Mercato immobiliare 2026: compravendite ferme e mutui in rientro

Mercato immobiliare nel secondo trimestre 2026: compravendite ferme, mutui in rientro

Il secondo trimestre del 2026 si è chiuso con una fotografia che a prima vista sembra noiosa: 201.596 abitazioni compravendute in Italia, appena lo 0,1% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Eppure sotto quel numero quasi piatto si muovono cose diverse e spesso opposte, dal boom del nuovo al passo indietro dell'usato, dal Centro che rallenta a Napoli che accelera, fino a un tasso medio sui mutui che per la prima volta dopo cinque trimestri smette di salire. Chi deve comprare o vendere casa nei prossimi mesi farebbe bene a leggere questi dati con calma, perché indicano dove si sta spostando la domanda e a quali condizioni le banche prestano denaro. In questa guida mettiamo in fila i numeri dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate e quelli dell'ABI, li confrontiamo con i mesi precedenti e ne ricaviamo indicazioni pratiche, soprattutto per chi vive in una realtà di dimensioni medie come Perugia e l'Umbria.

Che cosa dicono davvero i numeri OMI del secondo trimestre 2026

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato il 10 settembre 2026 le statistiche trimestrali dell'OMI sulle compravendite. Il dato di partenza è il numero di transazioni normalizzate, o NTN, cioè il conteggio delle compravendite pesato per la quota di proprietà effettivamente trasferita. Nel residenziale l'NTN del secondo trimestre è stato di 201.596 unità, con una variazione tendenziale del +0,1% sul secondo trimestre 2025. Rispetto ai primi tre mesi dell'anno il volume è cresciuto in modo molto più marcato, ma qui bisogna ricordare che il secondo trimestre è storicamente più vivace del primo e che il confronto corretto è quello con lo stesso trimestre dell'anno prima.

Detto in modo semplice: il mercato non è crollato e non sta correndo. Sta tenendo. Dopo un avvio d'anno più brillante, il semestre si è assestato su una crescita contenuta, e le associazioni di categoria, come la Fiaip nella sua lettura del rapporto, parlano di compravendite stabili con segnali positivi nel primo semestre, quantificando il progresso semestrale intorno al 2,1% su base annua. Nessuno grida al boom, nessuno si preoccupa di una frenata brusca.

La lettura per area geografica racconta però un'Italia a più velocità. Il Nord Ovest cresce dello 0,4%, il Sud dello 0,6%, mentre il Centro arretra, con un calo che le sintesi del rapporto collocano intorno allo 0,7%. I comuni capoluogo, considerati insieme, salgono di circa mezzo punto. Sono differenze piccole in valore assoluto, ma la direzione conta: il Centro è l'unica macroarea che perde terreno, ed è la macroarea in cui rientra l'Umbria.

Un'avvertenza di metodo, prima di andare avanti. Le sintesi del rapporto non riportano un dettaglio per Perugia e per la regione, quindi in queste pagine non troverai una cifra locale attribuita all'OMI per il capoluogo umbro. Attribuire a Perugia un numero che non esiste sarebbe scorretto. Quello che possiamo fare, con onestà, è leggere il quadro di area e ragionare su che cosa implichi per un mercato di dimensioni medie.

Usato in calo, nuovo in forte crescita: la frattura che pesa di più

Il dato più interessante del trimestre non è il totale, ma la sua composizione. Le compravendite di abitazioni usate sono state 188.633, con un calo dello 0,8% sul secondo trimestre 2025. Le nuove costruzioni, cioè le abitazioni acquistate direttamente da imprese di costruzione o ristrutturazione, hanno raggiunto 12.962 unità, con un aumento del 15,6%. Il nuovo pesa ancora poco, circa il 6,4% del totale, ma cresce a una velocità che l'usato non vede da tempo.

Perché succede? Le ragioni sono più di una, e nessuna da sola basta a spiegare tutto. La prima è normativa ed energetica: dopo anni di discussione sulla direttiva europea sulle case green, chi compra guarda con crescente attenzione la classe energetica, i costi di gestione e il rischio di dover investire in lavori di adeguamento. Un immobile nuovo, con prestazioni certificate e impianti recenti, azzera questa incertezza. La seconda è finanziaria: molte imprese hanno costruito e immesso sul mercato immobili completati negli ultimi due anni, e l'offerta di nuovo, dopo un lungo periodo di scarsità, oggi c'è. La terza riguarda le agevolazioni sull'acquisto, che sul nuovo si combinano con l'IVA agevolata e con imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale, un vantaggio da valutare caso per caso con un notaio.

Per chi vende un immobile usato, il messaggio è concreto. La concorrenza non arriva più soltanto dagli altri appartamenti in zona, ma anche da un'offerta di nuovo che intercetta i compratori più sensibili al tema energetico. Presentare bene la casa, documentare gli interventi eseguiti, avere in ordine APE e conformità urbanistica e catastale diventa più importante di prima. Un venditore con carte chiare e un prezzo coerente con i valori reali chiude prima di uno che si affida al passaparola e a un'aspettativa non verificata.

Le grandi città: Napoli corre, Firenze inciampa

Il confronto tra i capoluoghi mostra quanto sia fuorviante ragionare per medie nazionali. Secondo le elaborazioni pubblicate sui dati OMI, Napoli segna un +4,2% e Genova un +2,9%. Bologna sale dell'1,1%, Torino dello 0,6%, Roma dello 0,4% con 9.883 compravendite nel trimestre. Milano resta ferma a 0,0%, con 6.492 scambi. In fondo alla classifica ci sono Palermo con un calo del 2,6% e Firenze con un arretramento dell'8,3%, il più pesante tra le grandi città.

Il caso di Firenze merita una riflessione a parte. Un calo a una cifra così alta in un solo trimestre può dipendere da più fattori sovrapposti: prezzi già molto elevati che scoraggiano una parte della domanda, una forte pressione degli affitti brevi che sottrae abitazioni alla vendita ordinaria, effetti di confronto con un secondo trimestre 2025 particolarmente brillante. Non c'è un'unica spiegazione, e chi legge il dato come un segnale di crisi del mercato toscano forza il ragionamento. È più corretto dire che quando i prezzi salgono più dei redditi, anche le città più attrattive iniziano a incontrare un limite.

Napoli e Genova, al contrario, sembrano beneficiare di un recupero di attenzione da parte di chi cerca a prezzi più accessibili rispetto a Milano o Roma. Sono mercati in cui il ticket medio è più basso, l'accesso al mutuo più semplice, e dove una parte della domanda arriva anche dall'estero e dagli investitori. Milano, ferma a zero, conferma invece di essere un mercato maturo: molti scambi, ma nessuna accelerazione.

Mutui: il tasso smette di salire, ma non torna a scendere in fretta

Il capitolo finanziamenti è quello che più decide se un acquisto si fa o non si fa. Secondo l'OMI, nel secondo trimestre 2026 il 46,6% degli acquisti di abitazioni da parte di persone fisiche è stato accompagnato da un mutuo ipotecario, per un capitale complessivo erogato di circa 12,755 miliardi di euro, oltre 320 milioni in più rispetto al secondo trimestre 2025. Le abitazioni acquistate con mutuo sono state circa 89.000 e l'importo medio finanziato si colloca intorno ai 143.000 euro, secondo le sintesi del rapporto riprese dagli operatori del credito.

Il dato più notato è il tasso medio: 3,57% nel trimestre, con una riduzione di 5 punti base rispetto al trimestre precedente. È il primo calo dopo cinque trimestri di rialzi consecutivi. Chi guardava il grafico del costo del denaro dall'autunno 2025 vedeva una linea in salita; ora quella linea si ferma. Però conviene non lasciarsi trascinare dall'entusiasmo, per due motivi. Il primo è che il tasso resta di circa 30 centesimi sopra quello di un anno fa. Il secondo è che i dati mensili più recenti dicono una cosa diversa.

L'ABI, l'associazione bancaria, ha rilevato ad agosto 2026 un tasso medio sui mutui per l'acquisto di abitazioni pari al 3,56%, contro il 3,40% di luglio e il 3,28% di agosto 2025. Traduzione: dopo una discesa nel trimestre, agosto mostra un rimbalzo di 16 centesimi in un mese. Lo stesso quadro si vede sui parametri di riferimento. L'Euribor a tre mesi è passato dal 2,43% di luglio al 2,51% di agosto, mentre l'IRS a dieci anni, il riferimento dei mutui a tasso fisso, si è attestato al 3,23%. In altre parole, chi guarda ai tassi variabili sente l'effetto immediato della risalita dell'Euribor, e chi guarda ai fissi deve fare i conti con un IRS che non è tornato ai minimi.

Che cosa significa in pratica? Sul piano personale, una differenza di 0,5 punti sul tasso di un mutuo da 143.000 euro a venti o trent'anni si traduce in un'aggiunta di rata che ognuno può calcolare in pochi minuti con il piano di ammortamento della propria banca. Non è una cifra che decide da sola un acquisto, ma sommata alle spese notarili, alle imposte e all'eventuale ristrutturazione contribuisce a determinare fino a che punto ci si può spingere. Il consiglio pratico è chiedere sempre il TAEG e non soltanto il tasso nominale, confrontare almeno tre offerte e verificare se sia possibile ottenere la surroga in un secondo momento, nel caso i tassi dovessero calare davvero.

Prima casa, giovani e agevolazioni: chi sostiene il mercato

Un elemento che il rapporto OMI mette in evidenza, e che spesso passa in secondo piano, riguarda il ruolo dell'acquisto agevolato. Secondo le sintesi del rapporto, circa il 73% degli acquisti nel trimestre ha riguardato la prima casa. Significa che quasi tre compravendite su quattro sono compiute da persone che comprano per abitarci e che accedono ai benefici fiscali previsti per l'acquisto dell'abitazione principale. Il mercato, in altre parole, è sostenuto da chi ha un bisogno reale e non da chi cerca di investire.

Questo ha due conseguenze. La prima è che la domanda è più prudente e più sensibile al prezzo. Un acquirente di prima casa, quasi sempre con un mutuo, sa esattamente qual è la rata che può sostenere e non la supera. Se un venditore chiede il 10% in più rispetto ai valori reali, la trattativa si blocca e l'immobile resta sul mercato, magari per mesi. La seconda conseguenza è che il mercato dipende dalla disponibilità di credito: quando le banche stringono, i compratori di prima casa sono i primi a fermarsi.

Sul fronte delle agevolazioni, i punti da conoscere per chi compra la prima casa sono rimasti nel complesso quelli dell'anno scorso: imposta di registro ridotta al 2% sull'acquisto da un privato, oppure IVA al 4% sull'acquisto dal costruttore, con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, e il credito d'imposta per chi vende la casa precedente e ne compra un'altra entro un anno. I requisiti, i termini e i controlli dell'Agenzia delle Entrate sono stati approfonditi in altri articoli di questo blog, ai quali rimandiamo per il dettaglio. Qui vale la pena ricordare un principio di prudenza: prima di firmare il preliminare, conviene farsi confermare da un notaio che tutti i requisiti siano rispettati, perché una dichiarazione sbagliata nell'atto può costare la decadenza dal beneficio.

Il non residenziale: negozi e magazzini sopra, uffici sotto

Anche se l'attenzione di chi legge è quasi sempre sulle abitazioni, il rapporto OMI dedica spazio al mercato non residenziale, che nel secondo trimestre 2026 ha totalizzato 66.182 compravendite, con una crescita del 2,6% sul secondo trimestre 2025. Il comparto terziario e commerciale, il più rilevante con circa 40.472 transazioni, è cresciuto del 4,7%. Dentro questo blocco si notano dinamiche diverse. Negozi e laboratori segnano un +5,7%, i depositi e i box un +5,2%, mentre gli uffici arretrano dello 0,6%. Il settore produttivo cresce di circa il 3%, mentre gli immobili agricoli perdono oltre l'8%.

Il quadro è coerente con quello che si osserva da tempo nelle città. Lo smart working stabilizzato ha ridotto la richiesta di superfici per uffici, mentre le attività di prossimità, la logistica leggera e la piccola manifattura continuano a cercare spazi. I box e i magazzini, poi, sono una scelta di investimento a basso ticket che attira molti piccoli risparmiatori. Per chi possiede un negozio o un laboratorio da vendere o affittare, questo è un momento relativamente favorevole; per chi ha un ufficio, invece, la trattativa richiede più tempo e più attenzione al prezzo.

Che cosa cambia per chi compra o vende in una città media come Perugia

Nelle pagine precedenti abbiamo detto che le sintesi del rapporto OMI non riportano il dettaglio per Perugia. Ma il quadro generale permette comunque di ragionare in modo utile, senza inventare numeri. Il Centro Italia arretra, l'usato cala, il nuovo cresce, il tasso sui mutui si ferma ma non scende. Per una città come Perugia, in cui la maggior parte dell'offerta è usato, significa un contesto in cui vendere richiede più metodo di due anni fa.

Il primo punto è il prezzo. In un mercato stabile, ma con domanda prudente, la valutazione corretta pesa più di ogni altra decisione. Una richiesta gonfiata allunga i tempi e, alla fine, costringe quasi sempre a ribassare, con un immobile ormai bruciato agli occhi di chi lo ha visto pubblicato per mesi. I valori OMI e i listini sono un punto di partenza, ma non sostituiscono un'analisi dei comparabili della zona, del piano, dell'esposizione, dello stato di manutenzione e della presenza di posto auto o cantina.

Il secondo punto è la documentazione. Con la sensibilità energetica cresciuta, chi acquista chiede l'APE prima ancora di visitare. Un immobile in classe bassa non è invendibile, ma va presentato con un'idea chiara dei costi di miglioramento e dei possibili incentivi. Le conformità urbanistica e catastale, le eventuali spese condominiali straordinarie deliberate, la regolarità degli impianti sono i temi che, se sistemati prima, evitano che una trattativa già avviata salti all'ultimo momento.

Il terzo punto riguarda il finanziamento del compratore. Se il 46,6% degli acquirenti usa il mutuo, un venditore ha interesse a sapere in anticipo se chi fa l'offerta ha già una delibera di massima della banca. Una proposta accompagnata da una pre-valutazione bancaria vale molto più di una proposta a parole, e riduce il rischio che il perito della banca stimi l'immobile a un valore inferiore al prezzo concordato, cosa che nei mercati fermi capita più spesso.

Infine, per chi cerca casa a Perugia o in Umbria, la dinamica del nuovo suggerisce di non escludere a priori le costruzioni recenti, che nel periodo attuale possono offrire condizioni fiscali e di efficienza interessanti. Vale però lo stesso principio: confrontare sempre più soluzioni, farsi assistere per la verifica del capitolato, delle garanzie e della situazione ipotecaria dell'impresa venditrice.

Come leggere i dati dei prossimi trimestri

Tre indicatori serviranno per capire se il trimestre appena chiuso è un semplice assestamento o l'inizio di una fase diversa. Il primo è il numero delle compravendite del terzo trimestre, che l'OMI pubblicherà a fine anno: se il dato tendenziale tornerà in territorio negativo, l'ipotesi di un rallentamento graduale sarà più concreta. Il secondo è l'andamento del tasso medio sui nuovi mutui, che l'ABI diffonde ogni mese: dopo il rimbalzo di agosto, bisogna vedere se settembre e ottobre confermeranno la risalita o la faranno rientrare. Il terzo è l'evoluzione del quadro europeo dei tassi, perché l'Euribor riflette le aspettative sulle mosse della Banca Centrale Europea e traina le rate dei mutui variabili.

C'è poi un fattore che i numeri di trimestre non colgono bene: la fiducia. Un compratore che vede tassi in salita rimanda l'acquisto, un venditore che non riceve offerte abbassa il prezzo con ritardo. Questo intervallo di tempo tra la percezione e l'azione spiega perché i mercati immobiliari si muovono lentamente, senza scosse, e perché le previsioni troppo nette, in un senso o nell'altro, finiscono spesso smentite. La regola più sensata è ragionare sulla propria situazione, non sulle medie: quanto posso spendere, per quanto tempo, con quale rata, con quali alternative.

Un'ultima nota sulle fonti. I dati citati provengono dalle statistiche OMI dell'Agenzia delle Entrate, dai comunicati riportati da Fiaip e da altre sintesi di settore, e dai rapporti mensili dell'ABI. Nei numeri di mercato ci sono spesso piccole differenze di arrotondamento tra una fonte e l'altra; abbiamo indicato per ogni dato la fonte da cui proviene. Prima di prendere decisioni che coinvolgono decine di migliaia di euro, conviene sempre consultare i documenti originali e chiedere un parere al notaio, al proprio consulente finanziario o a un agente immobiliare di fiducia.

Conclusione

Il secondo trimestre 2026 non regala titoli da prima pagina, ma offre indicazioni utili. Le compravendite residenziali sono sostanzialmente ferme, con 201.596 unità e un +0,1% sull'anno; il nuovo cresce del 15,6% mentre l'usato cede lo 0,8%; il Centro perde terreno mentre il Sud e il Nord Ovest avanzano di poco; il tasso medio sui mutui scende a 3,57% per la prima volta dopo cinque trimestri, ma i dati ABI di agosto mostrano già un rimbalzo al 3,56% dal 3,40% di luglio. È un mercato che premia chi arriva preparato: prezzo realistico, documenti in ordine, finanziamento già valutato. Se stai pensando di vendere o comprare casa a Perugia o in Umbria e vuoi capire come questi numeri si traducono nel tuo caso specifico, una valutazione professionale dell'immobile e un confronto sulle condizioni di finanziamento sono il modo più concreto per partire.

Domande frequenti

Quante case sono state vendute in Italia nel secondo trimestre 2026?

Secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, nel secondo trimestre 2026 le compravendite residenziali normalizzate sono state 201.596, con una variazione dello 0,1% rispetto allo stesso trimestre del 2025. Il dato è stato diffuso il 10 settembre 2026. Il mercato risulta quindi stabile, senza crescite né cali marcati.

Qual è il tasso medio dei mutui per la casa oggi?

Nel secondo trimestre 2026 l'OMI indica un tasso medio del 3,57%, in calo di 5 punti base sul trimestre precedente. L'ABI ha invece rilevato ad agosto 2026 un tasso medio sui mutui per l'acquisto di abitazioni del 3,56%, contro il 3,40% di luglio. Le due rilevazioni misurano cose leggermente diverse, quindi conviene chiedere sempre alla banca il TAEG aggiornato.

Conviene comprare una casa nuova o usata nel 2026?

Dipende dalle esigenze e dal budget. Nel secondo trimestre 2026 le nuove costruzioni sono cresciute del 15,6% mentre l'usato è calato dello 0,8%, segno di un interesse crescente per case con buone prestazioni energetiche. Sul nuovo possono valere condizioni fiscali specifiche, da verificare con un notaio prima di firmare il preliminare.

Il mercato immobiliare del Centro Italia sta rallentando?

Nel secondo trimestre 2026 le sintesi del rapporto OMI indicano per il Centro un lieve arretramento, intorno allo 0,7%, mentre Nord Ovest e Sud crescono di pochi decimi di punto. Il dato non è specifico per Perugia o per l'Umbria, che le sintesi del rapporto non trattano in dettaglio. Per conoscere l'andamento della propria zona serve un'analisi dei comparabili locali.

Come si vende bene una casa in un mercato stabile?

Servono un prezzo coerente con i valori reali della zona, documenti in ordine come APE, conformità urbanistica e catastale, e una presentazione curata dell'immobile. Conviene anche verificare se gli acquirenti hanno già una pre-valutazione bancaria per il mutuo, perché quasi metà degli acquisti passa da un finanziamento. Una valutazione professionale aiuta a evitare richieste gonfiate che allungano i tempi di vendita.