Agevolazioni prima casa under 36 nel 2026: cosa resta davvero

L'agevolazione fiscale "prima casa under 36" nasce con l'articolo 64, commi 6-11, del DL 73/2021 (decreto Sostegni bis). Nella versione originaria si applicava agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 e prevedeva due benefici cumulativi: l'esenzione totale dall'imposta di registro, dall'imposta ipotecaria e dall'imposta catastale per gli acquisti da privato o da impresa in esenzione IVA, e un credito d'imposta di importo pari all'IVA corrisposta al venditore per gli acquisti soggetti a IVA (tipicamente da impresa costruttrice, con IVA al 4% sulla prima casa). In più, era prevista l'esenzione dall'imposta sostitutiva sui mutui erogati per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa.

Per accedere servivano due requisiti soggettivi che il notaio verificava al rogito: non aver compiuto 36 anni nell'anno solare in cui si stipulava l'atto e avere un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, calcolato con la DSU in corso di validità (l'Agenzia delle Entrate ha chiarito nella circolare 12/E/2021 che l'ISEE va riferito ai redditi del secondo anno solare precedente). Restavano fermi tutti i requisiti oggettivi della "prima casa" ordinaria: immobile non censito nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8, A/9, residenza nel comune entro 18 mesi, assenza di altre abitazioni nel medesimo comune, assenza di altre "prime case" agevolate sull'intero territorio nazionale.

Il termine di applicazione è stato prorogato più volte — Bilancio 2022, decreto Aiuti bis, Bilancio 2023 — fino ad arrivare alla proroga finale della Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 c. 55), che ha esteso il regime ai soli atti stipulati entro il 31 dicembre 2024 a condizione che il preliminare fosse stato registrato entro il 31 dicembre 2023. Da quella data in poi la misura è definitivamente cessata: né la Legge di Bilancio 2025 né la Legge di Bilancio 2026 hanno reintrodotto o prorogato l'agevolazione fiscale straordinaria. Chi firma oggi il rogito nel 2026 non può quindi appellarsi al vecchio "bonus under 36" fiscale, indipendentemente dall'età e dall'ISEE.

Anche senza bonus dedicato under 36, chi acquista l'abitazione principale può usare le agevolazioni fiscali "prima casa" ordinarie, che valgono per chiunque abbia i requisiti oggettivi previsti dalla nota II-bis all'art. 1 della Tariffa parte prima del DPR 131/1986. In pratica il carico fiscale sul rogito scende in modo netto rispetto all'aliquota ordinaria del 9% (o del 10-22% per gli acquisti soggetti a IVA da impresa).

Ecco cosa si applica in concreto nel 2026:

Il vero strumento che il legislatore ha lasciato in campo per i giovani è il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, istituito dall'art. 1 c. 48 lett. c) della L. 147/2013 e gestito operativamente da Consap S.p.A. per conto del Ministero dell'Economia. In via ordinaria il Fondo copre il 50% della quota capitale del mutuo; per alcune categorie prioritarie — tra cui i giovani che non hanno compiuto 36 anni con ISEE non superiore a 40.000 euro — e solo per mutui con rapporto tra importo del finanziamento e prezzo dell'immobile (LTV) superiore all'80%, la garanzia può salire fino all'80% della quota capitale.

Cosa cambia in pratica? Con una garanzia pubblica così alta, la banca può erogare fino al 100% del prezzo di acquisto anche senza chiedere al giovane compratore un anticipo del 20% o del 30%, che è la vera barriera per chi lavora da pochi anni. Il mutuo non può comunque superare 250.000 euro di importo garantito. La misura, dopo diverse proroghe, è stata estesa dall'art. 1 c. 116 della Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) fino al 31 dicembre 2027, con ampliamento anche alle famiglie numerose (tre o più figli minori di 21 anni, con soglie ISEE crescenti).

Attenzione a un aspetto che si legge poco: il Fondo agevola l'accesso al credito, non riduce il tasso applicato dalla banca né sostituisce l'istruttoria creditizia. La banca continua a valutare autonomamente reddito, sostenibilità della rata (rapporto rata/reddito che di solito resta sotto il 30-35%), stabilità contrattuale e centrale rischi. Il valore del Fondo sta nell'aprire la porta a chi ha reddito buono ma poca liquidità di partenza, non nel garantire in automatico l'approvazione della pratica.

Perché il Fondo salga dalla quota ordinaria del 50% alla quota prioritaria fino all'80% devono coesistere tutti i seguenti elementi. Se anche uno solo salta, il mutuo può essere comunque assistito dal Fondo, ma con la garanzia ordinaria al 50%, che in pratica non permette LTV oltre l'80% se non con condizioni più severe.

Prendiamo un caso realistico che vediamo spesso in agenzia. Marta ha 32 anni e lavora a tempo indeterminato in un centro di ricerca vicino all'ospedale Santa Maria della Misericordia; Luca ha 34 anni ed è ingegnere dipendente. ISEE del nucleo 33.500 euro. Vogliono comprare un trilocale ristrutturato di 85 mq a Elce, zona università, prezzo di acquisto 158.000 € da privato (rendita catastale 620 €). Non hanno altri immobili e non hanno mai usato agevolazioni prima casa.

Sul fronte fiscale non possono usare il vecchio bonus under 36 (non è più applicabile), ma accedono senza problemi alle agevolazioni prima casa ordinarie: chiedono al notaio il meccanismo del prezzo-valore, così la base imponibile diventa il valore catastale (620 × 115,5 = 71.610 €). Registro al 2% su 71.610 = 1.432,20 €, ipotecaria 50 €, catastale 50 €. In totale 1.532 € di imposte al rogito, contro i circa 6.500 € che pagherebbero se il venditore fosse impresa senza IVA e senza prezzo-valore, o i 14.220 € dell'aliquota ordinaria al 9% senza agevolazione.

Sul fronte credito chiedono un mutuo di 140.000 € (LTV 88,6%) a 30 anni. Poiché sono entrambi under 36 con ISEE sotto 40.000, la banca può chiedere l'accesso al Fondo Consap con garanzia elevata fino all'80% della quota capitale: la pratica supera l'istruttoria e viene deliberata anche in assenza di un anticipo del 20% (i risparmi di Marta e Luca coprono spese notarili, agenzia, imposte e piccola quota di anticipo). Costo totale dell'operazione al rogito, comprese spese notarili, provvigione al 4% + IVA e imposte agevolate: circa 12.500 € contro i 20.000-22.000 € che avrebbero pagato senza agevolazioni prima casa e senza garanzia pubblica sul mutuo. Il vero risparmio, in un caso come questo, sta molto più nella garanzia Consap che nell'agevolazione fiscale.

La domanda per la garanzia del Fondo non si presenta direttamente a Consap ma si passa sempre attraverso la banca aderente, che gestisce l'iter online sul portale dedicato. Ecco l'ordine reale delle cose, quello che a Perugia e Spoleto vediamo funzionare senza intoppi:

Il quadro normativo è nazionale, non ci sono differenze regionali sulle agevolazioni prima casa né sull'accesso al Fondo Consap. Cambia però il contesto di mercato, e in un mercato come quello umbro le due misure hanno un impatto reale più forte che nelle grandi città. A Perugia il prezzo medio di un trilocale usato in zona semi-centrale (Elce, Monteluce bassa, Ponte San Giovanni) si colloca nel 2026 tra 130.000 e 190.000 € — sotto la soglia dei 250.000 € oltre la quale il Fondo Consap non copre più — e questo significa che quasi tutti gli acquisti di prima casa in città rientrano perfettamente dentro il perimetro della garanzia pubblica.

A Spoleto la fascia di prezzo è ancora più bassa: 80.000-160.000 € per la maggior parte degli appartamenti in San Nicolò, Piazza Garibaldi bassa e nelle frazioni di pianura come Beroide o San Giacomo. Con importi così contenuti la garanzia Consap all'80% arriva praticamente sempre a copertura totale del mutuo, e il vero elemento discriminante non è più la finanza pubblica ma la solidità del reddito del richiedente. La nostra osservazione dal campo è che nel 2026, per un giovane con contratto stabile e ISEE sotto 40.000 euro, comprare la prima casa in Umbria è oggettivamente più accessibile che in molte altre regioni del centro Italia: il combinato "agevolazione prima casa ordinaria + Fondo Consap prioritario + prezzi al mq ancora contenuti" permette di chiudere operazioni che nelle grandi città sarebbero fuori portata anche con lo stesso reddito.

L'errore più frequente che vediamo è concentrare tutta l'attenzione sull'agevolazione fiscale scaduta e trascurare il Fondo Consap, che invece è il vero acceleratore. Il secondo errore è firmare la proposta d'acquisto senza clausola sospensiva sul mutuo: se la banca poi non delibera, la caparra è a rischio. Il terzo è dichiarare al notaio di trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi senza avere un piano operativo per farlo, perché la decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta ordinaria più sanzioni e interessi.

Due pratiche 2026 che mostrano l'interazione tra agevolazione prima casa under 36 (art. 64 DL 73/2021, prorogata dalla Legge di Bilancio 2025 con Fondo Consap) e i requisiti ISEE ≤ 40.000 €.