB con codice utilizzo dedicato; i canoni in IRPEF ordinaria nel quadro RB con abbattimento forfettario. Le plusvalenze immobiliari vanno nel quadro RL (se non hai già applicato l'imposta sostitutiva al 26% in atto). Le detrazioni per interessi mutuo prima casa, provvigione agenzia e spese di ristrutturazione entrano nei righi dedicati del quadro RP/E.

La mancata dichiarazione anche di una seconda casa vuota è sanzionabile: il quadro RB va sempre compilato, anche quando l'importo IRPEF finale è zero.