La vendita di un immobile ricevuto in donazione è una delle situazioni più delicate del mercato residenziale italiano. È perfettamente legale — chi ha ricevuto in donazione una casa ne è pieno proprietario — ma tre fattori la rendono più complessa di una vendita ordinaria: il rischio di azione di riduzione da parte degli eredi legittimari, la cautela delle banche nel concedere mutui all'acquirente e le implicazioni fiscali su plusvalenza e prima casa.
Il quadro normativo è migliorato molto negli ultimi anni. Le riforme del 2005 e del 2014 hanno ridotto sensibilmente i rischi per l'acquirente e reso più agevoli le tutele. In questa guida spieghiamo quando serve preoccuparsi davvero, come proteggere l'acquirente e quali strumenti — dalla rinuncia all'azione di riduzione alla polizza assicurativa — permettono di chiudere la vendita in serenità.
L'azione di riduzione: cos'è e chi può esercitarla
Il codice civile italiano tutela i cosiddetti legittimari — coniuge, figli e, in loro assenza, genitori — riservando loro una quota minima dell'eredità (la quota di legittima). Se il donante, in vita, ha donato beni che intaccano questa quota, alla sua morte i legittimari possono agire per riequilibrare la situazione con l'azione di riduzione (artt. 553-564 c.c.).
L'azione di riduzione non colpisce automaticamente ogni donazione: parte solo se al momento della morte il patrimonio del donante non è sufficiente a soddisfare la quota di legittima. Il legittimario deve prima aggredire il patrimonio del donatario; solo se questo è incapiente può rivolgersi ai terzi acquirenti. Ha 10 anni dall'apertura della successione per esercitarla, e il termine massimo di 20 anni dalla trascrizione della donazione (art. 563 c.c., riforma 2005) rende praticamente sicure le donazioni molto risalenti.
Cosa cambia per l'acquirente: rischi reali oggi
Le modifiche introdotte dal DL 35/2005 (convertito in L. 80/2005) hanno cambiato il quadro:
- Termine di 20 anni dalla trascrizione della donazione: superato questo periodo, l'azione di riduzione non può più colpire i terzi acquirenti (art. 563 c.c.)
- Preventiva escussione del donatario: il legittimario deve prima aggredire il patrimonio del donatario, solo se incapiente può rivolgersi all'acquirente
- Riscatto in denaro: l'acquirente può liberare l'immobile pagando in denaro l'equivalente della quota lesa (art. 563 c.c.), evitando la restituzione fisica del bene
- Opposizione alla donazione: il coniuge e i parenti in linea retta del donante possono, in vita, notificare al donatario e agli eventuali aventi causa un atto di opposizione alla donazione, sospendendo il decorso del ventennio (art. 563 c.c., ultimo comma). È lo strumento più tutelante quando esiste
Strumenti per proteggere l'acquirente
In pratica, chi compra un immobile donato può contare su tre soluzioni:
- Rinuncia preventiva all'azione di riduzione — dopo la riforma 2005 è ammessa la rinuncia dei legittimari all'azione. Serve la loro partecipazione all'atto o un separato atto pubblico notarile: è la tutela più forte, ma richiede accordo con eredi eventualmente contrastanti
- Polizza assicurativa — diverse compagnie offrono polizze specifiche che tutelano l'acquirente da eventuali azioni di riduzione, coprendo il rischio economico. Costo tipico 0,3-0,8% del valore dell'immobile una tantum
- Fideiussione o cauzione del venditore — meno diffusa, ma utile per gli anni residui al compimento del ventennio dalla trascrizione della donazione originaria
Mutuo bancario su immobile donato: cosa aspettarsi
Molte banche sono caute nel concedere mutui su immobili di provenienza donativa, temendo che una futura azione di riduzione possa compromettere la garanzia ipotecaria. Alcune rifiutano tout court; altre concedono il mutuo a condizioni normali se sono passati almeno 20 anni dalla donazione o se esiste rinuncia/polizza.
Prima di mettere in vendita, informa l'agenzia che l'immobile è di provenienza donativa: potrà orientare l'acquirente verso istituti più flessibili (di solito banche specializzate nel credito ipotecario o intermediari nazionali) e proporre subito la soluzione più adatta (polizza, rinuncia, riduzione del ventennio). Nascondere il dato allunga i tempi e fa saltare le trattative.
Plusvalenza sulla vendita entro 5 anni
Chi vende un immobile ricevuto in donazione entro 5 anni dalla donazione stessa può realizzare una plusvalenza tassabile ai sensi dell'art. 67 TUIR. Il calcolo si basa sulla differenza tra prezzo di vendita e valore dichiarato nell'atto di donazione (o valore di mercato al momento della donazione, se superiore).
La plusvalenza rientra tra i redditi diversi ed è tassata secondo IRPEF ordinaria; in alternativa il venditore può chiedere al notaio l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 26%, pagata direttamente in atto. Dopo i 5 anni la vendita è esente da tassazione, indipendentemente dalla plusvalenza realizzata. Se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra donazione e vendita, la plusvalenza non si applica in nessun caso.
Prima casa donata: attenzione ai bonus
Se il donante ha acquistato l'immobile con le agevolazioni prima casa e poi lo ha donato, la donazione stessa non fa decadere i bonus (Cass. 6023/2018). Ma se il donatario vende entro 5 anni dall'acquisto originario del donante, la decadenza dai benefici si trasferisce sul donatario, che deve versare la differenza d'imposta (dal 2% al 9% di registro) più sanzioni e interessi.
La decadenza si evita riacquistando un'altra abitazione principale entro 1 anno dalla vendita, come previsto dalla Nota II-bis dell'art. 1 Tariffa. In pratica, verifica sempre con il notaio quando il donante ha acquistato originariamente e come: è l'unico modo per evitare un accertamento a distanza di anni.
Come impostare la vendita di un immobile donato
La strategia migliore combina trasparenza e strumenti giuridici adeguati:
- Dichiara la provenienza donativa fin dall'annuncio e alla proposta di acquisto — evita contestazioni successive e permette all'acquirente di organizzare mutuo e coperture
- Verifica in anticipo il quadro degli eredi: chi sono i legittimari, se esistono conflitti familiari aperti, se il donante è ancora in vita e in buoni rapporti
- Chiedi al notaio una relazione preliminare sui rischi specifici: anni trascorsi dalla trascrizione, esistenza di opposizione alla donazione, presenza di altri beni nel patrimonio del donante
- Proponi in atto la soluzione più adatta: rinuncia dei legittimari se possibile, altrimenti polizza assicurativa a carico del venditore — è un investimento che accorcia i tempi di vendita e permette di mantenere il prezzo di mercato
- Affidati a un'agenzia esperta in casi non standard: la vendita di un immobile donato richiede più tempo di trattativa e una regia contrattuale attenta, e non si improvvisa