Sottovalutare le spese accessorie all'acquisto casa è uno degli errori più costosi. Su una casa da 200.000€ le spese aggiuntive (notaio, imposte, agenzia, mutuo) possono variare da 8.000€ (prima casa da privato) a 25.000€ (seconda casa da impresa costruttrice). Non tenerne conto significa arrivare al rogito con budget insufficiente o dover rimodulare l'acquisto all'ultimo.
Questa guida raccoglie tutte le voci di spesa con importi tipici 2026 e quattro esempi numerici concreti (prima e seconda casa, da privato e da impresa). I dati sono orientativi: onorari notarili e provvigioni agenzia possono variare del 20-30% tra un professionista e l'altro — chiedi sempre preventivi comparativi.
Le voci di spesa da conoscere
Le spese all'acquisto casa si dividono in cinque categorie:
- Imposte al rogito (registro/IVA, ipotecaria, catastale): 3-10% del prezzo secondo tipologia.
- Onorario notarile: 2.000-4.500€ per un rogito standard, variabile in base a valore e complessità.
- Provvigione agenzia (se acquisto tramite agenzia): 2-4% + IVA sul prezzo.
- Spese mutuo (se acquisti con finanziamento): istruttoria 0,5-1% del capitale + perizia 250-400€ + imposta sostitutiva 0,25% (prima casa) o 2% (altre).
- Piccole spese (registrazioni, visure, bolli): 200-500€.
Imposte da PRIVATO
Se compri da un privato (o da impresa fuori dal periodo IVA), le imposte si calcolano sul valore catastale (regime prezzo-valore) — non sul prezzo dichiarato in atto. Il valore catastale è tipicamente il 40-60% del prezzo reale di mercato.
Prima casa: imposta di registro 2% del valore catastale + 50€ ipotecaria + 50€ catastale = 100€ fisse.
Altra casa (seconda o non-abitativa): imposta di registro 9% del valore catastale + 50€ ipotecaria + 50€ catastale = 100€ fisse.
Imposte da IMPRESA (costruttore)
Se compri da un'impresa costruttrice entro 5 anni dalla fine lavori (o con opzione IVA in altri casi), si applica l'IVA sul prezzo dichiarato in atto e le imposte fisse sono ridotte.
Prima casa non lusso: IVA 4% del prezzo + 200€ registro + 200€ ipotecaria + 200€ catastale = 600€ fisse.
Altra casa non lusso: IVA 10% del prezzo + 200€ + 200€ + 200€ = 600€ fisse.
Casa di lusso (categorie A/1, A/8, A/9): IVA 22% del prezzo + 600€ fisse.
Onorario notarile: come si calcola
L'onorario notarile è libero (le tariffe minime sono state abolite nel 2006) ma segue una prassi. Per un rogito standard su prima casa da privato prezzo 200.000€ senza mutuo: 2.000-3.000€. Con mutuo (che comporta un secondo atto, la stipula del mutuo): 3.000-4.500€.
Il notaio versa anche le imposte per tuo conto — l'importo che gli dai è comprensivo di: onorario proprio, imposte al rogito (registro/IVA, ipotecaria, catastale), spese di trascrizione e voltura, bolli e registrazioni.
Chiedi sempre preventivo scritto al notaio prima del rogito. Tra due notai a Perugia il preventivo per lo stesso atto può differire di 500-1.500€. Nella pratica il notaio lo sceglie il compratore (paga chi compra), ma può essere concordato col venditore per motivi di conoscenza pregressa.
Esempio 1 — Prima casa da PRIVATO, 200.000€, senza mutuo
Valore catastale ipotizzato: 90.000€ (tipico per abitazione categoria A/3 in zona semi-centrale Perugia).
- Imposta di registro 2% × 90.000 = 1.800€
- Ipotecaria + catastale fisse = 100€
- Onorario notarile (senza mutuo) = ~2.500€
- Provvigione agenzia (3% + IVA) = ~7.320€
- Piccole spese (visure, bolli, registrazioni) = ~300€
- Totale spese aggiuntive: ~12.020€ (6% del prezzo)
- Totale operazione: 212.020€
Esempio 2 — Prima casa da PRIVATO, 200.000€, CON mutuo 150.000€
Stesse imposte dell'esempio 1 + spese mutuo.
- Imposte + agenzia + piccole spese (dall'esempio 1) = ~9.520€
- Onorario notarile (rogito + mutuo) = ~3.500€
- Istruttoria mutuo (0,75% × 150.000) = ~1.125€
- Perizia bancaria = ~300€
- Imposta sostitutiva mutuo (0,25% × 150.000) = 375€
- Totale spese aggiuntive: ~14.820€ (7,4% del prezzo)
- Totale operazione: 214.820€
Esempio 3 — Seconda casa da PRIVATO, 200.000€, senza mutuo
Valore catastale ipotizzato: 100.000€ (moltiplicatore più alto per seconda casa).
- Imposta di registro 9% × 100.000 = 9.000€
- Ipotecaria + catastale fisse = 100€
- Onorario notarile (senza mutuo) = ~2.500€
- Provvigione agenzia (3% + IVA) = ~7.320€
- Piccole spese = ~300€
- Totale spese aggiuntive: ~19.220€ (9,6% del prezzo)
- Totale operazione: 219.220€
Esempio 4 — Prima casa NUOVA da COSTRUTTORE, 250.000€
Costruzione recente (entro 5 anni), IVA 4% applicata sul prezzo dichiarato.
- IVA 4% × 250.000 = 10.000€
- Registro + ipotecaria + catastale fisse = 600€
- Onorario notarile (con mutuo) = ~3.800€
- Provvigione agenzia (3% + IVA se applicabile, spesso a carico del costruttore) = 0-9.150€
- Spese mutuo (istruttoria + perizia + imposta sostitutiva su 180.000) = ~1.800€
- Totale spese aggiuntive con provvigione: ~25.350€ (10,1% del prezzo)
- Totale spese aggiuntive senza provvigione: ~16.200€ (6,5% del prezzo)
- Totale operazione: 266.200-275.350€