Preliminare di compravendita: caparra, costi e trascrizione

Preliminare di compravendita: caparra, costi e trascrizione da conoscere prima di firmare

Tra la visita che convince e le chiavi in mano passano in genere due o tre mesi, e in quel periodo l'unica cosa che lega davvero venditore e compratore è un foglio firmato sul tavolo di un'agenzia o di uno studio notarile. Si chiama contratto preliminare, nel linguaggio di tutti i giorni "compromesso", e viene spesso trattato come una formalità da sbrigare in fretta. Non lo è. Lì si decide quanto si anticipa, che cosa si rischia se qualcuno ci ripensa, chi paga che cosa e quali garanzie restano in piedi se l'immobile, nel frattempo, viene ipotecato. Vediamo i numeri e le regole, con le cifre indicate dall'Agenzia delle Entrate e dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Che cos'è il contratto preliminare e perché la forma scritta non è un dettaglio

Il preliminare è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare, più avanti, il contratto definitivo di vendita. Non trasferisce la proprietà. Chi lo firma resta, per tutto il tempo che intercorre fino al rogito, semplicemente titolare di un diritto a comprare e di un obbligo a vendere. Sembra una sfumatura da giuristi, ma pesa parecchio: finché l'atto notarile non è firmato, la casa è ancora del venditore, che sulla carta potrebbe venderla a un altro, ipotecarla o farsela pignorare dai suoi creditori.

Quando l'oggetto è un immobile, il codice civile impone la forma scritta, a pena di nullità. Una stretta di mano, un messaggio su WhatsApp o una proposta d'acquisto mai controfirmata non bastano a creare l'obbligo di arrivare dal notaio. La scrittura può essere privata, cioè redatta da un'agenzia o da un avvocato e firmata dalle parti, oppure può passare da un notaio, con autenticazione delle firme o in forma di atto pubblico. La differenza non è solo di costo: la forma notarile è obbligatoria se si vuole trascrivere l'atto nei registri immobiliari, passaggio di cui parleremo più avanti.

Una confusione molto diffusa riguarda la proposta d'acquisto. È l'offerta che il compratore firma, di solito in agenzia, indicando il prezzo e le condizioni. Se il venditore la accetta per iscritto, il contratto è già concluso e, a seconda di come è scritta, può avere gli stessi effetti vincolanti di un compromesso. Per questo motivo non conviene mai firmare una proposta con leggerezza pensando di avere "ancora tutto il tempo" per decidere: la clausola che consente di ritirarsi, se esiste, deve essere scritta chiaramente, altrimenti non c'è.

Che cosa deve contenere, dunque, un preliminare fatto bene? Servono l'identificazione precisa delle parti e dell'immobile, con i dati catastali e la descrizione delle pertinenze come cantina e box, il prezzo e le modalità di pagamento, la data entro cui andrà firmato il definitivo e il nome del notaio incaricato. Poi le dichiarazioni sulla provenienza, sulla regolarità urbanistica e catastale, sull'assenza di ipoteche o sulle modalità con cui verranno cancellate, e la sorte delle spese condominiali arretrate. Più il testo è circostanziato, meno spazio resta per discussioni quando i rapporti, nel frattempo, si sono raffreddati.

Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto: tre parole, tre conseguenze

Il punto in cui si fanno più errori è il versamento di denaro alla firma. In pratica ci si limita a scrivere "il compratore versa 20.000 euro" e si passa oltre. Eppure quella cifra può avere tre nature giuridiche diverse, con effetti opposti in caso di rottura.

La caparra confirmatoria è disciplinata dall'articolo 1385 del codice civile. Chi la versa la anticipa come garanzia dell'impegno e, se l'affare va a buon fine, la somma viene imputata al prezzo. Se invece il compratore non rispetta il contratto, il venditore può recedere e tenersi la caparra. Se è il venditore a venir meno, il compratore può recedere e pretendere il doppio di quanto aveva versato. Il meccanismo è semplice e anche brutale: chi si tira indietro paga, senza bisogno di dimostrare un danno preciso. Chi non vuole fermarsi al recesso può comunque chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto e, in questo caso, il risarcimento del danno effettivo.

La caparra penitenziale, prevista dall'articolo 1386, funziona in modo diverso. Qui la somma è il prezzo del diritto di ripensarci: chi vuole sciogliersi dal contratto può farlo, perdendo la caparra se è chi l'ha versata, restituendone il doppio se è chi l'ha incassata, ma non può essere chiamato a rispondere di altro. Serve una clausola esplicita in tal senso. In sua assenza, la giurisprudenza e la prassi considerano la caparra, per default, confirmatoria.

L'acconto sul prezzo, infine, è un semplice pagamento anticipato. Se il contratto salta, chi l'ha incassato deve restituirlo, e basta. Non c'è l'effetto sanzionatorio della caparra. Per il compratore è la formula più comoda, perché non rischia di perdere la somma, ma il venditore ha meno incentivi a tenere ferma la casa mentre aspetta il rogito.

Sulla carta la differenza si legge in due righe, nella realtà si fa notare soprattutto al momento dell'imposta. Lo vedremo tra poco. L'Agenzia delle Entrate ricorda che, se il testo non specifica la natura della somma o l'intenzione delle parti è dubbia, il fisco considera quel denaro un acconto. Dunque scrivere la parola giusta ("a titolo di caparra confirmatoria", "a titolo di acconto sul prezzo") non è puro formalismo: orienta il trattamento fiscale e, in caso di lite, anche il giudice.

Quanto si versa? Non c'è un tetto di legge. Nella prassi si vedono caparre che vanno da qualche migliaio di euro fino a una quota consistente del prezzo, e la scelta dipende dal rapporto di fiducia, dal tempo che separa le due firme e dal fatto che il venditore abbia o meno altre offerte. Una regola di buon senso: più la cifra è alta, più ha senso proteggerla con una trascrizione e con una clausola che ne indichi chiaramente la natura. Se si versa molto prima di aver verificato la situazione dell'immobile, il rischio non è teorico.

Un esempio concreto. Prezzo concordato 200.000 euro, caparra confirmatoria di 20.000. Se il compratore si ritira senza motivo, il venditore trattiene quei 20.000 euro. Se invece è il venditore a ripensarci perché ha ricevuto un'offerta più alta, deve restituire 40.000 euro, il doppio. Con le stesse cifre versate come acconto, il venditore che rinuncia restituirebbe 20.000 euro e il compratore che rinuncia potrebbe al massimo essere chiamato a risarcire un danno da dimostrare in tribunale.

Quanto costa registrare il preliminare: imposta fissa, imposta proporzionale e bollo

Il preliminare va registrato, e il termine è ravvicinato. Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate "Fisco e casa", l'atto deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della firma se si tratta di scrittura privata. Quando passa dal notaio, è il professionista a occuparsene entro 30 giorni. La registrazione non è un adempimento facoltativo: è condizione, tra l'altro, per poter detrarre la provvigione pagata all'agenzia immobiliare, che dà diritto a una detrazione del 19% su un importo massimo di 1.000 euro, quindi fino a 190 euro di risparmio, a patto che l'acquisto vada in porto.

Le voci di costo sono tre. La prima è l'imposta di registro fissa, 200 euro, dovuta a prescindere dal prezzo dell'immobile. La seconda è l'imposta di registro proporzionale sulle somme versate. Qui torna la distinzione fatta poco fa: la caparra confirmatoria è tassata con l'aliquota dello 0,50%, gli acconti sul prezzo con l'aliquota del 3%. La terza è l'imposta di bollo, 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni cento righe, quindi un contratto di otto pagine ne costa 32.

Ripartiamo dall'esempio. Con 20.000 euro di caparra confirmatoria l'imposta proporzionale è di 100 euro, che si sommano ai 200 fissi: 300 euro di registro, più il bollo. Con gli stessi 20.000 euro versati come acconto, l'imposta proporzionale sale a 600 euro, e il totale a 800. Una differenza di 500 euro che molti scoprono solo allo studio notarile, e che l'agenzia o il notaio dovrebbero spiegare prima di far firmare.

C'è però una buona notizia. L'imposta proporzionale pagata sul preliminare non è una perdita secca: viene scomputata da quella dovuta per il contratto definitivo. Nel caso di una prima casa acquistata da un privato, dove l'imposta di registro del rogito si applica con aliquota del 2% sul valore catastale, quei 100 o 600 euro vengono sottratti dall'importo finale. Il costo resta, dunque, soprattutto per i 200 euro fissi e per il bollo.

Una precisazione serve quando il venditore è un'impresa e la vendita è soggetta a IVA. In quel caso gli acconti vanno fatturati con IVA e il registro del preliminare resta fisso a 200 euro, mentre la caparra confirmatoria non è soggetta a IVA e paga l'imposta proporzionale dello 0,50%. Per chi compra da un costruttore la scelta di come qualificare il versamento ha quindi un peso fiscale diverso rispetto a una compravendita tra privati.

La trascrizione del preliminare: quando conviene spendere altri 235 euro

Qui sta la parte meno conosciuta e, a conti fatti, più preziosa. Il preliminare vincola le parti, ma non vincola i terzi. Se tra la firma del compromesso e il rogito il venditore cede la casa a un'altra persona, o vi iscrive un'ipoteca, o un creditore ottiene un pignoramento, il compratore del preliminare non può far annullare quegli atti. Può solo chiedere il risarcimento del danno, e farlo contro un soggetto che magari non ha più nulla da aggredire.

La trascrizione serve a questo. Fatta dal notaio nei registri immobiliari, rende l'atto opponibile ai terzi: quando poi si trascrive il definitivo, i suoi effetti risalgono al momento della trascrizione del preliminare, e le trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli successive restano senza effetto. È l'articolo 2645-bis del codice civile. Se qualcosa va storto, i crediti del compratore, come la restituzione degli acconti o del doppio della caparra, godono per giunta di un privilegio speciale sull'immobile, con preferenza sugli altri creditori. Il Notariato sottolinea che la tutela vale anche in caso di fallimento del venditore.

I costi sono contenuti: oltre all'imposta di registro che si paga comunque, la trascrizione comporta un'imposta fissa di 200 euro e diritti fissi di 35 euro, in tutto 235 euro, più l'onorario del notaio, che dipende dal valore dell'immobile. Se lo stesso notaio cura poi anche il rogito, in genere si può trattare uno sconto. La trascrizione va fatta dal notaio entro 30 giorni dalla stipula.

Le tutele hanno però un limite di tempo. Valgono se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data concordata per la sua stipula e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Chi firma un compromesso con una data di rogito a fine novembre deve dunque preoccuparsi che la compravendita si perfezioni davvero entro l'anno successivo: altrimenti la protezione decade.

In alcuni casi la trascrizione non è una scelta. Per gli immobili da costruire venduti da un costruttore a una persona fisica, quando i titoli edilizi sono stati presentati dopo il 16 marzo 2019, il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e la trascrizione è obbligatoria. Negli altri casi resta facoltativa, ma il Notariato la consiglia soprattutto quando la caparra è consistente, quando passa molto tempo tra le due firme o quando il venditore è un imprenditore, che per sua natura ha più creditori e più rischi di insolvenza.

Vale la pena? Se la caparra versata è di poche migliaia di euro e il rogito è fissato tra un mese, probabilmente no. Se si anticipano 40.000 o 50.000 euro e le parti si danno sei mesi per arrivare dal notaio, 235 euro più l'onorario sono un'assicurazione economica rispetto a quello che si rischia di perdere.

Cosa controllare prima di firmare: documenti, vincoli e sorprese nascoste

Il preliminare è il momento in cui conviene fermarsi e verificare. Dopo, tirarsi indietro costa. Prima, invece, costa solo qualche telefonata e un paio di giorni.

Il primo controllo riguarda la proprietà. Una visura ipotecaria, che il notaio può chiedere in poche ore, mostra se sull'immobile gravano ipoteche, pignoramenti o altre formalità. È normale che ci sia un mutuo del venditore ancora in piedi: si risolve con un accordo per l'estinzione al momento del rogito, usando una parte del prezzo, ma la procedura va scritta nel preliminare. Va controllato anche l'atto di provenienza: una successione mai regolarizzata o una donazione di cui gli eredi potrebbero contestare la validità possono creare problemi di circolazione del bene anni dopo.

Il secondo riguarda la regolarità edilizia e catastale. Le difformità più comuni sono un soppalco mai dichiarato, una tramezza spostata, una veranda chiusa senza permessi. Il tecnico di fiducia può confrontare la planimetria catastale con lo stato di fatto e verificare con il Comune il titolo edilizio. Se emergono difformità sanabili, è meglio sapere prima chi pagherà la sanatoria e con quali tempi, e inserirlo nel testo: il preliminare può prevedere che il venditore regolarizzi a proprie spese entro la data del rogito, pena la possibilità di recedere.

Il terzo è la situazione condominiale. Vanno richiesti all'amministratore il regolamento, le spese ordinarie dell'ultimo biennio, eventuali delibere di lavori straordinari già approvati e non ancora saldati. Chi acquista risponde in solido con il venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente, e un cappotto termico deliberato a gennaio può trasformarsi in un conto da decine di migliaia di euro per chi entra a ottobre.

Il quarto riguarda l'attestato di prestazione energetica. Deve esserci, deve essere valido, e deve essere consegnato al compratore. Con il quadro europeo che spinge sulle prestazioni energetiche degli edifici, la classe indicata ha un peso crescente sul valore e sui costi di gestione, e conviene conoscerla prima di fissare il prezzo.

Infine la parte economica: il preliminare dovrebbe indicare come verrà pagato il saldo, con tracciabilità dei bonifici e assegni circolari, e dichiarare la presenza o meno di mediatori, perché la mediazione immobiliare comporta obblighi di indicazione in atto. Se il compratore si appoggia a un mutuo, è prudente inserire una clausola sospensiva legata alla concessione del finanziamento: se la banca rifiuta, il compratore non perde la caparra. Senza quella clausola, il rifiuto del mutuo è un rischio che ricade interamente su chi compra.

Quando uno dei due ci ripensa: recesso, esecuzione forzata e risarcimento

Nessuno firma un compromesso pensando di non arrivare al rogito, ma succede più spesso di quanto si creda: una banca che rivede la delibera, un'offerta migliore, un problema di salute in famiglia, una separazione.

Se il preliminare contiene una caparra confirmatoria e la parte inadempiente è chiaramente individuabile, la strada più rapida è il recesso: chi subisce l'inadempimento trattiene la caparra o ne chiede il doppio, senza aprire una causa lunga. Funziona bene quando la cifra è congrua e l'inadempimento è evidente, ad esempio il compratore che non si presenta davanti al notaio alla data fissata. Funziona meno quando il motivo del mancato rogito è controverso: il venditore dice che la casa è in regola, il compratore sostiene che ci sono abusi. A quel punto il recesso può essere contestato, e chi ha trattenuto o richiesto il doppio rischia di dover dimostrare la gravità dell'inadempimento davanti al giudice.

C'è poi la via dell'esecuzione in forma specifica, prevista dall'articolo 2932 del codice civile. Se una parte rifiuta di stipulare il definitivo, l'altra può chiedere al tribunale una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso, cioè trasferisca la proprietà. È uno strumento potente, ma lento: servono anni, e per ottenere la sentenza il compratore deve offrire il pagamento del prezzo. Qui la trascrizione della domanda giudiziale evita che nel frattempo la casa sia ceduta a terzi, ed è il motivo per cui, nelle controversie vere, i legali la chiedono quasi sempre.

L'ultima possibilità è la risoluzione del contratto con risarcimento del danno. Si sceglie quando il compratore non è più interessato alla casa, ad esempio perché i lavori che il venditore avrebbe dovuto fare non sono stati eseguiti, ma ha subito un pregiudizio dimostrabile: spese tecniche, perdita di altre occasioni, costi di affitto prolungati. In questo caso la caparra non esaurisce la pretesa, e il giudice liquida la differenza.

Un consiglio pratico che vale in tutti e tre i casi. Prima di intraprendere un'azione legale, mandare una diffida ad adempiere con raccomandata o PEC, fissando un termine non inferiore a quindici giorni, serve a creare una prova e, spesso, a sbloccare la situazione. Molte trattative che sembrano ferme ripartono quando una lettera ben scritta ricorda le conseguenze economiche del silenzio.

Gli errori più comuni, e come evitarli

Dopo aver visto il quadro generale, vale la pena fermarsi sugli inciampi più frequenti, quelli che un professionista vede ripetersi anno dopo anno.

Il primo è firmare un compromesso scaricato da internet senza adattarlo al caso concreto. I modelli generici non prevedono la clausola sul mutuo, non regolano il caso del mutuo del venditore da estinguere, non descrivono lo stato dei luoghi. Un buon testo si costruisce sull'immobile reale.

Il secondo è dimenticare la registrazione, o lasciar scadere i 20 giorni. Le conseguenze sono sanzioni e interessi, e soprattutto si perde la possibilità di detrarre la provvigione di mediazione. Si tratta di un adempimento solidale, per cui entrambe le parti rispondono verso il fisco, quindi non è una cosa da "lasciare all'altro".

Il terzo è versare grosse somme in contanti o con modalità non tracciabili. Il pagamento va fatto con bonifico o assegno e riportato nel contratto con tutti i dati, anche perché le dichiarazioni al notaio sull'origine del denaro fanno parte del rogito.

Il quarto è sottovalutare i tempi. Una data di rogito troppo ravvicinata, quando serve un mutuo, una sanatoria o la cancellazione di un'ipoteca, mette sotto pressione tutti e aumenta il rischio di inadempimento. Meglio indicare un termine realistico e, se serve, una data entro cui la parte interessata può chiedere una proroga motivata.

Il quinto è fidarsi della sola parola. "Poi sistemiamo i dettagli dal notaio" è una frase che porta guai. Se c'è un accordo su mobili da lasciare, sul canone di una locazione ancora in corso, su lavori da completare, deve stare nel preliminare, nero su bianco.

Conclusione

Il preliminare è l'atto in cui si gioca la maggior parte dei rischi di una compravendita immobiliare, e anche quello in cui un po' di attenzione rende di più. Conoscere la differenza tra caparra e acconto può cambiare il conto delle imposte di centinaia di euro e le conseguenze di un ripensamento di decine di migliaia. Registrare entro 20 giorni evita sanzioni e salvaguarda la detrazione della provvigione. Trascrivere, per 235 euro più l'onorario, protegge dal rischio che l'immobile venga ceduto o ipotecato prima del rogito. E i controlli su ipoteche, urbanistica, condominio e classe energetica, fatti prima della firma, sono sempre meno costosi di quelli fatti dopo.

Se stai valutando un acquisto o una vendita a Perugia e dintorni, il team di Prima Immobiliare può aiutarti a leggere la proposta, a coordinarsi con il notaio e a fare un controllo documentale preliminare prima che si arrivi alla firma. Un confronto in anticipo costa molto meno di un contenzioso.

Domande frequenti

Il preliminare di compravendita va sempre registrato?

Sì, la registrazione è prevista per legge. Per una scrittura privata il termine è di 20 giorni dalla firma, mentre se l'atto è redatto da un notaio è il professionista a provvedere entro 30 giorni. L'imposta fissa è di 200 euro, a cui si aggiungono l'imposta proporzionale sulle somme versate e il bollo.

Qual è la differenza tra caparra confirmatoria e acconto sul prezzo?

La caparra confirmatoria garantisce l'impegno: chi si tira indietro la perde, oppure restituisce il doppio se è chi l'ha incassata. L'acconto è invece un semplice anticipo del prezzo, da restituire se il contratto non si conclude. Anche le imposte sono diverse, con aliquota dello 0,50% per la caparra e del 3% per gli acconti.

Quanto costa trascrivere il preliminare di compravendita?

Oltre all'imposta di registro che si paga comunque, la trascrizione comporta un'imposta fissa di 200 euro e diritti fissi di 35 euro, in tutto 235 euro. Va aggiunto l'onorario del notaio, che varia in base al valore dell'immobile. La trascrizione tutela il compratore da vendite, ipoteche e pignoramenti successivi.

Cosa succede se il venditore cambia idea dopo aver ricevuto la caparra?

Se la somma è stata versata come caparra confirmatoria, il compratore può recedere e chiedere il doppio di quanto ha dato. In alternativa può chiedere al tribunale una sentenza che sostituisca il contratto definitivo, oppure la risoluzione con risarcimento del danno. La scelta dipende dalla volontà di avere ancora la casa e dalle prove disponibili.

Quanto dura la tutela data dalla trascrizione del preliminare?

Gli effetti protettivi valgono se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data fissata per la sua stipula e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Superati questi termini la tutela decade, quindi conviene fissare una data realistica per il rogito.