Perugia è comune ad alta tensione abitativa: la domanda di affitto è sostenuta da oltre 25.000 studenti universitari, giovani professionisti e famiglie che si trasferiscono per lavoro. Un proprietario ben preparato può affittare in 2–4 settimane, con canone corretto e inquilino affidabile — ma serve conoscere le regole 2026.
Questa guida ripercorre tutti i passaggi: dalla scelta del tipo di contratto al calcolo del canone, dalla registrazione all'Agenzia delle Entrate alla fiscalità (cedolare secca 10% vs. IRPEF), fino alla selezione dell'inquilino.
1. Scegliere il tipo di contratto giusto
A Perugia sono attivi tre principali tipi di contratto:
- 4+4 a canone libero: durata 4 anni + rinnovo automatico 4. Canone libero tra le parti. Cedolare secca al 21% oppure IRPEF con abbattimento 5%.
- 3+2 a canone concordato: durata 3 anni + rinnovo 2. Canone calcolato con accordi territoriali (Perugia è ad alta tensione abitativa). Cedolare secca agevolata al 10%.
- Transitorio 1–18 mesi: per esigenze motivate (lavoro, studio non universitario). Necessita di specifica motivazione documentata.
- Studenti universitari 6–36 mesi: dedicato a fuori sede iscritti all'università. Canone concordato, cedolare al 10%.
2. Calcolare il canone corretto
I canoni medi 2026 a Perugia per contratti 4+4 (bilocali):
- Centro storico: 500–750 €/mese
- Elce, Monteluce (universitario): 550–800 €/mese
- Ferro di Cavallo, San Sisto: 420–600 €/mese
- Ponte San Giovanni (nuove costruzioni): 550–800 €/mese
- Per il canone concordato 3+2 c'è un range predefinito per zona/superficie: consultare l'accordo territoriale del Comune di Perugia (aggiornato 2025).
3. Documenti obbligatori prima di firmare
Il proprietario deve preparare:
- APE (Attestato di Prestazione Energetica) — obbligatorio già in annuncio
- Visura catastale aggiornata e conforme allo stato dei luoghi
- Ricevute pagamento IMU / TASI
- Certificato di conformità impianti (elettrico, gas) se disponibili
- Regolamento condominiale e dichiarazione ripartizione spese
- Per canone concordato: attestazione di conformità del canone rilasciata da associazione firmataria (necessaria per cedolare secca al 10%)
4. Cedolare secca 10% o 21%: quale conviene
Canone concordato + cedolare 10% è quasi sempre la scelta più conveniente per un proprietario con reddito medio-alto: si evita l'IRPEF ordinaria (23–43%) e le addizionali. Su un canone di 700 €/mese (8.400 €/anno), la cedolare al 10% costa 840 €, contro 1.500–2.500 € di IRPEF+addizionali. Vantaggio anche per l'inquilino: canone calmierato e detrazione fino a 495,80 €/anno.
Cedolare 21% (4+4 libero) è preferibile quando il canone di mercato supera del 20–30% quello concordato: in centro storico e zone universitarie premium il differenziale ripaga la maggiore imposta.
5. Selezionare l'inquilino: come ridurre il rischio
La causa #1 di morosità non è la crisi improvvisa, è l'inquilino sbagliato scelto in fretta. Verifiche minime prima di firmare: documento d'identità e codice fiscale, ultime 3 buste paga o dichiarazione dei redditi (canone ≤ 30% del reddito netto), contratto di lavoro (indeterminato preferibile), eventuale garante o fideiussione bancaria/assicurativa (fino a 3 mensilità).
6. Registrare il contratto e tempistiche
Il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Con cedolare secca la registrazione è gratuita (nessuna imposta di registro né bollo). L'agenzia gestisce l'intera pratica telematica, l'invio della raccomandata di opzione cedolare all'inquilino e la comunicazione al Comune per la Pubblica Sicurezza (entro 48 ore).
7. Costo del servizio di intermediazione
La provvigione dell'agenzia per un contratto di locazione a Perugia è tipicamente una mensilità + IVA a carico proprietario e una a carico inquilino (contratti oltre 12 mesi). Per contratti transitori o brevi la tariffa può essere ridotta o forfettaria. Il servizio include valutazione canone, foto, pubblicazione, visite, selezione inquilino, redazione e registrazione contratto.