Bonus Casa 2027: cosa cambia davvero per ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus

Bonus Casa 2027: cosa cambia davvero per ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus

Chi sta valutando lavori in casa a Perugia o altrove in Umbria si è probabilmente imbattuto, nelle ultime settimane, in titoli allarmati sul taglio dei bonus edilizi. La notizia è reale, ma merito di qualche chiarimento: dal 1° gennaio 2027 entra in vigore il nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi, il D.Lgs. 117/2026, che riscrive le regole di ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus dentro un unico corpo normativo. Le aliquote scendono, ma non crollano, e per chi ha lavori già in cantiere o in programma cambia soprattutto la convenienza a muoversi prima o dopo la soglia di fine anno. Vediamo con ordine numeri, scadenze e cosa conviene fare, con un occhio a chi sta comprando o ristrutturando casa proprio in questo periodo.

Perché cambia tutto: il nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi

Fino ad oggi i bonus edilizi vivevano sparsi tra la legge 449/1997, i decreti successivi e le proroghe annuali inserite nelle varie leggi di bilancio, con l'articolo 16-bis del vecchio TUIR come riferimento principale per le ristrutturazioni. Il D.Lgs. 117/2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale nell'estate 2026, riorganizza questa materia dentro il nuovo Testo Unico, spostando le agevolazioni dall'ormai superato articolo 16-bis ai nuovi articoli 17, 371, 372 e 373. Non è un dettaglio tecnico da addetti ai lavori: significa che dal 2027 i bonus casa diventano regole strutturali del sistema fiscale italiano, non più proroghe da rinnovare ogni dicembre con il fiato sospeso. È un cambio di impostazione che, sul lungo periodo, dà più certezza a chi pianifica lavori pluriennali, anche se nell'immediato porta con sé una riduzione delle percentuali di detrazione.

Il nuovo articolo 17 diventa il riferimento ordinario per il recupero del patrimonio edilizio, l'articolo 373 disciplina il regime transitorio 2025-2027 per le ristrutturazioni, l'articolo 372 riguarda l'ecobonus e l'articolo 371 il sismabonus. Le tre agevolazioni restano distinte nella sostanza, ma vengono finalmente armonizzate nelle aliquote e nei tetti di spesa, superando le tante differenze che negli anni avevano reso la materia difficile da seguire anche per i professionisti del settore.

Bonus ristrutturazioni: le aliquote 2026 e quelle del 2027 a confronto

Il dato più citato in queste settimane riguarda proprio le ristrutturazioni edilizie, il bonus più usato dalle famiglie italiane. Nel 2026, ultimo anno del regime attuale, la detrazione resta al 50% per l'abitazione principale e al 36% per le altre unità immobiliari (seconde case, immobili locati, uffici a uso promiscuo). Dal 1° gennaio 2027 le percentuali scendono rispettivamente al 36% per la prima casa e al 30% per tutti gli altri immobili.

In pratica, su una ristrutturazione da 40.000 euro su un'abitazione principale, la detrazione complessiva passa da 20.000 euro (50%) a 14.400 euro (36%): una differenza di 5.600 euro che si recupera comunque in dieci anni, ma che pesa nella pianificazione di chi sta preventivando un intervento importante, penso a un rifacimento di bagno e impianti, o a una ristrutturazione completa di un appartamento nel centro storico di Perugia. Per chi possiede una seconda casa da ristrutturare, magari da mettere a reddito con un affitto, la riduzione dal 36% al 30% è proporzionalmente meno pesante ma va comunque messa in conto nel calcolo di rientro dell'investimento.

Il tetto massimo di spesa ammissibile, buona notizia, resta fermo a 96.000 euro per unità immobiliare per tutto il periodo transitorio 2025-2027, e scenderà a 48.000 euro solo a partire dal 2028, quando entrerà in vigore il regime ordinario a regime. Chi ha lavori di importo consistente ha quindi ancora una finestra di due anni, 2026 e 2027, in cui il tetto resta doppio rispetto a quello che sarà applicato dal 2028 in poi.

Per capire meglio l'impatto reale, vale la pena fare qualche calcolo su importi tipici. Su una spesa di 20.000 euro, tra 2026 e 2027 la detrazione totale su un'abitazione principale scende da 10.000 a 7.200 euro, quindi 280 euro in meno all'anno spalmati sulle dieci rate. Su una ristrutturazione più impegnativa da 70.000 euro, la differenza sale a circa 9.800 euro complessivi, pari a 980 euro annui in meno di detrazione per un decennio: una cifra che pesa, ma che va sempre confrontata con il beneficio reale dell'intervento in termini di comfort abitativo e di valore dell'immobile in caso di futura vendita. Va inoltre ricordato che sulle prestazioni di servizi relative a interventi di recupero del patrimonio edilizio si applica, a prescindere dalle detrazioni IRPEF, l'aliquota IVA agevolata al 10% prevista dalla normativa IVA per queste tipologie di lavori, come ribadito dalla guida "Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali" pubblicata dall'Agenzia delle Entrate: un risparmio che si somma, e non si sovrappone, alla detrazione IRPEF sulle spese sostenute.

Ecobonus: efficienza energetica, stesse percentuali del bonus ristrutturazioni

L'ecobonus, la detrazione dedicata a interventi di efficientamento energetico come cappotto termico, sostituzione di infissi, installazione di pompe di calore o caldaie a condensazione di ultima generazione, segue lo stesso schema del bonus ristrutturazioni nel passaggio 2026-2027. Nel 2026 resta al 50% per la prima casa e al 36% per gli altri immobili; dal 2027 scende al 36% per la prima casa e al 30% per gli altri immobili, con detrazione sempre ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

Per chi possiede una villetta in campagna umbra con un impianto di riscaldamento datato, o un appartamento con classe energetica bassa che penalizza il valore di mercato in caso di vendita, il 2026 resta quindi l'anno in cui l'intervento di riqualificazione energetica costa fiscalmente meno. Va detto che si discute, in sede di conversione dei decreti collegati alla manovra, dell'introduzione di un meccanismo alternativo basato sul Conto Termico gestito dal GSE, che permetterebbe di ottenere un contributo diretto invece della detrazione IRPEF spalmata in dieci anni: una possibilità interessante per chi non ha capienza fiscale sufficiente per sfruttare pienamente la detrazione, ma che ad oggi non è ancora legge e va quindi considerata come ipotesi, non come regola operativa.

Sismabonus: la messa in sicurezza resta la priorità del legislatore

Il sismabonus, riferito a interventi di miglioramento e adeguamento sismico su immobili nelle zone a rischio, è la misura che il legislatore ha trattato con maggiore cautela nel passaggio al nuovo TUIR. Rimane in vigore fino al 31 dicembre 2027 con aliquote allineate alle altre due misure: 50% per la prima casa e 36% per gli altri immobili nel 2026, che scendono rispettivamente al 36% e al 30% dal 2027, secondo lo schema del nuovo articolo 371.

La scelta di mantenere il sismabonus attivo più a lungo rispetto ad altre misure, e di continuare a prevederne aliquote maggiorate nelle zone sismiche 1 e 2 per gli interventi che riducono la classe di rischio di una o più classi, conferma che la prevenzione sismica resta una priorità politica, comprensibile in un paese dove buona parte del patrimonio immobiliare, compreso quello del centro Italia, insiste su aree classificate a rischio sismico medio-alto. Per chi possiede immobili in centri storici umbri con strutture in muratura portante di decine o centinaia di anni, il sismabonus resta probabilmente la misura con il miglior rapporto tra beneficio fiscale e valore aggiunto reale dell'intervento, sia in termini di sicurezza che di rivalutazione dell'immobile.

Bonus mobili ed elettrodomestici: il nodo che resta aperto

Diversamente dalle tre misure principali, il bonus mobili ed elettrodomestici, quello che permette di detrarre il 50% della spesa sostenuta per arredare un immobile appena ristrutturato fino a un tetto di 5.000 euro annui, non ha ancora trovato una collocazione stabile nel nuovo Testo Unico. Le fonti giornalistiche che seguono l'iter della manovra segnalano che il beneficio non risulta al momento inserito tra gli articoli del nuovo TUIR dedicati ai bonus casa, il che significa che la sua proroga per il 2027 dipenderà da una scelta politica da confermare con la prossima legge di bilancio, attesa in Parlamento nelle settimane finali del 2026.

Per chi ha in programma di completare una ristrutturazione a cavallo tra 2026 e 2027 con l'acquisto di cucina, elettrodomestici o mobili per la camera, questo è probabilmente il punto più delicato da monitorare: se non ci sarà una proroga esplicita, il 2026 potrebbe essere l'ultimo anno utile per usufruire di questa agevolazione, che negli anni ha rappresentato un aiuto concreto soprattutto per le giovani coppie che acquistano la prima casa e devono arredarla da zero.

Tetti di spesa e ripartizione in dieci rate: i dettagli che contano davvero

Un aspetto che spesso sfugge nella lettura sommaria delle notizie riguarda proprio la meccanica della detrazione, che resta invariata nella sua struttura di fondo anche dopo la riforma. Per tutte e tre le misure, la detrazione va sempre ripartita in dieci quote annuali di pari importo, da far valere in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi Persone Fisiche). Non cambia, quindi, la logica del recupero pluriennale che caratterizza questi bonus fin dalla loro introduzione, e che li distingue da altre forme di incentivo a fondo perduto o da sconto immediato in fattura, ormai residuali dopo le strette introdotte negli ultimi anni sulla cessione del credito.

Resta inoltre confermato, per chi possiede più unità immobiliari, che il tetto di spesa si applica per singola unità e non per soggetto beneficiario: un proprietario con due appartamenti da ristrutturare può quindi, in teoria, cumulare due tetti di spesa distinti, uno per immobile, purché gli interventi siano autonomamente identificabili e fatturati separatamente. È un punto su cui vale sempre la pena farsi assistere da un commercialista o da un CAF prima di avviare i lavori, per evitare contestazioni in sede di controllo da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Anche la documentazione da conservare non cambia con la riforma: bonifico parlante con causale specifica, indicazione del codice fiscale del beneficiario e della partita IVA o codice fiscale dell'impresa che esegue i lavori, oltre a fatture dettagliate e, per gli interventi che lo richiedono, comunicazione preventiva all'ASL competente quando previsto dalla normativa sulla sicurezza dei cantieri. Chi si affida a un'impresa seria e a un tecnico abilitato per la parte progettuale, che si tratti di un semplice rifacimento di bagno o di un intervento strutturale più complesso, riduce sensibilmente il rischio di perdere la detrazione per un vizio di forma nella documentazione, un errore più comune di quanto si pensi e che purtroppo capita di vedere anche in cantieri seguiti da proprietari altrimenti attenti.

L'impatto sul mercato immobiliare umbro e su chi compra casa da ristrutturare

Chi segue il mercato immobiliare di Perugia e provincia da qualche anno sa che una parte consistente delle compravendite riguarda immobili da ristrutturare, spesso appartamenti in centro storico o case coloniche nell'hinterland che necessitano di interventi importanti su impianti, infissi e isolamento termico. La riduzione delle aliquote dal 2027 non cambia la sostanza di questo segmento di mercato, ma può influenzare i tempi delle trattative: alcuni acquirenti, soprattutto quelli che valutano interventi superiori ai 30.000-40.000 euro, potrebbero preferire chiudere il rogito e avviare i lavori entro la fine del 2026 proprio per beneficiare delle aliquote più alte ancora in vigore.

Per i venditori, questo significa che un immobile già ristrutturato, o con lavori certificati e documentati, potrebbe risultare relativamente più appetibile nei prossimi mesi rispetto a un immobile che richiede un intervento importante da avviare dopo la soglia di gennaio 2027, quando il costo fiscale netto della ristrutturazione salirà per l'acquirente. È una dinamica che un'agenzia con esperienza sul territorio può aiutare a leggere correttamente, sia nella definizione del prezzo di un immobile da ristrutturare sia nel consigliare ai proprietari se convenga vendere allo stato attuale o dopo aver completato alcuni lavori mirati, capaci di aumentare il valore percepito senza richiedere un investimento sproporzionato.

Conviene anticipare i lavori entro fine 2026? Una valutazione pratica

La domanda che si pongono in molti, soprattutto chi sta valutando l'acquisto di un immobile da ristrutturare a Perugia o in altri centri umbri, è se convenga accelerare i tempi per chiudere i lavori, o almeno avviarli formalmente, entro il 31 dicembre 2026. La risposta onesta è che dipende dal tipo di intervento e dalla capienza fiscale del proprietario. Per lavori di importo consistente su un'abitazione principale, la differenza tra 50% e 36% di detrazione è concreta e giustifica, quando possibile, uno sforzo organizzativo per far partire i lavori entro l'anno, tenendo presente che quello che conta ai fini fiscali è generalmente la data dei pagamenti (bonifico parlante) e non la data di fine lavori.

Per chi sta invece valutando l'acquisto di una casa da ristrutturare come investimento, magari per una successiva rivendita o per destinarla ad affitto, il calcolo va fatto con più attenzione, perché il rendimento dell'operazione dipende da molte altre variabili, a partire dal prezzo di acquisto e dai tempi tecnici necessari per ottenere permessi e preventivi. In questi casi, un confronto preventivo con un'agenzia che conosce il mercato locale, i tempi medi di un cantiere in Umbria e i margini di trattativa realistici sul prezzo di acquisto può valere, in termini di risparmio effettivo, più della sola differenza di aliquota fiscale.

Conclusione

Il nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi non cancella i bonus casa, ma li rende strutturali e più contenuti nelle percentuali, con una riduzione che dal 2027 riguarda in modo omogeneo ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus. Il 2026 resta l'ultimo anno del regime più favorevole, con aliquote al 50% per la prima casa, mentre il 2027 porterà un abbassamento graduale, non un azzeramento delle agevolazioni. Chi ha lavori importanti in programma farebbe bene a pianificarli con il proprio tecnico e il proprio commercialista tenendo conto di queste scadenze, senza però lasciarsi guidare unicamente dalla convenienza fiscale: un immobile ben ristrutturato, in una zona con buona domanda come Perugia e il suo hinterland, mantiene valore nel tempo indipendentemente dall'aliquota di detrazione applicata nell'anno in cui i lavori sono stati eseguiti.