Spese notarili e imposte per l'acquisto casa nel 2026

Chi vende ti mostra il prezzo dell'immobile. Chi compra deve invece ragionare sul costo pieno dell'operazione, che oltre al prezzo somma cinque famiglie di spese diverse tra loro per natura, destinatario e base imponibile. Tenerle separate aiuta a costruire il budget e a leggere criticamente il preventivo notarile — dove tutto arriva insieme in un unico F24.

Il regime prezzo-valore, introdotto dall'art. 1 c. 497 della L. 266/2005 e pienamente confermato dalla Corte Costituzionale (sent. 6/2014), è la ragione per cui gli acquisti fra privati costano oggi molto meno delle cifre che circolano nei bar. La regola è semplice: quando l'acquirente è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione, e l'immobile è abitativo (categoria A escluso A/10) con relative pertinenze (C/2, C/6, C/7), le imposte d'atto si calcolano sul valore catastale, non sul prezzo dichiarato.

Serve una richiesta esplicita in atto («l'acquirente chiede l'applicazione dell'art. 1 c. 497 L. 266/2005») e la dichiarazione contestuale del prezzo effettivamente pagato. In cambio si ottiene una doppia tutela: base imponibile ridotta e riduzione del 30% dell'onorario notarile prevista dalla stessa norma. Il valore catastale si costruisce così: rendita catastale × 1,05 (rivalutazione ex L. 662/1996) × moltiplicatore.

Quando il venditore è un privato — o un'impresa che vende oltre i cinque anni dalla fine lavori senza optare per l'IVA (art. 10 c. 1 n. 8-bis DPR 633/1972) — la vendita è esente IVA e sconta l'imposta di registro proporzionale.

L'aliquota dipende dalla destinazione dichiarata: 2% se l'acquirente rispetta i requisiti prima casa della Nota II-bis all'art. 1 Tariffa TUR (residenza nel comune entro 18 mesi, non possedere altra abitazione nello stesso comune, non essere titolare a livello nazionale di altra prima casa non venduta entro 24 mesi), 9% in tutti gli altri casi. Le imposte ipotecaria e catastale sono forfettarie: 50 € ciascuna, quindi 100 € complessivi, indipendentemente dal valore.

Attenzione a un fraintendimento diffuso: l'imposta di registro sotto il regime prezzo-valore ha un minimo di 1.000 € anche se il calcolo proporzionale darebbe importi inferiori (art. 10 D.Lgs. 23/2011). Su rendite molto basse l'aliquota effettiva può quindi salire.

Se compri da un'impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dalla fine lavori (o oltre, ma con opzione IVA esplicitata in atto) la cessione è imponibile IVA. Cambia sia la base imponibile — non più il catastale ma il corrispettivo dichiarato — sia la struttura delle imposte fisse.

Le tariffe minime notarili sono state abolite dal DL Bersani (DL 223/2006, convertito nella L. 248/2006): oggi ogni notaio applica il proprio tariffario. Sotto la voce «onorario» in preventivo trovi in realtà tre cose distinte: la parcella del professionista, i diritti e i rimborsi (visure, ispezioni ipotecarie, voltura catastale, bolli), le imposte da versare all'Erario. Solo la prima è negoziabile.

Per un rogito standard su prima casa da 200.000 € senza mutuo, a Perugia nel 2026 la forbice è 1.800-3.200 € di sola parcella. Con il mutuo si aggiunge un secondo atto pubblico e la parcella complessiva sale a 2.800-4.500 €. Un consiglio pratico: quando confronti due preventivi, isola le tre componenti — non serve a nulla scoprire che «il preventivo A è 500 € più basso» se poi A ha dimenticato di conteggiare la voltura catastale.

La scelta del notaio spetta all'acquirente (regola consuetudinaria: chi paga sceglie). Se il venditore o l'agenzia insistono per un nome specifico senza motivo, chiedi conto: non c'è nulla di illegale in un notaio segnalato, ma il rapporto fiduciario è tuo. Ricorda infine la riduzione automatica del 30% sull'onorario ex L. 266/2005 c. 497 quando applichi il prezzo-valore: verifica che compaia nel preventivo prima di firmare l'accordo di incarico.

Se finanzi l'acquisto con un mutuo ipotecario, il notaio stipula contestualmente al rogito un secondo atto pubblico di erogazione con iscrizione ipotecaria. Sul capitale erogato la banca — sostituto d'imposta — trattiene e versa l'imposta sostitutiva delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, bollo e concessioni governative (art. 15 DPR 601/1973).

L'agenzia immobiliare, iscritta al Ruolo mediatori presso la CCIAA competente, matura il diritto alla provvigione al momento della conclusione dell'affare (art. 1755 c.c.), che nella prassi coincide con l'accettazione della proposta o con la sottoscrizione del preliminare. Non con il rogito: se la trattativa salta dopo la proposta accettata per causa imputabile alle parti, la provvigione è comunque dovuta.

Per gli acquirenti persone fisiche a Perugia la percentuale corrente oscilla tra 2% e 4% + IVA. È buona norma che l'accordo sulla provvigione — importo, momento del pagamento, casi di rimborso — sia messo per iscritto nell'incarico di visione o nella proposta stessa, come impone anche il D.Lgs. 21/2014 in materia di trasparenza.

Nota — Primaimmobiliare.it: la nostra agenzia applica una provvigione del 4% + IVA, a fronte di un'offerta di servizi più ampia.

Appartamento di 65 mq in via dei Priori (rendita catastale 620 €), categoria A/3, acquisto come prima casa da privato senza mutuo. Valore catastale = 620 × 1,05 × 110 = 71.610 €.

Appartamento 90 mq in zona semicentrale (rendita 780 €), acquisto prima casa da privato con mutuo ipotecario venticinquennale. Valore catastale = 780 × 1,05 × 110 = 90.090 €.

Casale ristrutturato 110 mq nella campagna di Spoleto (rendita 950 €), categoria A/3, acquisto come seconda casa da privato senza mutuo. Valore catastale = 950 × 1,05 × 120 = 119.700 €.

Appartamento nuovo 95 mq in classe energetica A, categoria A/3, acquisto prima casa da impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine lavori, con mutuo 200.000 €.

Se hai già ricevuto un preventivo notarile e sembra tutto tornare, controlla tre cose che di solito vengono aggiunte solo dopo. Prima: il contributo per il Fondo di garanzia CONSAP — quando accedi al Fondo prima casa (LTV oltre 80% o profilo giovane) la banca applica una commissione di 30-50 punti base sul capitale, che compare in TAEG ma non nel preventivo notarile. Seconda: le spese di voltura all'Ente locale per le utenze (Umbra Acque, gas, luce), che valgono 250-500 € complessivi e non passano dal notaio. Terza: le eventuali imposte arretrate su tributi locali (IMU, TARI) del venditore che, in caso di irreperibilità, il compratore può trovarsi a dover integrare tramite ravvedimento operoso.

Per una simulazione realistica considera un margine di sicurezza del 10% sulle spese aggiuntive stimate: è il buffer che ci consigliamo tra colleghi a Perugia dopo aver visto decine di rogiti con integrazioni dell'ultimo minuto.

Sul fronte fiscale il 2026 conferma la struttura del biennio precedente: nessuna modifica alle aliquote di registro né ai moltiplicatori catastali, prezzo-valore stabile, IVA immobiliare invariata. Le due partite aperte sono la revisione della fiscalità immobiliare inserita nella Delega fiscale (L. 111/2023, in fase di attuazione con decreti legislativi in emanazione) e l'aggiornamento del catasto, tema ricorrente ma senza tempistica certa: nel breve non ci sono impatti attesi sul calcolo del valore catastale.

Sul fronte credito, la proroga fino al 31 dicembre 2027 del Fondo di garanzia CONSAP prima casa (L. 207/2024, art. 1 c. 84) mantiene aperto l'accesso al mutuo per giovani coppie e nuclei ISEE fino a 40.000 €, con priorità per chi ha meno di 36 anni. Chi rientra nei parametri ha margine di manovra: mutui fino al 100% del valore e istruttorie più snelle presso gli istituti convenzionati (Intesa, Unicredit, BPER, Credem, Banco BPM tra i più attivi in Umbria).

Due preventivi effettivi elaborati nel primo semestre 2026, utili per confrontare gli ordini di grandezza delle voci fiscali e notarili.