Bonus casa 2027: aliquote in calo dal 50% al 36%, cosa cambia con il nuovo TUIR

Chi sta valutando lavori di ristrutturazione, efficientamento energetico o messa in sicurezza sismica della propria casa ha un motivo in più per non rimandare oltre. Dal 1° gennaio 2027 le detrazioni fiscali per la casa cambieranno volto: le aliquote scenderanno in modo strutturale, passando dal 50% al 36% per l'abitazione principale e dal 36% al 30% per tutti gli altri immobili. La novità non nasce da una manovra estemporanea, ma dall'entrata in vigore del nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi, il Decreto Legislativo 117/2026, pubblicato e già in vigore dal 4 luglio 2026, le cui disposizioni sui bonus edilizi diventeranno operative con l'anno fiscale 2027. Per chi possiede casa a Perugia e in Umbria, dove buona parte del patrimonio immobiliare ha più di trent'anni e necessita di interventi di manutenzione, la finestra utile per sfruttare le aliquote più alte si sta restringendo. Vediamo nel dettaglio numeri, scadenze e le scelte più sensate da qui a fine anno.

Le aliquote 2026: l'ultima annata "piena"

Fino al 31 dicembre 2026 restano in vigore le regole che i proprietari conoscono ormai da qualche anno, seppure ridimensionate rispetto alla stagione del Superbonus. Per il bonus ristrutturazioni, l'ecobonus e il sismabonus la detrazione IRPEF è pari al 50% delle spese sostenute quando l'intervento riguarda l'abitazione principale, cioè l'immobile nel quale il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento (o i suoi familiari) risiedono anagraficamente. Per tutti gli altri immobili — seconde case, box, immobili concessi in comodato o locazione — l'aliquota scende al 36%. In entrambi i casi il tetto di spesa ammissibile resta fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, e la detrazione va sempre ripartita in dieci quote annuali di pari importo, a partire dall'anno in cui la spesa è stata sostenuta.

Accanto ai bonus principali sopravvive, per tutto il 2026, il bonus mobili ed elettrodomestici: una detrazione del 50% su un tetto di spesa di 5.000 euro, riservata a chi ha in corso o ha concluso di recente un intervento di recupero del patrimonio edilizio. È una misura pensata per chi, dopo aver ristrutturato, deve anche arredare o sostituire elettrodomestici a basso consumo energetico, e per molte famiglie umbre rappresenta un aiuto concreto quando si affronta un rinnovo completo dell'abitazione.

Una novità che riguarda in particolare le persone con limitazioni motorie o le famiglie che vogliono rendere la casa accessibile a un familiare anziano: dal 2026 il bonus barriere architettoniche, che fino allo scorso anno godeva di un'aliquota autonoma del 75%, viene assorbito nella disciplina generale del bonus ristrutturazioni. Significa che gli interventi per l'abbattimento delle barriere architettoniche seguono ora lo stesso schema 50%/36% degli altri lavori edilizi, con una riduzione sensibile rispetto al passato che conviene considerare per chi ha questo tipo di intervento in programma.

Cosa cambia dal 2027: le nuove aliquote del TUIR

Il cambiamento più rilevante riguarda proprio l'anno che sta per iniziare. Il Decreto Legislativo 117/2026, che riscrive il Testo Unico delle Imposte sui Redditi razionalizzando decine di norme sparse tra leggi di bilancio e decreti succedutisi negli anni, fissa per il 2027 due nuove soglie: 36% per l'abitazione principale e 30% per gli altri immobili, sia per il bonus ristrutturazioni sia per l'ecobonus sia per il sismabonus. Il tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare non cambia, e restano invariate anche le dieci quote annuali di rimborso.

In pratica, per chi possiede la seconda casa la riduzione è di sei punti percentuali (dal 36% al 30%), mentre per chi interviene sulla prima casa il taglio è più marcato, quattordici punti percentuali (dal 50% al 36%). Su un intervento da 40.000 euro, per fare un esempio concreto, la differenza tra le due annate si traduce in una detrazione complessiva di 20.000 euro se i lavori vengono pagati entro il 31 dicembre 2026, contro 14.400 euro se il pagamento avviene dal 1° gennaio 2027: 5.600 euro di detrazione in meno, spalmati comunque sulle dieci rate annuali.

Va precisato un aspetto tecnico che genera spesso confusione tra i proprietari: ciò che conta ai fini della determinazione dell'aliquota applicabile non è la data in cui iniziano i lavori né quella del contratto con l'impresa, ma il momento in cui la spesa viene effettivamente sostenuta, cioè la data del bonifico "parlante" per le persone fisiche. Chi ha firmato un contratto a ottobre 2026 ma pagherà a saldo a febbraio 2027 vedrà applicata, per quella quota di spesa, l'aliquota ridotta in vigore dal nuovo anno.

Perché il legislatore ha scelto di ridurre le aliquote

Il percorso di rientro dalle aliquote straordinarie legate al Superbonus 110% è iniziato già nel 2023 e sta procedendo per gradini successivi: dal 110% al 90%, poi al 70%, quindi al 65% per il solo Superbonus, mentre le misure ordinarie (ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus) sono scese dal 50% previsto fino al 2024 al 50%/36% attuale con la distinzione tra prima casa e altri immobili introdotta dalla legge di bilancio 2025. Il nuovo TUIR non introduce quindi un taglio improvviso, ma consolida in un testo organico una traiettoria di riduzione già annunciata, con l'obiettivo dichiarato di contenere l'impatto sulla finanza pubblica di una misura che, tra il 2020 e il 2024, ha generato un costo per lo Stato di svariate decine di miliardi di euro, come emerso più volte dai monitoraggi di Banca d'Italia sull'andamento della spesa fiscale legata all'edilizia.

A questo si aggiunge un meccanismo di equità distributiva che vale la pena ricordare: dal 2025 chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 euro annui vede applicato un tetto massimo alla detrazione fruibile, calcolato moltiplicando un importo base per un coefficiente legato al numero di figli a carico. L'importo base è di 5.000 euro per chi si colloca tra 75.000 e 100.000 euro di reddito, e scende a 2.500 euro oltre i 100.000 euro; il coefficiente varia da 0,50 (nessun figlio a carico) a 1 (tre o più figli, oppure un figlio con disabilità). Questo meccanismo resta invariato anche nel 2027 e si somma, per i redditi più alti, alla riduzione generale delle aliquote.

Sconto in fattura e cessione del credito: cosa resta possibile

Un altro elemento da tenere presente riguarda le modalità di fruizione della detrazione. Dal 2023 lo sconto in fattura e la cessione del credito sono stati fortemente ridimensionati e, per la generalità degli interventi ordinari su singole unità immobiliari, non sono più praticabili: la detrazione IRPEF resta l'unica strada percorribile per chi ristruttura la prima o la seconda casa con il bonus ristrutturazioni, l'ecobonus o il sismabonus "semplice". Fanno eccezione alcune categorie specifiche, come gli interventi per il superamento delle barriere architettoniche entro determinati limiti di spesa e i lavori in edifici colpiti da eventi sismici nei territori dei crateri riconosciuti, per i quali la cessione resta ammessa a determinate condizioni. Il nuovo TUIR non introduce riaperture generalizzate su questo fronte, quindi chi pianifica un intervento deve mettere in conto la necessità di anticipare l'intera spesa e recuperarla nell'arco di dieci anni tramite la dichiarazione dei redditi, un aspetto che incide sulla liquidità disponibile e va discusso per tempo con la propria banca se si valuta un finanziamento ponte.

Questo elemento pesa anche nella scelta del momento in cui pagare i lavori. Chi non dispone di liquidità sufficiente per anticipare l'intero importo potrebbe essere tentato di diluire i pagamenti tra 2026 e 2027, ma è bene sapere che ogni singolo stato di avanzamento lavori sconterà l'aliquota vigente alla data del relativo bonifico: non esiste un meccanismo che "congela" l'aliquota dell'anno di inizio lavori per l'intero intervento, e questo va tenuto presente nella pianificazione finanziaria del cantiere.

Il caso delle zone sismiche: perché in Umbria il sismabonus pesa di più

Per chi possiede un immobile in Umbria il sismabonus merita un'attenzione particolare, indipendentemente dalla riduzione di aliquota in arrivo. Buona parte del territorio regionale, e in particolare l'area che comprende Foligno, Norcia, Spoleto e diversi comuni della provincia di Perugia, ricade in zona sismica 1 o 2 secondo la classificazione della Protezione Civile, le due categorie a maggiore pericolosità sulla scala nazionale a quattro livelli. Questo significa che gli interventi di adeguamento o miglioramento sismico su edifici in queste zone non rispondono soltanto a una logica fiscale, ma a un'esigenza concreta di sicurezza, soprattutto per gli immobili costruiti prima dell'entrata in vigore delle normative antisismiche più recenti.

Va ricordato che il sismabonus, a differenza del bonus ristrutturazioni generico, richiede un'asseverazione tecnica che classifichi la riduzione del rischio sismico ottenuta con l'intervento, redatta da un professionista abilitato e depositata secondo le procedure regionali. Per chi acquista casa in questi comuni con l'intenzione di ristrutturare, verificare la classificazione sismica dell'immobile e la documentazione tecnica esistente prima del rogito può fare la differenza tra un intervento pianificabile con certezza sui costi e uno che richiede accertamenti aggiuntivi a lavori già avviati. Anche per questo motivo, per chi ha un progetto di miglioramento sismico maturo, il vantaggio di completare la pratica e i pagamenti entro il 2026 si somma alla componente di sicurezza dell'abitazione, rendendo la scelta di non rimandare ancora più sensata rispetto a una semplice ristrutturazione estetica.

Cosa succede al bonus mobili e al bonus verde

Il destino del bonus mobili dopo il 2026 resta, ad oggi, un punto interrogativo aperto. Il nuovo TUIR non lo include tra le misure strutturali, il che significa che la sua eventuale proroga per il 2027 dipenderà da quanto deciderà la prossima legge di bilancio, attualmente in discussione in Parlamento. Chi ha in programma l'acquisto di mobili o grandi elettrodomestici legati a un intervento di ristrutturazione farebbe bene a valutare se completare l'acquisto entro fine 2026, quando la misura è certa, piuttosto che scommettere su un rinnovo tutt'altro che scontato.

Discorso analogo per il cosiddetto bonus verde, la detrazione per la sistemazione di giardini, terrazzi e coperture a verde: anche questa misura non risulta tra le disposizioni strutturali del nuovo Testo Unico, e la sua conferma per gli anni successivi resta legata a interventi normativi ad hoc che il legislatore potrebbe o meno disporre con la prossima manovra.

Conviene anticipare i lavori entro il 2026?

Per chi ha già un progetto di ristrutturazione, efficientamento o adeguamento sismico maturo — preventivi raccolti, impresa individuata, permessi in regola — la risposta nella maggior parte dei casi è sì: pagare le spese, anche in acconto, entro il 31 dicembre 2026 permette di bloccare l'aliquota più favorevole sull'intero importo fatturato in quell'anno. È una considerazione che vale soprattutto per gli interventi di importo elevato, dove la differenza tra 50% e 36% (o tra 36% e 30%) si traduce in migliaia di euro di detrazione.

Diverso è il discorso per chi si trova ancora in fase di valutazione preliminare, magari alla ricerca di preventivi comparabili o in attesa di autorizzazioni condominiali: forzare i tempi solo per rincorrere l'aliquota 2026 rischia di portare a scelte affrettate su imprese o materiali. In questi casi ha più senso pianificare con calma un intervento a inizio 2027, magari facendo eseguire nel frattempo un sopralluogo tecnico e una diagnosi energetica dell'immobile, così da arrivare pronti con un progetto solido anche se l'aliquota sarà più bassa.

Per il mercato immobiliare umbro, dove secondo i dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate le compravendite di abitazioni sono cresciute a livello nazionale del 6,4% nel 2025 con un maggiore ricorso ai mutui (+18,3%), la variabile bonus edilizi pesa anche sulle decisioni di acquisto: un immobile datato ma con un intervento di riqualificazione già pianificato entro fine 2026 può risultare più conveniente rispetto all'attesa di un taglio delle detrazioni che renderà i lavori futuri fiscalmente meno vantaggiosi.

Le pratiche da non trascurare prima di iniziare i lavori

Indipendentemente dall'aliquota applicabile, alcuni adempimenti restano imprescindibili per non perdere il diritto alla detrazione. Il pagamento deve avvenire tramite bonifico bancario o postale "parlante", che riporti causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione e partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Per gli interventi che superano determinate soglie di importo è inoltre necessario il visto di conformità, salvo che i lavori siano eseguiti in edilizia libera o rientrino nelle eccezioni previste dalla normativa vigente.

È buona prassi conservare tutta la documentazione — fatture, bonifici, eventuale abilitazione comunale (CILA, SCIA o permesso di costruire a seconda della tipologia di intervento), attestazioni di conformità degli impianti — per l'intero periodo di fruizione della detrazione, cioè per i dieci anni in cui viene ripartita, poiché l'Agenzia delle Entrate può richiederla anche a distanza di tempo in caso di controllo. Chi si affida a un'agenzia immobiliare o a un amministratore di condominio per la gestione della pratica dovrebbe comunque conservare una copia personale di ogni documento.

Conclusione

Il quadro dei bonus casa per il 2027 segna un passaggio importante: dopo anni di aliquote elevate legate all'emergenza Covid e al Superbonus, il nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi riporta ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus a percentuali più contenute e, soprattutto, stabili nel tempo. Per chi ha lavori già pianificati, il countdown verso il 31 dicembre 2026 è la variabile su cui concentrarsi; per chi sta ancora valutando un acquisto o un intervento a medio termine, conviene inserire questo elemento nel calcolo complessivo di convenienza, insieme a mutuo, imposte di trasferimento ed eventuali altre agevolazioni prima casa ancora disponibili. Un confronto con un tecnico abilitato e con il proprio commercialista resta il modo più sicuro per capire quale aliquota si applica al proprio caso specifico e come organizzare tempi e pagamenti dei lavori.

Domande frequenti

Le aliquote del 50% e del 36% valgono ancora nel 2026?

Sì, fino al 31 dicembre 2026 restano in vigore le aliquote attuali: 50% per l'abitazione principale e 36% per gli altri immobili, sia per il bonus ristrutturazioni sia per ecobonus e sismabonus, con un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Le nuove aliquote ridotte del nuovo TUIR si applicano solo alle spese sostenute dal 1° gennaio 2027.

Cosa conta per stabilire quale aliquota si applica, la data dei lavori o quella del pagamento?

Conta la data in cui la spesa viene effettivamente sostenuta, cioè la data del bonifico bancario o postale parlante per le persone fisiche non titolari di reddito d'impresa. Un lavoro iniziato nel 2026 ma pagato a saldo nel 2027 sconta, per quella parte di spesa, l'aliquota ridotta in vigore dal nuovo anno.

Il bonus mobili sarà confermato anche nel 2027?

Non è ancora certo. Il nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi non lo inserisce tra le misure strutturali, quindi la sua eventuale proroga dipenderà dalla prossima legge di bilancio, ancora in discussione in Parlamento al momento della stesura di questo articolo.

Il bonus per l'abbattimento delle barriere architettoniche mantiene l'aliquota del 75%?

No, dal 2026 questa agevolazione è stata assorbita nella disciplina generale del bonus ristrutturazioni e segue quindi le aliquote ordinarie del 50% (abitazione principale) e del 36% (altri immobili), con un'ulteriore riduzione prevista dal 2027 come per gli altri bonus edilizi.

Chi ha un reddito superiore a 75.000 euro subisce ulteriori limitazioni?

Sì. Per i redditi complessivi superiori a 75.000 euro annui si applica un tetto massimo alla detrazione fruibile, calcolato moltiplicando un importo base (5.000 euro tra 75.000 e 100.000 euro di reddito, 2.500 euro oltre questa soglia) per un coefficiente compreso tra 0,50 e 1 in base al numero di figli a carico. Questo meccanismo si somma alla riduzione generale delle aliquote prevista dal 2027.

Conviene aspettare il 2027 per iniziare i lavori di ristrutturazione?

Nella maggior parte dei casi no, se il progetto è già definito: pagare le spese entro il 31 dicembre 2026 permette di beneficiare delle aliquote più alte attualmente in vigore. Ha senso rimandare solo se si è ancora in fase di valutazione dei preventivi o in attesa di autorizzazioni, per evitare scelte affrettate pur di rientrare nei termini.