Manovra 2027 e affitti: cedolare al 5% sui concordati e negozi

Manovra 2027 e affitti: cedolare secca al 5% sui concordati e al 21% sui negozi, cosa c'è di vero

Chi affitta casa in Italia, in queste settimane, legge titoli che sembrano promesse: cedolare secca dimezzata, cedolare sui negozi, bonus casa salvati all'ultimo. Il punto è che, a oggi, nessuna di queste misure è legge. Si tratta di proposte e ipotesi che circolano mentre il governo cerca coperture per una manovra che, secondo le cronache del 22 ottobre, deve reperire circa 5 miliardi di euro. In questo articolo separo con calma ciò che vale già adesso da ciò che potrebbe valere dal 2027, con cifre, esempi di calcolo e le scelte pratiche che un proprietario può fare senza aspettare il testo definitivo della legge di bilancio.

Che cosa è stato davvero deciso, e che cosa no

Partiamo dalla data che conta. Il Documento programmatico di bilancio 2027 è stato approvato dal Consiglio dei ministri il 13 ottobre 2026 e inviato a Commissione europea e Parlamento nei giorni successivi. Secondo la ricostruzione di Edilportale, il documento non annuncia proroghe per bonus ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus, né nuovi incentivi per l'efficientamento energetico degli edifici, e rinvia ogni dettaglio alla legge di bilancio vera e propria. Lo stesso documento indica un deficit al 3,4% del PIL per il 2027 e un debito al 138,5%: numeri che spiegano perché ogni misura di sconto fiscale venga misurata al milione.

Il 22 ottobre Sky TG24 e idealista hanno messo in fila le ipotesi sul tavolo della maggioranza, stimando un valore complessivo di almeno un miliardo di euro. Nessuna è approvata. La conferma, scrivono entrambe le testate, dipende dalle coperture disponibili. Chi legge «cedolare al 5%» deve quindi tradurre mentalmente in «cedolare al 5%, forse, se i conti tornano». Fino a nuove disposizioni, per i contratti a canone concordato resta applicabile l'aliquota del 10%, e per le altre locazioni abitative quella ordinaria del 21%.

C'è poi un secondo livello di incertezza, che riguarda i tempi. La legge di bilancio deve essere approvata entro fine anno e passa da emendamenti, maxi-emendamenti, fiducia. Le misure che oggi sembrano certe possono sparire o cambiare forma tra la prima bozza e il testo finale. Per questo, in ogni decisione che prenderai nelle prossime settimane, conviene ragionare sul regime vigente e trattare le novità come un possibile bonus, mai come una base di calcolo.

La cedolare secca sui canoni concordati: dal 10% al 5%

La proposta più discussa porta la firma di Noi Moderati: ridurre dal 10% al 5% l'aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato di lunga durata. Le stime riportate da idealista parlano di circa 257.000 nuovi contratti stipulati nel 2027 e di un costo per l'erario di circa 100 milioni di euro. È una cifra piccola rispetto al resto della manovra, e questo è uno dei motivi per cui la misura ha buone probabilità di essere considerata.

Per capire che cosa cambierebbe in tasca, basta un esempio con numeri tondi. Un canone concordato di 8.400 euro l'anno, cioè 700 euro al mese, oggi genera una cedolare di 840 euro; con l'aliquota al 5% scenderebbe a 420. Su un canone di 12.000 euro l'anno l'imposta passerebbe da 1.200 a 600 euro. Sono conti riportati da Sky TG24 e riguardano solo l'imposta sostitutiva, senza considerare IMU, spese condominiali o manutenzione.

Chi si chiede se valga la pena di aspettare deve guardare la struttura del canone concordato. Il contratto è il classico 3+2: tre anni, rinnovo automatico di altri due. Il canone deve restare dentro una forchetta stabilita dagli accordi territoriali firmati dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini nel singolo comune, e di norma serve un'attestazione di rispondenza rilasciata da una di queste associazioni. L'aliquota del 10%, inoltre, si applica soltanto agli immobili situati nei comuni ad alta tensione abitativa: capoluoghi di provincia, comuni indicati dal CIPESS, quelli confinanti con le grandi città e quelli colpiti da calamità. Nei comuni fuori da questo elenco resta il 21%, anche con un canone concordato. Perugia, in quanto capoluogo di provincia, rientra tra i comuni per i quali l'agevolazione è prevista, ma conviene sempre verificare l'elenco aggiornato e l'accordo territoriale vigente.

Le associazioni dei proprietari, secondo le cronache, non dicono no, ma chiedono qualcosa in cambio: più garanzie contro la morosità e tempi più rapidi per rientrare in possesso dell'immobile. Unioncasa propone addirittura di riservare lo sconto ai soli contratti concordati. Tradotto: lo sconto fiscale da solo non basta a convincere chi ha già avuto un inquilino che non paga. E sull'altro piatto della bilancia c'è l'effetto atteso dal governo, cioè il ritorno sul mercato residenziale di immobili oggi destinati agli affitti turistici.

Quanto vale oggi la cedolare: il confronto con la tassazione ordinaria

Prima di inseguire il 5%, vale la pena misurare quanto pesa già oggi la scelta del regime. La cedolare secca sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali sul canone, e sulle locazioni abitative sostituisce anche imposta di registro e imposta di bollo. Il canone, inoltre, non si somma agli altri redditi e non fa salire lo scaglione di chi lo percepisce. In cambio il proprietario rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone e deve comunicare l'opzione all'inquilino con lettera raccomandata prima di registrare il contratto o in sede di proroga.

Facciamo un esempio concreto. Un appartamento a Perugia affittato a 650 euro al mese produce 7.800 euro all'anno. Con la cedolare ordinaria al 21% l'imposta è di 1.638 euro; con il concordato al 10% scende a 780; con l'aliquota ipotizzata del 5% sarebbe 390. La differenza tra regime ordinario e regime concordato attuale, quindi, vale 858 euro l'anno su un singolo appartamento, mentre il passaggio ulteriore dal 10% al 5% ne varrebbe altri 390. Il grosso del vantaggio, in altre parole, si ottiene già con le regole di oggi.

Sul fronte dei versamenti, il primo anno non è dovuto acconto e il saldo si paga entro il 30 giugno dell'anno successivo con modello F24, codice tributo 1842. Dal secondo anno scatta un meccanismo simile a quello dell'IRPEF: se l'imposta dell'anno precedente è inferiore a 257,52 euro l'acconto è unico e va versato entro il 30 novembre, altrimenti si divide in due rate, il 40% a giugno e il 60% a novembre. La base imponibile è il canone effettivamente incassato entro il 31 dicembre, senza ripartizione per giorni: 700 euro incassati tra novembre e dicembre generano 70 euro di imposta con l'aliquota del 10%.

Un ultimo punto, spesso sottovalutato. La convenienza della cedolare non dipende solo dall'aliquota ma anche dal reddito complessivo del proprietario. Chi ha un'aliquota marginale IRPEF alta risparmia molto; chi ha pochi altri redditi e molte detrazioni può trovare più convenienza nel regime ordinario, soprattutto se il canone è basso. È un calcolo da fare con il commercialista una volta l'anno, non una scelta da prendere sull'onda del titolo di giornale.

Negozi e botteghe: l'ipotesi della cedolare al 21%

La seconda idea in campo riguarda gli immobili commerciali. Si ipotizza di reintrodurre la cedolare secca al 21% sulle locazioni di negozi, come già sperimentato con la manovra 2019. Le stime riportate da idealista parlano di una platea di circa 1,5 milioni di esercizi commerciali, con canoni complessivi per 1,3 miliardi di euro, e di un costo per lo Stato intorno ai 170 milioni. Sommata alla cedolare sui concordati, la spesa sale a circa 270 milioni di euro.

Per capire che cosa significherebbe in pratica, conviene ricordare come funzionava il precedente. L'articolo 1, comma 59, della legge 145/2018 estese la cedolare secca alle locazioni di immobili di categoria catastale C/1, cioè negozi e botteghe, con superficie fino a 600 metri quadrati escluse le pertinenze. Il locatore doveva essere una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività d'impresa, mentre il conduttore poteva essere anche un commerciante o una società. L'aliquota era del 21%, sostitutiva di IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Lo chiarì l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 50/E del 17 maggio 2019.

Il beneficio, però, valeva solo per i contratti stipulati nel 2019, e con un'esclusione precisa: niente cedolare se alla data del 15 ottobre 2018 esisteva già un contratto non scaduto tra le stesse parti per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. La norma era pensata per evitare risoluzioni anticipate fatte apposta per cambiare regime. Se la misura tornasse, è ragionevole aspettarsi paletti analoghi, ma non c'è alcun testo da cui dedurli con certezza.

Un esempio di calcolo aiuta a vedere dove la misura potrebbe pesare. Un negozio affittato a 1.000 euro al mese produce 12.000 euro l'anno; con una cedolare al 21% l'imposta sostitutiva è di 2.520 euro, e in quella cifra sono compresi anche registro e bollo che altrimenti si pagherebbero a parte. Rimane però un limite concreto: nel regime della cedolare commerciale del 2019 il canone non poteva essere aggiornato, ed è facile che la stessa regola valga anche in futuro. Per un contratto di lunga durata, l'assenza di adeguamento ISTAT può costare più dello sconto fiscale.

Gli altri capitoli casa della manovra: bonus, giovani, conto termico

La parte che interessa a chi possiede casa ma non la affitta è almeno altrettanto importante. Il capitolo detrazioni vale, secondo le stime, 550 milioni di euro. Il ragionamento è questo: senza interventi, dal 2027 ecobonus, sismabonus e bonus ristrutturazioni ordinario scenderebbero dal 50% al 36% per l'abitazione principale e dal 36% al 30% per gli altri immobili, e il bonus mobili rischierebbe di sparire. Mantenere l'assetto attuale costerebbe circa 500 milioni; riportare l'ecobonus al 65% per pompe di calore, sistemi ibridi e cappotti termici costerebbe circa 50 milioni l'anno in più.

Per i giovani è allo studio la riapertura delle agevolazioni prima casa per gli under 36 con ISEE inferiore a 40.000 euro, introdotte dal decreto-legge 73/2021 e non rinnovate dal 2025. Il regime prevedeva esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale, un credito d'imposta pari all'IVA pagata per l'acquisto di una casa nuova e l'esenzione dall'imposta sostitutiva sui finanziamenti. Il costo stimato è di almeno 160 milioni. Sky TG24 segnala un limite che chi lavora nel settore conosce bene: la misura non risolve l'ostacolo dell'anticipo richiesto dalle banche per concedere il mutuo.

Poi c'è il conto termico, con una dotazione ipotizzata tra 700 e 800 milioni di euro da coprire con la flessibilità europea sulle spese per l'energia. Il documento programmatico parla di margini fino allo 0,6% del PIL l'anno nel 2027 e nel 2028, circa 14,4 miliardi per il 2027, divisi tra difesa e sicurezza energetica: sono tetti massimi, non fondi già assegnati, e il testo non chiarisce se e quanto potrà arrivare agli edifici privati. Infine ci sono due voci senza cifre definitive: la riduzione dell'IVA sugli affitti da costruttore dal 10% al 5% e una flat tax sugli affitti abitativi a inquilini che sono imprese, che potrebbe costare fino a 200 milioni l'anno e dipende anche da un chiarimento atteso dalle Sezioni unite della Cassazione.

Come muoversi adesso se hai un immobile da affittare

Veniamo alla parte pratica. La prima domanda da farsi è se ha senso rinviare la firma di un contratto in attesa dell'eventuale sconto. Nella maggior parte dei casi no. Un immobile sfitto per tre mesi in attesa di un risparmio di 390 euro l'anno, nell'esempio di Perugia, è già in perdita: tre mesi di canone a 650 euro valgono 1.950 euro. Il conto cambia solo se l'inquilino è pronto a firmare e la finestra di attesa è di poche settimane, ma anche in quel caso nessuno può garantire che la misura venga approvata e con quale decorrenza.

La seconda scelta riguarda la tipologia di contratto. Se l'immobile si trova in un comune ad alta tensione abitativa e il canone di mercato non è molto distante da quello massimo previsto dall'accordo territoriale, il 3+2 concordato con cedolare al 10% è già oggi tra le soluzioni più efficienti: sconto fiscale sostanzioso, durata più stabile per chi affitta e, per l'inquilino, un canone di solito inferiore al libero mercato. In più, sul piano dell'IMU, gli immobili locati a canone concordato godono di una riduzione dell'imposta del 25%, aspetto che conviene far verificare al proprio commercialista sulle regole comunali in vigore. Se invece il canone di mercato è molto sopra la forchetta dell'accordo, il vantaggio fiscale può non compensare il canone più basso: bisogna fare i conti caso per caso.

La terza scelta è la tempistica dell'opzione. La cedolare si sceglie in sede di registrazione del contratto o di proroga, e va comunicata all'inquilino con raccomandata. Chi ha un contratto già in corso con tassazione ordinaria può optare per la cedolare alla scadenza o in occasione di una proroga, ma non può tornare indietro a metà strada se cambia idea. Per questo ha poco senso programmare una modifica del contratto sulla base di una norma non ancora scritta.

Un ultimo consiglio operativo. Se gestisci più immobili, prepara una tabella con canone, tipo di contratto, scadenza e regime fiscale di ciascuno. Quando la legge di bilancio sarà pubblicata, in poche ore potrai capire per quali contratti la nuova aliquota cambia davvero qualcosa. Chi vende o compra un immobile con inquilino deve inoltre ricordare che il contratto prosegue con il nuovo proprietario e che la cedolare può essere una voce di trattativa nel prezzo.

Cosa osservare nelle prossime settimane

L'iter ha alcune tappe riconoscibili. Il testo della legge di bilancio deve essere presentato alle Camere, poi arrivano gli emendamenti e infine il voto. In questo percorso i segnali da seguire sono tre. Il primo è l'inserimento esplicito della cedolare al 5% nel testo base: se compare nella prima versione presentata dal governo, la probabilità che arrivi in porto cresce, se resta solo in un emendamento di parte la strada è più incerta. Il secondo è l'eventuale condizione di accesso, per esempio la limitazione ai soli contratti concordati proposta da Unioncasa o l'introduzione di garanzie contro la morosità richieste dai proprietari. Il terzo è la decorrenza: una misura valida solo per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2027 premia chi aspetta, una valida anche per i contratti in corso cambia il calcolo a tutti.

Per i bonus ristrutturazione vale lo stesso schema. Il documento programmatico non conferma le proroghe, e il confronto dentro la maggioranza e con Bruxelles è ancora aperto. Chi ha lavori in programma e non ha ancora firmato preventivi deve valutare con il tecnico se anticipare l'avvio dei lavori nel 2026, quando le aliquote vigenti sono quelle più alte, o attendere eventuali conferme. Anche qui, l'unica regola sicura è non basare un investimento di decine di migliaia di euro su una voce di cronaca parlamentare.

Per ultimo, un'osservazione sul mercato. Una cedolare più bassa sui contratti lunghi, se arrivasse, avrebbe un effetto atteso sull'offerta: più immobili tornerebbero dagli affitti brevi agli affitti ordinari, almeno secondo le stime del governo. È un'ipotesi, non una certezza. Basta guardare alle esperienze passate per ricordare che gli incentivi fiscali spostano i comportamenti, ma raramente nella misura promessa dalle simulazioni.

Conclusione

La manovra 2027 offre ai proprietari di casa un menù ricco ma ancora tutto da confermare: cedolare al 5% sui concordati per circa 100 milioni, cedolare al 21% sui negozi per circa 170 milioni, detrazioni edilizie da difendere con 550 milioni, giovani e conto termico sullo sfondo. Il documento programmatico di bilancio non scioglie i nodi e rinvia tutto alla legge di bilancio. Fino ad allora valgono le regole attuali, che sono già favorevoli a chi sceglie con attenzione il tipo di contratto: 21% sulle locazioni abitative ordinarie in cedolare, 10% sui concordati nei comuni ad alta tensione abitativa.

Se stai valutando di affittare un immobile a Perugia o in Umbria, o di rivedere i contratti che hai in corso, il consiglio è semplice: calcola il rendimento netto con le regole di oggi, tratta le novità come un eventuale extra e fatti seguire da un professionista per l'opzione di regime. Il team di Prima Immobiliare è a disposizione per una valutazione gratuita del canone e del contratto più adatto al tuo immobile.

Domande frequenti

La cedolare secca al 5% sugli affitti concordati è già in vigore?

No. La riduzione dal 10% al 5% è una proposta di Noi Moderati discussa nell'ambito della manovra 2027 e non è stata approvata. Fino a nuove disposizioni, per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa si applica l'aliquota del 10%. Per sapere se diventerà legge bisogna attendere il testo definitivo della legge di bilancio.

Con la cedolare secca si paga ancora l'imposta di registro?

Sulle locazioni abitative in cedolare secca l'imposta di registro e l'imposta di bollo sono sostituite dall'imposta sostitutiva, quindi non si pagano sul contratto. In cambio il proprietario rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone.

Quando si può scegliere la cedolare secca per un contratto già in corso?

L'opzione si esercita al momento della registrazione del contratto oppure in sede di proroga, e va comunicata all'inquilino con lettera raccomandata. Per un contratto già in corso con tassazione ordinaria la finestra utile è quindi la scadenza o la proroga. Prima di decidere conviene far verificare al commercialista il confronto tra i due regimi.

La cedolare secca sui negozi esiste già oggi?

La legge 145/2018 la introdusse al 21% per i negozi di categoria C/1 fino a 600 metri quadrati, ma solo per i contratti stipulati nel 2019. Oggi la misura non è generalizzata, e la manovra 2027 ne ipotizza il ritorno con un costo stimato di circa 170 milioni di euro. Non esiste ancora un testo che ne definisca requisiti e decorrenza.

Conviene aspettare la legge di bilancio prima di firmare un contratto di affitto?

Nella maggior parte dei casi no, perché ogni mese di immobile sfitto costa più del risparmio che l'eventuale aliquota ridotta produrrebbe. Nell'esempio di un canone di 650 euro mensili la differenza tra cedolare al 10% e al 5% è di 390 euro l'anno, meno di un mese di canone. Conviene firmare con le regole attuali e rivedere la scelta quando la norma sarà approvata.