Il preliminare di compravendita, disciplinato dall'art. 1351 del Codice Civile e dall'art. 2932 c.c. per la sua esecuzione in forma specifica, è il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro l'atto definitivo di vendita davanti al notaio. A differenza della proposta d'acquisto — che vincola in prima battuta solo l'acquirente per il termine di validità — il compromesso è già un contratto perfetto e produce obblighi reciproci pienamente esigibili: chi non si presenta al rogito paga, l'altra parte può chiedere al giudice una sentenza costitutiva che trasferisce comunque la proprietà.
Nella prassi il preliminare copre il periodo tra l'accordo economico e il notaio, che a Perugia e Spoleto oscilla mediamente tra 60 e 120 giorni. È il tempo necessario per la delibera definitiva del mutuo (in media 45–60 giorni dopo la Bilancio 2025 che ha reintrodotto il Fondo garanzia prima casa con LTV fino al 100% per under 36 e famiglie numerose), per le verifiche urbanistiche e catastali del notaio, per la cancellazione di eventuali ipoteche del venditore, per l'ottenimento dell'APE e per l'organizzazione del trasloco. In questa guida trovi la struttura completa del contratto, la disciplina della trascrizione ex art. 2645-bis c.c. — la vera tutela dell'acquirente — le imposte 2026 aggiornate al Testo Unico dell'imposta di registro (DPR 131/1986) con i coefficienti attualizzati, la simulazione dei costi in Umbria e i sette errori che vediamo più spesso nella nostra pratica quotidiana.
Preliminare, proposta d'acquisto e rogito: le differenze
Il flusso classico di una compravendita immobiliare si articola in tre passaggi che spesso vengono confusi ma hanno natura giuridica diversa. La proposta d'acquisto irrevocabile (art. 1329 c.c.) è la manifestazione unilaterale di volontà del potenziale acquirente: lo vincola per il termine indicato, di norma 7–15 giorni, mentre il venditore resta libero fino a quando non comunica l'accettazione. Nel momento in cui la firma di accettazione arriva a conoscenza dell'acquirente (art. 1326 c.c.) il contratto si perfeziona: se la proposta è già completa di tutti gli elementi essenziali diventa direttamente preliminare, altrimenti resta un accordo che le parti dovranno completare.
Il preliminare (o compromesso) è invece un contratto già perfetto fin dalla firma bilaterale: l'oggetto è l'obbligo di stipulare il definitivo, non ancora il trasferimento della proprietà, che avviene solo con il rogito. Il rogito notarile è l'atto pubblico che produce l'effetto reale — passaggio di proprietà, iscrizione ipotecaria per l'eventuale mutuo, voltura catastale — e viene trascritto dal notaio nei Registri Immobiliari ex art. 2643 c.c. entro le 24 ore successive alla stipula.
Nella prassi delle agenzie umbre la proposta accettata contiene già tutti gli elementi essenziali (prezzo, immobile, caparra, condizioni sospensive, data indicativa del rogito) e vale come preliminare: si evita così una doppia firma. Il compromesso autonomo, negoziato a parte, resta la scelta più prudente quando i tempi al rogito superano i 90 giorni, quando l'immobile ha gravami da cancellare, quando la caparra supera il 15% del prezzo o quando l'acquirente vuole trascrivere il contratto per proteggersi da vendite ai terzi.
Forma: scrittura privata, autenticata o atto pubblico
L'art. 1351 c.c. stabilisce che il preliminare deve avere la stessa forma prescritta per il contratto definitivo: nella compravendita immobiliare è la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.). Un accordo verbale, uno scambio di email non firmate digitalmente, un messaggio WhatsApp non producono alcun vincolo giuridico. Le tre forme scritte utilizzabili producono però tutele molto diverse tra loro:
- Scrittura privata semplice — valida tra le parti (efficacia obbligatoria inter partes), non opponibile ai terzi, non trascrivibile. È la forma più economica ed è adeguata a compravendite lineari con tempi brevi (30–60 giorni) e venditore privato senza ipoteche. Fa piena prova ai sensi dell'art. 2702 c.c. solo se il contenuto non è disconosciuto
- Scrittura privata autenticata dal notaio — le firme delle parti vengono autenticate dal notaio ex art. 2703 c.c. e ai sensi dell'art. 72 della Legge Notarile 89/1913: l'atto acquista data certa e diventa trascrivibile nei Registri Immobiliari ex art. 2645-bis c.c. Il notaio si limita al controllo delle firme e dell'identità: non esegue le stesse verifiche approfondite dell'atto pubblico ma fornisce l'accesso alla trascrizione a costi contenuti
- Atto pubblico notarile (art. 2699 c.c.) — la forma più tutelante: il notaio riceve personalmente il consenso delle parti, verifica capacità e titolo di provenienza, esegue le visure ipocatastali del ventennio, controlla la conformità catastale ed urbanistica (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985 e L. 122/2010), consegna copia autentica e trascrive l'atto. È l'unica forma che offre già in sede di preliminare il livello di due diligence del rogito. Costo maggiore ma consigliata per immobili di valore elevato, dubbi sulla provenienza o preliminari con caparre superiori a 50.000 €
Cosa deve contenere il compromesso
Il preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, altrimenti resta un accordo incompleto («puntuazione»), non un vero preliminare: la giurisprudenza costante della Cassazione (da ultimo Cass. sez. II, 12/03/2024 n. 6606) richiede che risultino identificati con precisione le parti, l'immobile, il prezzo e il termine per il rogito. Nella prassi un compromesso robusto include:
- Identificazione completa delle parti — dati anagrafici, codice fiscale, residenza, regime patrimoniale se coniugati (indispensabile per stabilire chi acquista in comunione legale ex art. 177 c.c. o in separazione dei beni)
- Descrizione dell'immobile con indirizzo, piano, superficie commerciale e dati catastali completi: foglio, particella, subalterno, categoria (A/2, A/3, ecc.), classe, rendita catastale. La rendita è indispensabile per calcolare la base imponibile del rogito col meccanismo prezzo-valore (art. 1 c. 497 L. 266/2005) su cui l'acquirente prima casa risparmia oltre il 60% delle imposte
- Titolo di provenienza — atto o successione con estremi di trascrizione, per permettere al notaio la verifica del ventennio
- Prezzo in cifre e in lettere, modalità di pagamento della caparra e degli eventuali acconti, importo del saldo al rogito e mezzi di pagamento (bonifico, assegno circolare) come richiesto dall'art. 35 c. 22 DL 223/2006 (obbligo di tracciabilità dei pagamenti immobiliari e dichiarazione notarile della provvigione)
- Termine per il rogito con indicazione della data o del periodo massimo e, se possibile, il notaio incaricato: la scelta spetta all'acquirente perché è lui a pagare l'onorario (art. 1475 c.c.)
- Dichiarazione di conformità urbanistica ex art. 46 DPR 380/2001 con estremi di permessi/CILA/SCIA e conformità catastale oggettiva e soggettiva ex art. 29 c. 1-bis L. 52/1985: la Cassazione a Sezioni Unite (n. 8230/2019) ha chiarito che la difformità catastale non produce nullità dell'atto ma consente comunque di rifiutare la stipula del definitivo se non sanata
- APE (Attestato di Prestazione Energetica) — obbligatorio ex art. 6 c. 3 D.Lgs. 192/2005; la sua allegazione al rogito è obbligatoria a pena di sanzione fino a 18.000 € solidale tra le parti
- Stato del possesso — libero al rogito, occupato dal venditore, locato (con indicazione del contratto e prelazione ex art. 38 L. 392/1978 per commerciali), presenza di pertinenze, servitù attive e passive, spese condominiali insolute (ex art. 63 disp. att. c.c. il nuovo proprietario risponde solidalmente con l'alienante delle quote dell'anno in corso e del precedente)
- Condizioni sospensive espresse (ottenimento del mutuo con banca e importo indicati, cancellazione ipoteca, esito positivo di sanatoria in corso, esito favorevole delle visure)
- Clausola di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. con richiamo normativo esplicito, per evitare la riqualificazione in acconto — che non consentirebbe il recesso col trattenimento/raddoppio
- Ripartizione delle spese notarili e delle imposte — di regola integralmente a carico dell'acquirente (art. 1475 c.c.), salvo diverso accordo
Trascrizione del preliminare: quando conviene
La trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari è la tutela più forte a disposizione dell'acquirente ed è possibile — lo dice espressamente l'art. 2645-bis c.c., introdotto dal DL 669/1996 — solo per i preliminari redatti in atto pubblico o scrittura privata autenticata. Trascrivere il compromesso significa rendere il proprio diritto opponibile ai terzi: qualsiasi iscrizione o trascrizione successiva (una nuova vendita a un terzo, un'ipoteca giudiziale, un pignoramento) non pregiudica il diritto dell'acquirente ad ottenere il rogito con priorità.
L'effetto prenotativo dura tre anni dalla data di trascrizione del preliminare e comunque fino ad un anno dalla data prevista per il rogito; entro questo termine deve essere trascritto anche l'atto definitivo, altrimenti la prenotazione decade e chi ha iscritto formalità nel frattempo torna prevalente. In caso di fallimento del venditore, l'art. 72 c. 8 del Codice della Crisi (D.Lgs. 14/2019) riconosce all'acquirente con preliminare trascritto e destinato ad abitazione principale il diritto di ottenere comunque il trasferimento, prevalendo sulla massa dei creditori — tutela cruciale che nella prassi giustifica ampiamente il costo dell'autenticazione notarile per compravendite superiori a 150–200.000 €.
La trascrizione conviene sempre quando la caparra supera il 15% del prezzo, quando la data del rogito è oltre i 90 giorni, quando l'immobile ha ipoteche o pignoramenti da cancellare, quando il venditore è impresa o società (rischio insolvenza) e quando l'acquisto è per la prima casa: in quest'ultimo caso il beneficio della prevalenza sul curatore è massimo.
Registrazione e imposte sul preliminare
Il preliminare, in qualunque forma, va registrato entro 30 giorni dalla firma (art. 13 e Tariffa allegata al DPR 131/1986). Se stipulato tramite agenzia immobiliare, l'agente ha 20 giorni dalla data di accettazione della proposta per la registrazione dell'accordo (art. 10 c. 1 lett. d-bis DPR 131/1986). Le imposte 2026 sono rimaste quelle strutturali del Testo Unico registro:
- Imposta di registro fissa: 200 € — per la sola registrazione del contratto preliminare (art. 10 Tariffa Parte I DPR 131/1986)
- Imposta di bollo: 16 € ogni 4 facciate (o 100 righe) per scritture private; 155 € forfettari se il preliminare è redatto in atto pubblico o scrittura autenticata (art. 1 c. 1-ter Tariffa DPR 642/1972)
- Imposta proporzionale sulla caparra confirmatoria: 0,50% (nota all'art. 10 Tariffa DPR 131/1986) — versata al momento della registrazione e integralmente scomputata dalle imposte del rogito
- Imposta proporzionale sugli acconti sul prezzo (importi versati anticipatamente ma NON qualificati come caparra): 3% se venditore privato, imposta fissa di 200 € se venditore soggetto IVA; anch'esse scomputate dalle imposte del definitivo
- Tributi di trascrizione (solo se si trascrive): imposta ipotecaria fissa 200 € + tassa ipotecaria 35 € + tributi accessori — spese notarili aggiuntive tipicamente 400–800 € per l'autentica delle firme, 900–1.500 € per l'atto pubblico
- Esclusione da IVA per venditore privato: l'IVA si applica solo se cede impresa costruttrice/ristrutturatrice entro 5 anni dalla fine lavori o su opzione (art. 10 n. 8-bis DPR 633/1972). In quel caso: 4% prima casa, 10% seconda casa non lusso, 22% categorie A/1, A/8, A/9
Caparra confirmatoria, penitenziale e semplice acconto: non confondere
L'errore più frequente e più costoso che vediamo in preliminari fatti «al volo» tra privati è la mancata qualificazione della somma versata alla firma. La caparra confirmatoria dell'art. 1385 c.c. è l'unica che consente il recesso unilaterale con effetto liberatorio: se recede chi ha versato la caparra (l'acquirente) l'altra parte la trattiene definitivamente; se recede chi l'ha ricevuta (il venditore) deve restituirne il doppio. In alternativa, la parte fedele può rinunciare al recesso, chiedere l'esecuzione del contratto ex art. 2932 c.c. e il risarcimento del danno effettivo.
La caparra penitenziale ex art. 1386 c.c. è il «prezzo del recesso»: chi recede perde la caparra (o restituisce il doppio) e la parte fedele non può chiedere né l'esecuzione né maggior danno. Va sempre pattuita espressamente. Il semplice acconto sul prezzo, infine, non consente alcun recesso liberatorio: in caso di inadempimento va restituito integralmente ma l'altra parte può chiedere l'esecuzione e il risarcimento pieno (Cass. sez. II 26/07/2023 n. 22656).
Nella pratica notarile umbra l'importo tipico della caparra oscilla tra il 10% e il 20% del prezzo. Sotto il 5% è troppo poco per essere deterrente; sopra il 25% i giudici la riqualificano spesso come acconto in via presuntiva (Cass. 15391/2014) e in caso di eccessiva onerosità può essere ridotta ex art. 1384 c.c. Sempre da versare con bonifico bancario tracciabile e mai in contanti oltre i 5.000 € (limite art. 49 D.Lgs. 231/2007 dopo la stretta della L. 197/2022).
Condizioni sospensive: come proteggersi dalla banca che dice no
La condizione sospensiva (art. 1353 c.c.) subordina l'efficacia del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto: se l'evento non si verifica entro il termine, il contratto è come non fosse mai esistito e le parti si restituiscono tutto quanto ricevuto — caparra inclusa. È lo strumento chiave per proteggere l'acquirente che compra con mutuo.
- Condizione sospensiva di ottenimento del mutuo — deve indicare: banca (o comunque un istituto di credito «primario»), importo massimo del mutuo richiesto, tasso massimo accettabile, termine entro cui va ottenuta la delibera (di norma 45–60 giorni), obbligo dell'acquirente di attivarsi in buona fede (art. 1358 c.c.). Se manca uno di questi elementi la clausola è generica e la giurisprudenza la riqualifica come irrilevante (Cass. 16016/2020): l'acquirente resta obbligato
- Condizione sospensiva di sanatoria edilizia — utile quando il venditore ha piccole difformità da sanare con CILA in sanatoria (art. 6-bis DPR 380/2001) o SCIA in sanatoria (art. 37) prima del rogito; indispensabile fissare termine e conseguenze del ritardo
- Condizione sospensiva di cancellazione ipoteca — se l'immobile è gravato da mutuo del venditore che sarà estinto contestualmente al rogito, la cancellazione tramite «mutuo di surroga» o «assenso alla cancellazione» va documentata per iscritto entro il termine
- Condizione sospensiva di esito favorevole delle visure notarili — clausola più ampia che copre gravami inaspettati emersi durante la due diligence del notaio incaricato
Tempi tipici tra compromesso e rogito nel 2026
La finestra più diffusa a Perugia e Spoleto nel 2026 è 60–120 giorni. Tempi più corti (30–45 giorni) sono possibili quando l'acquirente paga cash e la documentazione del venditore è già pronta: APE valido, planimetria catastale conforme allo stato di fatto, provenienza chiara e ipoteche assenti. I tempi lunghi (fino a 6 mesi) si giustificano con delibera mutuo complessa, cancellazione di più ipoteche, condono edilizio o istanza di sanatoria in corso, rilascio dell'immobile da inquilini con contratto in essere, immobili ereditati con successioni non ancora trascritte.
La ripresa dell'attività dell'Agenzia delle Entrate — Territorio dopo la digitalizzazione completa delle domande ipocatastali (Provvedimento AdE del 24 gennaio 2024) ha ridotto i tempi di ottenimento delle visure a 24–48 ore lavorative, ma l'aggiornamento del catasto per un cambio di destinazione d'uso o una fusione di unità richiede ancora 30–45 giorni. Nel compromesso conviene indicare non solo la data prevista per il rogito ma anche: (a) una clausola sulle conseguenze del ritardo di una parte (interessi legali, penali giornaliere, facoltà di risoluzione dopo diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.); (b) l'obbligo di collaborazione informativa (invio tempestivo di documenti richiesti dal notaio); (c) l'individuazione del notaio incaricato per evitare rimpalli.
Tutele in caso di inadempimento: art. 1385 e 2932 c.c.
L'ordinamento offre alla parte fedele due strade alternative, mai cumulabili sullo stesso inadempimento (Cass. SS.UU. 553/2009):
- Recesso e ritenzione/raddoppio della caparra ex art. 1385 c.c. — è la via rapida: chi recede consuma la caparra o restituisce il doppio, il rapporto si estingue e non serve dimostrare l'ammontare del danno. Non consente di ottenere l'immobile o l'incasso, solo la somma. Va comunicato con dichiarazione scritta (raccomandata A/R o PEC) prima di chiedere l'esecuzione: la scelta è irrevocabile
- Esecuzione forzata in forma specifica ex art. 2932 c.c. — la parte fedele agisce in giudizio davanti al Tribunale del luogo dell'immobile e chiede al giudice una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto definitivo, con trasferimento della proprietà (se agisce l'acquirente) o incasso del prezzo (se agisce il venditore) subordinato al pagamento del corrispettivo. Si può chiedere in aggiunta il risarcimento del maggior danno effettivamente provato ex art. 1223 c.c. Il preliminare trascritto ex art. 2645-bis c.c. permette la trascrizione della domanda giudiziale, congelando l'immobile fino alla sentenza
- Risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. — via generale che estingue il contratto e apre al risarcimento del danno pieno: utile quando la caparra è simbolica e non copre il pregiudizio effettivo (es. l'acquirente aveva già speso per il trasloco o perso l'occasione di altro acquisto)
Simulazione costi in Umbria: preliminare da 220.000 €
Esempio realistico su un bilocale a Elce (Perugia) da 220.000 €, prima casa, acquirente con mutuo del 70% (154.000 €), caparra 22.000 € (10%), tempo tra compromesso e rogito 90 giorni. Confronto tra le due forme più diffuse:
- Scrittura privata semplice (non trascritta) — Registro fisso 200 € + bollo (2 marche da 16 €) 32 € + registro proporzionale caparra 0,50% × 22.000 = 110 € = 342 € totali (nessuna spesa notarile). Rischio: nessuna tutela verso terzi
- Scrittura privata autenticata e trascritta — Registro fisso 200 € + bollo forfettario 155 € + registro caparra 110 € + ipotecaria fissa 200 € + tassa ipotecaria 35 € + onorario notarile autentica (media Perugia 550 € IVA e cassa incluse) = ~1.250 € totali. Tutela piena verso ipoteche, pignoramenti, seconde vendite, fallimento del venditore
- Atto pubblico notarile trascritto — imposte identiche alla scrittura autenticata + onorario notarile atto pubblico (media Perugia 1.100 € IVA e cassa incluse) = ~1.800 € totali. Include già visure ipocatastali del ventennio e controllo notarile sulla conformità: costo assorbito parzialmente al rogito perché il notaio non le rifà
- Nota sullo scomputo al rogito: i 110 € di caparra pagati al preliminare vengono detratti dalle imposte del rogito. Su prima casa 220.000 € con base prezzo-valore (rendita catastale × 115,5), imposte di rogito tipiche 1.500–2.500 €: lo scomputo è integrale
Sette errori da evitare (dalla nostra pratica quotidiana)
Vediamo ogni settimana compromessi che generano contenziosi evitabili. Gli errori ricorrenti sono sempre gli stessi:
- Firmare senza visura ipotecaria e conformità catastale — l'agenzia immobiliare seria consegna sempre visure aggiornate prima della firma; se non lo fa, chiedile o rivolgiti a un geometra prima del compromesso (costo 80–150 €)
- Omettere il richiamo esplicito all'art. 1385 c.c. — senza questo richiamo la giurisprudenza tende a riqualificare la somma come acconto e il recesso liberatorio non funziona
- Non inserire la condizione sospensiva di ottenimento mutuo con banca, importo, tasso e termine — la clausola generica «subordinato all'ottenimento del mutuo» viene considerata non pattizia e non salva la caparra
- Fissare tempi al rogito troppo stretti rispetto a delibera mutuo (45–60 gg) e verifiche notarili (15–30 gg): 60 giorni sono il minimo prudente con mutuo
- Trascurare la trascrizione quando la caparra supera il 15% del prezzo, il venditore è impresa, i tempi superano 90 giorni o l'acquisto è per la prima casa (tutela ex art. 72 c. 8 Codice Crisi)
- Non allegare la planimetria catastale e non dichiarare la conformità — se emerge una difformità l'acquirente può rifiutare il rogito senza perdere la caparra
- Firmare senza APE valido — l'attestato scade dopo 10 anni o al primo intervento significativo sull'involucro/impianti (art. 6 c. 5 D.Lgs. 192/2005): richiederlo aggiornato prima del compromesso per evitare intoppi al rogito
Altri due casi reali in Umbria
Caso 1 — Ponte San Giovanni (Perugia): preliminare trascritto ex art. 2645-bis c.c. Bifamiliare in via Adriatica, prezzo 280.000 €, caparra confirmatoria 45.000 € (16% del prezzo). Vista la caparra sopra soglia e i 100 giorni previsti per la delibera mutuo, l'acquirente chiede al notaio la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari (autentica notarile + trascrizione, costo complessivo circa 800 € di onorario + 200 € imposta di registro fissa + tributi ipotecari): la trascrizione rende opponibile il contratto ai terzi per un anno dalla data prevista per il rogito e comunque non oltre tre anni (art. 2645-bis c. 3 c.c.), coprendo l'acquirente da eventuali gravami sopravvenuti e da doppie vendite. Al rogito, l'imposta di registro sul preliminare (200 € fissa + 0,50% sulla caparra = 225 €) si scomputa integralmente dalle imposte di trasferimento.
Caso 2 — Beroide (Spoleto): condizione sospensiva di conformità urbanistica ex Salva Casa. Casale in pietra da ristrutturare, prezzo 195.000 €. In sede di preliminare emerge il dubbio su una tettoia realizzata negli anni '90 senza titolo. Le parti inseriscono una condizione sospensiva (art. 1353 c.c.) di 60 giorni per la verifica della sanabilità con la nuova procedura di accertamento di conformità semplificato ex art. 36-bis DPR 380/2001, introdotto dal DL 69/2024 convertito in L. 105/2024 (Salva Casa), applicabile alle tolleranze costruttive 2-6% e alle parziali difformità pre-2024. Il geometra deposita CILA in sanatoria: la pratica si chiude in 55 giorni, la condizione si avvera e il rogito procede al prezzo pattuito. In caso di esito negativo, il preliminare si sarebbe risolto di diritto con restituzione integrale della caparra (senza applicazione dell'art. 1385 c.c., che presuppone inadempimento colpevole).