Mutui ottobre 2026: dopo il rialzo BCE cambiano rata e tasso

Mutui ottobre 2026: dopo il rialzo BCE cambiano rata e tasso

Il 10 settembre la Banca Centrale Europea ha alzato di 25 punti base i tre tassi di riferimento. Da quel giorno chi ha un mutuo variabile, chi sta per firmarne uno e chi aspettava un calo per rinegoziare si trova a fare conti diversi da quelli di giugno. Il tasso sui depositi è salito al 2,50% e quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65%, con effetto dal 16 settembre. Il prossimo appuntamento è fissato per il 29 ottobre. In questa guida mettiamo in fila i numeri ufficiali più recenti, mostriamo cosa significano in euro al mese e proviamo a ragionare su come scegliere senza farsi guidare né dall'ansia né dalle previsioni.

Cosa è successo davvero il 10 settembre

La decisione della BCE non è stata un fulmine a ciel sereno. Per mesi i mercati avevano prezzato un'inversione di rotta, e l'Euribor aveva già cominciato a salire prima della riunione. Ma un conto è una previsione, un altro è un provvedimento scritto: dal 16 settembre il tasso sui depositi presso la banca centrale è al 2,50%, quello sui rifinanziamenti principali al 2,65%. Sono le cifre pubblicate dalla BCE nelle sue decisioni di politica monetaria.

Per chi ha un mutuo il passaggio è meno immediato di quanto sembri. I tassi della BCE non finiscono direttamente nella rata. Prima passano dal mercato interbancario, dove si formano l'Euribor, che ancora i mutui a tasso variabile, e l'IRS, il tasso swap che le banche usano come riferimento per i mutui a tasso fisso. Se il mercato si aspetta altri rialzi, questi indici si muovono in anticipo; se si aspetta una pausa, si fermano. È per questo che a volte il fisso si muove prima che la BCE faccia qualcosa.

Un dato rende bene l'idea. Il fixing dell'Euribor a 3 mesi del 2 ottobre è stato di 2,598%, contro il 2,000% di un anno fa. La media di settembre era stata del 2,635%, quella di agosto del 2,513%. Più si guarda lontano, più il numero cresce: il 6 mesi è a 3,058% e il 12 mesi a 3,323%, contro il 2,224% di dodici mesi prima. Una curva così inclinata dice una cosa semplice, e cioè che gli operatori scommettono su ulteriori rialzi. I future sull'Euribor a 3 mesi, citati dalla stampa specializzata, indicano un tasso intorno al 3,5% entro l'estate 2027. Resta una proiezione di mercato, non un fatto: può essere smentita in entrambe le direzioni.

I tassi dei mutui: cosa dice la Banca d'Italia

Passando dai tassi di mercato a quelli che le famiglie pagano davvero, la fotografia più affidabile è la rilevazione della Banca d'Italia. Il TAEG medio sui nuovi mutui per l'acquisto dell'abitazione è stato del 3,95% a giugno 2026, contro il 3,60% di giugno 2025. A luglio è sceso al 3,81%, mentre un anno prima era al 3,61%. Il quadro, quindi, non è quello di una corsa: il costo del credito è più alto di dodici mesi fa di circa venti-trenta centesimi, ma con oscillazioni mensili che si muovono in entrambe le direzioni.

C'è poi il dato dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, che guarda ai mutui effettivamente stipulati e non alle offerte. Nel secondo trimestre 2026 il tasso medio alla prima rata è stato del 3,57%, rispetto al 3,28% dello stesso periodo del 2025. La differenza tra i due indicatori è normale: il TAEG include spese e costi accessori, il tasso alla prima rata no, e i campioni non coincidono.

Un terzo numero merita attenzione perché riguarda la tutela dei consumatori, anche se se ne parla poco: il TEGM, cioè il tasso effettivo globale medio che serve a calcolare la soglia oltre la quale un tasso diventa usurario. Per i mutui a tasso fisso la Banca d'Italia lo indica al 4,52%, contro il 4,21% della rilevazione precedente; per quelli a tasso variabile, nel secondo trimestre, è al 4,34%. Sul fisso pesa anche una correzione tecnica di circa 25 punti base legata ai rialzi della BCE, contro i 4 punti base della volta precedente. Al netto di quella correzione l'aumento effettivo si ferma a circa dieci centesimi. Per chi stipula, la conseguenza pratica è questa: la soglia antiusura si è alzata, ma non è detto che le banche applichino davvero tassi più alti della stessa misura.

Per quanto riguarda i tassi proposti dal mercato, secondo le rilevazioni di MutuiOnline riportate dalla stampa il variabile su durate di 20 e 30 anni stava intorno al 2,80% a inizio settembre ed è salito verso il 3,05% nelle settimane successive all'aumento. Il fisso, sempre secondo la stessa fonte, era al 3,46% ad agosto. Sono stime di un intermediario, non statistiche ufficiali, e vanno lette come ordini di grandezza.

La fuga dal fisso: il variabile torna a farsi scegliere

Dopo gli anni dei rialzi, il mutuo a tasso variabile era diventato per molti quasi un tabù. Oggi sta tornando. La Banca d'Italia segnala che la quota di nuovi mutui con tasso fissato per non più di un anno, cioè sostanzialmente variabili, era l'8,8% a giugno 2025. A giugno 2026 era già il 19,9% e a luglio 2026 è salita al 29,0%. In dodici mesi, la quota è più che triplicata.

La spiegazione è meno misteriosa di quanto sembri. Con un Euribor a 3 mesi intorno al 2,6% e un'offerta variabile con spread contenuto, la prima rata del variabile costa meno di quella del fisso. Quando il divario tra i due tassi supera, diciamo, mezzo punto, molte famiglie si fanno la domanda: ha senso pagare di più oggi per essere protetti domani? La risposta dipende da quanto margine ha il bilancio familiare, non da una regola universale.

I numeri di MutuiOnline mostrano tuttavia che la maggioranza continua a preferire il fisso: il 92,2% delle richieste di mutuo in Italia nel 2026 riguarda tassi fissi. I due dati non si contraddicono. Uno misura le richieste, cioè l'intenzione iniziale di chi si informa e confronta; l'altro i mutui effettivamente erogati. Il fisso resta dunque la scelta di partenza di quasi tutti, ma tra chi arriva alla firma una quota crescente opta per il variabile.

Quanto cambia la rata: tre esempi concreti

I tassi in percentuale dicono poco finché non si trasformano in euro al mese. Prendiamo un mutuo di 150.000 euro su 25 anni a rata costante, il caso più frequente per una prima casa a Perugia e nei capoluoghi di dimensioni simili. Con un tasso del 2,80% la rata è di circa 696 euro. Con il 3,05% sale a circa 715 euro, quindi quasi venti euro in più. Con il 3,50% arriva a circa 751 euro. Con il 4,00%, ipotesi tutt'altro che estrema se la curva dei mercati dovesse avverarsi, la rata sarebbe di circa 792 euro.

La differenza tra il 2,80% e il 4,00% è quindi di quasi cento euro al mese, circa 1.150 euro all'anno, per tutta la durata del mutuo. Su 25 anni si parla di una cifra che supera i 28.000 euro, ed è proprio per questo che la scelta del tipo di tasso non è un dettaglio.

Se lo stesso importo viene spalmato su 30 anni, la rata scende: a 3,50% si passa da circa 751 a circa 674 euro, con un risparmio mensile di 77 euro. Ma l'allungamento ha un costo, perché gli interessi complessivi crescono parecchio. Per un mutuo di 200.000 euro su 25 anni, a 3,05% la rata è di circa 954 euro, a 3,50% di circa 1.001 euro e a 4,00% di circa 1.056 euro.

Questi calcoli valgono per un tasso fisso per tutta la durata. Nel variabile la rata si ricalcola a ogni scadenza di revisione, di solito ogni sei mesi o ogni anno. Un salto dal 3,05% al 4,00% in un paio d'anni, per un mutuo da 150.000 euro, vorrebbe dire passare da circa 715 a circa 792 euro. Quasi ottanta euro in più sulla stessa casa, con lo stesso stipendio.

C'è un criterio di prudenza che la Banca d'Italia ricorda nelle sue guide per i consumatori: la rata non dovrebbe superare circa un terzo del reddito netto disponibile. Non è una regola automatica che le banche applicano alla lettera, ma resta un buon filtro. Se con il tasso di oggi si è già a quella soglia, un rialzo del variabile può diventare un problema serio; se si parte da una rata che pesa il venticinque per cento del reddito, c'è margine per assorbire alcune oscillazioni.

Fisso o variabile: come ragionare senza indovinare

Non esiste una scelta giusta in assoluto, e chi sostiene il contrario sta vendendo qualcosa. Esistono però quattro domande che aiutano a mettere ordine.

La prima è quanto margine ha il bilancio. Chi ha un reddito stabile, risparmi liquidi pari ad alcuni mesi di spese e una rata ben sotto il limite di un terzo può permettersi di accettare un po' di incertezza in cambio di una partenza più leggera. Chi invece ha una famiglia con un solo reddito, un contratto non a tempo indeterminato o altre spese rigide ha un incentivo forte a bloccare la rata.

La seconda è quanto durerà davvero il mutuo. Molti mutui vengono estinti o rinegoziati molto prima della scadenza contrattuale, per vendita dell'immobile, per risparmio accumulato o per una surroga. Se si prevede di restare nella casa dieci anni e non trenta, il costo di lungo periodo del variabile conta meno del rischio dei primi anni.

La terza è la differenza tra i due tassi proposti. Un fisso e un variabile con scarto di pochi decimali rendono il fisso molto attraente; con uno scarto di mezzo punto o più il variabile diventa più interessante. L'unico modo per saperlo è chiedere le due offerte per iscritto sulla stessa cifra e la stessa durata e confrontare il TAEG, non solo il tasso nominale.

La quarta è la presenza di un tetto sul variabile, il cosiddetto cap. Un variabile con cap, per esempio al 4% o al 4,5%, protegge dallo scenario peggiore e ha un costo implicito nello spread. È una via di mezzo che molte persone ignorano perché il consulente non la propone per primo: conviene chiederla.

Esiste poi l'opzione intermedia del mutuo a tasso misto, che parte con un fisso per qualche anno e poi passa al variabile, o viceversa. Non è magica, ma ha senso per chi vuole una rata prevedibile durante gli anni più delicati, di solito i primi cinque, e poi riconsiderare tutto.

Surroghe e rinegoziazioni: perché sono crollate

Una delle notizie più chiare degli ultimi dati della Banca d'Italia riguarda le surroghe, cioè il trasferimento di un mutuo da una banca a un'altra per ottenere condizioni migliori. Nel secondo trimestre 2026 ne sono state erogate per 501 milioni di euro, contro 1,66 miliardi di un anno prima: un calo del 69,9%. Nel primo semestre il calo è del 66,7%. Il peso delle surroghe sul totale erogato è sceso al 3,6% dall'11,3% di un anno fa.

La ragione è quasi aritmetica. Le surroghe esplodono quando i tassi scendono e chi ha un mutuo stipulato nel periodo caro può spostarsi su offerte più convenienti. Quando i tassi salgono, nessuno ha interesse a cambiare un mutuo vecchio, magari al 2,5%, con uno nuovo più caro. Lo stesso vale per le sostituzioni, cioè la chiusura del vecchio mutuo con uno nuovo con la stessa banca: nel trimestre sono state circa 120 milioni, in calo del 10,2%.

Il messaggio per i proprietari è utile. Chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso tra il 2020 e il 2022 ha, nella stragrande maggioranza dei casi, un tasso che il mercato di oggi non è in grado di battere. Spostarsi non conviene. Chi invece è entrato nel 2023 o nel 2024 a tasso variabile o a un fisso alto può valutare se, dopo le spese di istruttoria e perizia (che in surroga sono per legge a carico della banca subentrante), esista ancora uno scarto sufficiente. La verifica è semplice: confrontare la rata residua con quella che verrebbe fuori con l'offerta nuova, sul debito rimasto e sugli anni che mancano.

Le erogazioni: il mercato dell'acquisto regge, ma al Centro frena

Se si guarda al lato dell'acquisto, i dati sono più sfumati di quanto il clima suggerisca. Nel secondo trimestre 2026 l'erogato totale per abitazioni è stato di 13,8 miliardi di euro, in calo del 6,6% rispetto ai 14,8 miliardi del secondo trimestre 2025. Ma il calo è tutto nelle surroghe. I nuovi mutui per acquisto hanno raggiunto 13,18 miliardi, in crescita dell'1,5% da 12,99 miliardi. Nel primo semestre l'erogato totale è di 26,5 miliardi (meno 4,9%) con gli acquisti in aumento del 3,5%.

Il ritmo, però, si sta raffreddando. L'erogato per acquisto era cresciuto del 10,5% nell'ultimo trimestre del 2025, del 5,8% nel primo del 2026 e dell'1,5% nel secondo. La traiettoria è chiara anche senza ulteriori commenti: ogni trimestre la crescita si dimezza.

I dati dell'OMI confermano il quadro da un'altra angolazione. Nel secondo trimestre le compravendite di abitazioni sono salite di appena lo 0,1%, dopo il più 4,4% del primo. Le compravendite con mutuo ipotecario sono cresciute dell'1,3%, dopo l'8,2% del trimestre precedente. Il capitale finanziato è aumentato del 2,6%, a circa 12,8 miliardi di euro. La quota di acquisti finanziati tramite banca è del 46,6%, un po' meno del 47,9% del primo trimestre, ma sopra il 46,0% di un anno prima. In parole semplici: quasi un acquirente su due si rivolge ancora a una banca, e la proporzione resta stabile.

C'è poi la questione territoriale, che interessa da vicino chi opera in Umbria. Al Sud l'erogato per acquisto è cresciuto del 5,8% e le compravendite dello 0,6%. Al Centro l'erogato per acquisto è sceso del 2,0% e le compravendite dello 0,7%. Sono dati di macroarea, non di singola provincia, e non permettono di dire cosa stia accadendo a Perugia strada per strada. Dicono però che nel Centro Italia il mercato, almeno nei mesi primaverili ed estivi, è andato più piano della media.

Cosa significa per chi compra e per chi vende

Per chi compra, la prima conseguenza del quadro attuale è la necessità di costruire un budget con un margine. Se la banca approva una rata sostenibile solo con un tasso del 3%, vale la pena simulare cosa accade a 3,75% o 4%. Se la rata resta sotto il terzo del reddito anche in quello scenario, si può procedere con serenità; se non resta, conviene o ridurre l'importo, o allungare la durata, o aumentare l'anticipo, o puntare a un tasso fisso.

Il secondo punto riguarda l'anticipo. I mutui oltre l'80% del valore sono disponibili ma costano di più, e con i tassi in salita il costo dell'anticipo basso si fa sentire due volte: perché il tasso è più alto e perché il capitale su cui si pagano gli interessi è maggiore. Mettere insieme una quota in più, anche cinque o diecimila euro, riduce la rata in modo misurabile.

Per chi vende, il tema è speculare. Un acquirente che vede salire la rata ragiona sul prezzo. Quando i tassi crescono, la capacità di spesa di una famiglia si riduce: con la stessa rata mensile si finanzia una cifra inferiore. Per fare un esempio, una rata di 750 euro su 25 anni finanzia circa 150.000 euro con un tasso del 3,5%, ma circa 142.000 euro con un tasso del 4,0% (calcolo indicativo, a parità di durata). Una differenza di circa ottomila euro sul prezzo massimo che quella famiglia può permettersi. Chi mette in vendita deve tenerne conto nel momento di fissare il prezzo di richiesta, perché un immobile fuori mercato resta fermo e, con il tempo, si svaluta.

Per chi ha già il mutuo, infine, non c'è molto da fare tranne una cosa utile: guardare il contratto. Sapere quando scatta la prossima revisione del tasso, con quale indice (Euribor a 1, 3 o 6 mesi), con quale spread e se esiste un tetto, permette di prevedere la rata dei prossimi mesi e, se serve, di mettere da parte un cuscinetto. Con l'Euribor a 3 mesi al 2,598% e un possibile ulteriore rialzo il 29 ottobre, chi ha la revisione a fine anno farà bene a non farsi sorprendere.

Gli errori più comuni da evitare in questa fase

Il primo errore è scegliere il tasso in base al titolo dei giornali. Quando i titoli dicono che la BCE ha alzato i tassi, molti si precipitano sul fisso; quando dicono che il variabile conviene, si precipitano sul variabile. Entrambe le mosse sono emotive. Un mutuo si sceglie sul proprio bilancio e sul proprio orizzonte, non sull'ultima notizia.

Il secondo errore è confrontare solo il tasso. Il TAEG, che include istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie e altre spese, è il numero che racconta il costo complessivo. Una banca con tasso più basso e commissioni più alte può costare di più di una con tasso leggermente superiore e spese azzerate.

Il terzo errore è sottovalutare le polizze. Alcune banche legano uno sconto sullo spread alla sottoscrizione di assicurazioni vita o danni, o all'apertura di un conto con servizi accessori. Il risparmio è reale solo se quei prodotti servono davvero e costano quanto sul mercato libero. Per le polizze collegate al mutuo, la normativa permette di portare una polizza esterna equivalente senza perdere le condizioni: vale la pena farlo valutare prima di firmare.

Il quarto errore è fare una proposta d'acquisto senza considerare la perizia. La banca finanzia in base al minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia. Se la perizia viene più bassa del prezzo concordato, la differenza si trasforma in anticipo aggiuntivo. Meglio saperlo prima della proposta d'acquisto che dopo.

Il calendario che conta nelle prossime settimane

Il 29 ottobre c'è la riunione della BCE, il prossimo appuntamento di politica monetaria. Se il consiglio dovesse alzare ancora i tassi, l'effetto sul variabile sarebbe quasi immediato; sul fisso, in buona parte, già incorporato. Se invece facesse una pausa, il sollievo sarebbe più visibile sul fisso. Chi sta per firmare un preliminare con clausola di mutuo condizionante dovrebbe ricordarsi che le offerte vincolanti delle banche hanno una scadenza, di solito trenta o sessanta giorni, e che il tasso fisso proposto viene aggiornato con i parametri del giorno della stipula o dell'erogazione. Chiedere alla banca fino a quando è garantito il tasso, e a quali condizioni, è una domanda legittima.

Vale la pena seguire anche le prossime rilevazioni mensili della Banca d'Italia sui tassi: escono con qualche settimana di ritardo, ma dicono se il TAEG, sceso a luglio al 3,81%, ha continuato a calare o ha ripreso a salire.

Conclusione

Il rialzo BCE di settembre non ha cambiato il mondo dei mutui, ma ha spostato il baricentro. Il costo medio del credito per chi compra casa resta intorno al 3,8-4% di TAEG secondo la Banca d'Italia, più alto di dodici mesi fa ma lontano dai livelli visti in altre fasi. Il variabile è tornato competitivo e la sua quota è salita dall'8,8% al 29,0% in un anno. Le surroghe sono quasi sparite perché non conviene più cambiare, e l'erogato per acquisto cresce, ma sempre più piano, con il Centro Italia sotto la media.

Per chi deve decidere, il punto di partenza è sempre lo stesso: calcolare quanto vale oggi la rata, quanto varrebbe con un punto di tasso in più e se il bilancio la regge in entrambi i casi. Se la risposta è sì, si può valutare anche un variabile o un misto. Se è no, bloccare la rata con un fisso è una scelta di prudenza, non di rinuncia. In ogni caso, confrontare almeno tre offerte scritte, leggere il TAEG e chiedere un parere a un professionista prima di firmare costa poco rispetto alla differenza che può fare sulle rate dei prossimi venticinque anni.

Domande frequenti

Il rialzo della BCE di settembre fa aumentare subito la rata del mio mutuo?

Dipende dal tipo di tasso. Se hai un mutuo a tasso fisso la rata non cambia, perché il tasso è bloccato per contratto. Se hai un variabile, la rata si aggiorna alla prossima data di revisione prevista dal contratto, di solito ogni sei mesi o ogni anno, in base al valore dell'Euribor di quel momento più lo spread.

Quanto aumenta la rata di un mutuo da 150.000 euro se il tasso passa dal 3,05% al 4%?

Su 25 anni la rata passa da circa 715 euro a circa 792 euro al mese, cioè circa 77 euro in più. Sono calcoli indicativi a rata costante, senza assicurazioni e spese accessorie, che servono a capire l'ordine di grandezza.

Conviene fare una surroga adesso?

Dipende dal tasso che hai già e da quello che ti offrono. Con i tassi in salita le surroghe sono scese del 69,9% nel secondo trimestre 2026, perché per molti mutui stipulati negli anni scorsi il tasso attuale è più basso di quello di mercato. Conviene valutarla solo se la nuova offerta riduce la rata sul debito residuo in modo significativo, e le spese di istruttoria e perizia sono a carico della banca subentrante.

Quale quota del reddito può pesare la rata del mutuo?

La Banca d'Italia indica come riferimento prudenziale che la rata non superi circa un terzo del reddito netto disponibile. Non è un obbligo di legge né una regola che le banche applicano in automatico, ma è un buon parametro per verificare che il mutuo resti sostenibile anche se il tasso dovesse salire.

Dove trovo i dati ufficiali sui tassi dei mutui?

I tassi medi e le erogazioni sono pubblicati dalla Banca d'Italia, mentre l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate diffonde le statistiche trimestrali su compravendite e mutui. Le decisioni sui tassi di riferimento sono sul sito della Banca Centrale Europea, che pubblica anche il calendario delle riunioni.