La domanda che ci sentiamo fare più spesso in agenzia, a Perugia come a Spoleto, è quasi sempre la stessa: «sulla prima casa l'IMU si paga?». La risposta breve è no, quasi mai. La risposta lunga è che la parola «prima casa» — così come la usiamo al bar o in banca quando parliamo di agevolazioni sulle imposte di registro — non è la stessa cosa dell'«abitazione principale» definita ai fini IMU. Sono due mondi che si toccano ma non coincidono, e la confusione costa cara: sanzioni, accertamenti a distanza di anni, contenziosi che partono da un cambio di residenza fatto male.
La disciplina IMU vigente nel 2026 è quella dell'art. 1, commi 738-783, della L. 27 dicembre 2019 n. 160 (Legge di Bilancio 2020), che ha unificato IMU e TASI e ha ridefinito l'esenzione per l'abitazione principale. Il testo è ancora quello: la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) non ha modificato la struttura, e nel 2026 nulla è cambiato rispetto al 2025. L'unica variazione da tenere presente riguarda le sanzioni, riformate dal D.Lgs. 87/2024 (in vigore dal 1° settembre 2024) — che rileva se, per errore, la prima casa era in realtà tassabile e non abbiamo versato.
In questa guida ricostruiamo cosa dice la legge, quando l'esenzione scatta senza discussioni, quali sono i casi in cui invece l'IMU è dovuta anche sull'abitazione «principale» (immobili di lusso, dimora divisa fra due immobili, seconda pertinenza della stessa categoria) e i casi limite che generano il 90% dei contenziosi tributari sul tema: coniugi con residenze in Comuni diversi dopo la Corte Costituzionale 209/2022, coniuge separato al quale è stata assegnata la casa, personale delle forze armate e delle forze di polizia, anziani ricoverati permanentemente in istituto, pensionati AIRE.
La regola base: l'abitazione principale non paga IMU (salvo lusso)
L'art. 1 c. 740 L. 160/2019 individua il presupposto dell'IMU nel possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. Il comma 741 lett. b stabilisce l'eccezione più importante: l'IMU non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle relative pertinenze, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di pregio storico o artistico).
Per questi tre casi di «lusso» l'esenzione non opera: si paga IMU con aliquota base 5 per mille (che il Comune può modulare fra 0 e 6‰ ai sensi dell'art. 1 c. 748 L. 160/2019), riducendo l'imposta di una detrazione fissa di 200 € rapportata al periodo dell'anno in cui l'immobile è stato adibito ad abitazione principale. La detrazione va suddivisa in parti uguali tra i contitolari che vi abitano.
Sono soggette a IMU come «altri fabbricati» — cioè con aliquota fino al 10,6‰ — tutte le case che non rispettano la definizione di abitazione principale, anche se il proprietario le considera «casa di famiglia», «casa al mare», «casa dei figli». La percezione soggettiva non conta: contano residenza, dimora e categoria catastale.
Cosa vuol dire «abitazione principale» per la legge
La definizione è nel comma 741 lett. b della stessa L. 160/2019 e va letta parola per parola, perché ogni termine ha un peso in caso di accertamento del Comune.
- Immobile iscritto o iscrivibile in Catasto Edilizio Urbano come unica unità immobiliare: se due appartamenti confinanti sono catastalmente distinti, non basta averli uniti di fatto; occorre la fusione catastale (o la doppia esenzione, ma opera su una sola unità)
- Nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare — che l'Agenzia delle Entrate e il MEF interpretano come «nucleo anagrafico» — dimorano abitualmente: la dimora è un fatto (dove si torna la sera, dove si consumano i pasti, dove si tengono le proprie cose), provato con utenze intestate, consumi reali, iscrizione a medico di base, scuole dei figli
- E risiedono anagraficamente: la residenza è un dato formale, iscritto nel registro anagrafico del Comune. Serve la coincidenza tra i due requisiti — dimora e residenza. Averne solo uno non basta
Le pertinenze esenti: massimo una per categoria C/2, C/6, C/7
Il comma 741 lett. b estende l'esenzione dell'abitazione principale alle pertinenze, ma con un limite quantitativo secco: una sola pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, anche se catastalmente iscritte insieme all'abitazione (cioè con la stessa particella).
Tradotto: soffitta o cantina (C/2), un box o posto auto (C/6), una tettoia (C/7). In totale al massimo tre pertinenze esenti. Se il proprietario ha due box (due unità C/6 distinte), uno soltanto beneficia dell'esenzione: l'altro paga IMU come «altro fabbricato». La scelta di quale considerare pertinenza principale spetta al contribuente e va indicata in dichiarazione IMU quando il Comune non può desumerla dagli atti catastali.
Errore frequente che vediamo sui contratti di compravendita: chi acquista prima casa con due box distinti crede che siano entrambi esenti. Non lo sono. Il secondo box va conteggiato come immobile autonomo, con IMU calcolata su rendita rivalutata × moltiplicatore 160 e aliquota comunale ordinaria.
Coniugi con residenze in Comuni diversi (Corte Cost. 209/2022)
Fino al 2022 la formulazione originaria della L. 160/2019 riferiva la dimora abituale al «nucleo familiare», generando il paradosso per cui, se marito e moglie avevano residenze in Comuni diversi per ragioni di lavoro o scelta personale, entrambi perdevano l'esenzione IMU su entrambi gli immobili. Un caso classico: lui a Perugia, lei a Milano per lavoro; il Comune contestava l'esenzione a entrambi sostenendo che il nucleo familiare fosse «unico».
La Corte Costituzionale con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022 ha dichiarato incostituzionale questa lettura per contrasto con gli artt. 3, 31 e 53 della Costituzione. Da allora, e a legislazione confermata, ciascun coniuge può fruire dell'esenzione IMU sulla propria abitazione principale anche se il coniuge risiede in un Comune diverso, purché in ciascun immobile ci siano contemporaneamente residenza anagrafica e dimora abituale effettiva.
La prova della dimora resta a carico del contribuente: utenze reali (non attivate «al minimo»), consumi coerenti con l'occupazione continuativa, iscrizioni scolastiche dei figli, dichiarazione dei redditi con indirizzo coerente, movimenti bancari sul territorio. Il Comune, in caso di dubbio, può richiedere questi elementi con questionario ex art. 1 c. 693 L. 147/2013.
Casa assegnata al coniuge in separazione o divorzio
Il comma 741 lett. c n. 4 della L. 160/2019 è netto: la casa familiare assegnata dal giudice al coniuge (o ex coniuge), a seguito di separazione, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio o dell'unione civile, è considerata abitazione principale in capo all'assegnatario, che vi risiede e vi dimora. Di conseguenza, se non è di lusso, non paga IMU.
Attenzione: l'assegnazione deve risultare da provvedimento giurisdizionale (sentenza, decreto, verbale di separazione consensuale omologato, accordo di negoziazione assistita ex L. 162/2014). La semplice separazione di fatto o «con accordo verbale» non attiva l'agevolazione, e il coniuge che continua a vivere nella casa senza titolo formale non ha diritto all'esenzione se non ne è proprietario.
Il coniuge non assegnatario, se è comproprietario dell'immobile assegnato, non versa IMU su di esso (perché in capo all'assegnatario l'immobile è considerato abitazione principale, e il possesso è unitario). Sul punto la circolare MEF 3/DF del 2012, ancora richiamata, è chiara. Il non assegnatario resta invece obbligato all'IMU sulle proprie eventuali altre case (compresa quella dove ha spostato la residenza dopo la separazione, che diventa la sua nuova abitazione principale — anche questa esente se non di lusso).
Forze armate, polizia, vigili del fuoco, prefettizi
Il comma 741 lett. c n. 5 contiene un'esenzione ope legis molto specifica, che vale a prescindere dai requisiti di residenza e dimora: un unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate, alle Forze di polizia ad ordinamento militare e civile, al Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 28 del decreto legislativo 19 maggio 2000 n. 139, al personale appartenente alla carriera prefettizia, è considerato abitazione principale.
Il militare o il poliziotto trasferito a Torino, che possiede un appartamento a Perugia dove non risiede né dimora abitualmente perché di servizio altrove, non paga IMU su quella casa (purché non sia locata e sia l'unico immobile posseduto in Italia con quella funzione). L'agevolazione non richiede residenza anagrafica: è un'eccezione «personale», legata al mestiere.
Non si estende ad altri corpi (Guardia Costiera come specialità della Marina è coperta perché in servizio permanente nelle Forze armate; Polizia Locale/Municipale non rientra, come chiarito dalla Cassazione con l'ordinanza n. 20130 del 15 luglio 2021 e da diverse sentenze successive).
Anziani ricoverati permanentemente in istituto (facoltà comunale)
Il comma 741 lett. c n. 6 consente ai Comuni, con regolamento, di considerare direttamente adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata. È una facoltà, non un obbligo: bisogna leggere il regolamento IMU del proprio Comune per sapere se l'agevolazione è stata attivata.
A Perugia (codice catastale G478) e a Spoleto (I921) i regolamenti IMU pubblicati sul Portale del Federalismo Fiscale vanno verificati anno per anno perché l'agevolazione, quando c'è, di solito richiede una comunicazione formale con allegato certificato di ricovero permanente della struttura sanitaria.
Pensionati AIRE: riduzione, non esenzione
Un chiarimento che risolve molte incomprensioni. I cittadini italiani non residenti in Italia iscritti all'AIRE e titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia, proprietari o usufruttuari di un solo immobile in Italia non locato né concesso in comodato, hanno diritto a una riduzione del 50% dell'IMU (art. 1 c. 48 L. 178/2020, come modificato).
Non è esenzione piena. Non trasforma quell'immobile in «abitazione principale» ai fini IMU. Semplicemente dimezza l'imposta. Le riduzioni TARI/tassa rifiuti di due terzi previste dalla stessa norma sono a parte e non collegate all'IMU.
Immobili di lusso A/1, A/8, A/9: come si calcola l'IMU sull'abitazione principale
Se l'abitazione principale è A/1 (signorile), A/8 (villa) o A/9 (castello/palazzo di pregio) l'IMU è dovuta comunque, con aliquota base 5‰ e detrazione fissa di 200 € annui rapportata ai mesi in cui l'immobile è stato abitazione principale (art. 1 c. 748-749 L. 160/2019). Il Comune può ridurre l'aliquota fino a azzerarla o aumentarla fino al 6‰.
Esempio. Villa (A/8) a Perugia, rendita catastale 1.400 €, unico proprietario che vi risiede e dimora. Rendita rivalutata: 1.400 × 1,05 = 1.470. Base imponibile: 1.470 × 160 = 235.200 €. Aliquota ipotizzata 6‰ (verifica delibera 2026): IMU lorda 235.200 × 6 / 1.000 = 1.411,20 €. Meno detrazione 200 € = 1.211,20 € annui, divisi tra acconto 16 giugno e saldo 16 dicembre.
Attenzione: la categoria catastale la assegna l'Agenzia delle Entrate — Territorio in base a caratteristiche costruttive, superficie, ubicazione e pregio. Non basta «sentirsi» in una villa: se il classamento è A/2 o A/3, l'IMU non si paga anche se l'immobile ha piscina e giardino. Viceversa, un appartamento classato A/8 in centro storico paga IMU anche se piccolo.
Quando la prima casa perde l'esenzione: casi ricorrenti
Situazioni concrete che in agenzia vediamo con regolarità e che fanno scattare l'IMU anche su un immobile che il proprietario chiama «prima casa»:
- Residenza spostata ma dimora effettiva altrove (per lavoro, per convenienza scolastica dei figli): il Comune incrocia utenze e consumi e disconosce l'esenzione, con recupero fino a 5 anni indietro
- Due immobili contigui non fusi catastalmente: uno solo è abitazione principale, l'altro paga come «altro fabbricato»
- Seconda pertinenza della stessa categoria (due box, due cantine): la seconda è tassabile
- Immobile inagibile o in ristrutturazione lunga senza spostamento anagrafico: la giurisprudenza chiede la dimora effettiva, quindi l'esenzione può saltare per il periodo in cui l'immobile non è utilizzabile — salvo la riduzione base 50% per inagibilità dichiarata (art. 1 c. 747)
- Abitazione principale locata anche solo parzialmente (una stanza in affitto a studenti): l'agevolazione resta se dimora e residenza sono conservate, ma l'immobile deve continuare a essere l'unità principale del proprietario. Airbnb sull'intera casa per mesi non è compatibile con la dimora abituale
- Cambio di residenza in corso d'anno: l'esenzione vale solo per i mesi in cui i requisiti sono soddisfatti, con la regola dei 15 giorni
Se l'IMU va comunque pagata: scadenze 2026, F24 e sanzioni
Nei casi in cui l'IMU è dovuta sull'abitazione principale (lusso A/1, A/8, A/9) o sull'immobile che credevamo «prima casa» ma non lo era ai fini IMU, il calendario è quello ordinario: acconto entro il 16 giugno 2026 (50% dell'imposta calcolata con aliquote 2025) e saldo entro il 16 dicembre 2026 (conguaglio con aliquote deliberate per il 2026). È ammesso il versamento in unica soluzione entro il 16 giugno con aliquota vigente.
Il codice tributo F24 per l'abitazione principale di lusso è 3912 (introdotto con Risoluzione AdE 35/E del 12 aprile 2012 e successive). Codice ente: G478 Perugia, I921 Spoleto. In caso di errore o omesso versamento, la sanzione base è del 25% (art. 13 D.Lgs. 471/1997, riformato dal D.Lgs. 87/2024, in vigore dal 1° settembre 2024). Ravvedimento operoso: 1/10 entro 30 giorni (2,5%), 1/9 entro 90 giorni (2,78%), 1/8 entro un anno (3,125%), 1/7 entro due anni (3,57%), 1/6 oltre — sempre che non sia iniziata attività di controllo comunicata.
Termine di accertamento del Comune: 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui il versamento doveva essere fatto (art. 1 c. 161 L. 296/2006). Chi ha «dimenticato» di pagare l'IMU sulla prima casa di lusso nel 2021 rischia l'avviso di accertamento fino al 31 dicembre 2027.
Dichiarazione IMU: quando serve anche per la prima casa
La regola generale è che la dichiarazione IMU non serve, se l'esenzione è desumibile da residenza anagrafica e visure catastali. Serve invece in alcuni casi specifici, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento (art. 1 c. 769 L. 160/2019):
- Personale forze armate/polizia/VVFF/prefettizio che beneficia dell'esenzione senza avere la residenza nell'immobile: la fattispecie non è desumibile e va dichiarata
- Anziano o disabile ricoverato permanentemente in istituto, se il regolamento comunale attiva l'agevolazione: comunicazione con allegato certificato
- Casa familiare assegnata dal giudice, se il provvedimento non è stato ancora comunicato al Comune
- AIRE pensionato con riduzione 50%: dichiarazione con indicazione della convenzione internazionale di pensione
- Fusione catastale di due immobili contigui con effetti sull'esenzione: dichiarazione dell'anno di fusione
Altri due casi reali in Umbria
Caso 1 — Elce (Perugia): coniugi con residenze in Comuni diversi. Moglie proprietaria di un trilocale A/3 in via Innamorati (rendita 620 €), residenza e dimora a Perugia; marito trasferito per lavoro a Milano, dove ha preso in locazione un bilocale con residenza anagrafica lì. Prima della sentenza Corte Cost. 209/2022 il Comune di Perugia contestava l'esenzione. Dal 2023 in poi, con la nuova lettura del c. 741 lett. b L. 160/2019, entrambi gli immobili sono abitazione principale in capo al rispettivo coniuge: IMU zero su Perugia (l'appartamento del marito a Milano è locato dal terzo, quindi non pertinente). Prova della dimora: utenze intestate, medico di base, movimenti bancari mensili sul territorio perugino.
Caso 2 — Spoleto Monteluco: villa A/8 come abitazione principale di lusso. Villa unifamiliare classata A/8 (rendita catastale 1.850 €), unico proprietario che vi risiede e dimora. Rendita rivalutata: 1.850 × 1,05 = 1.942,50 €. Base imponibile: 1.942,50 × 160 = 310.800 €. Con aliquota deliberata dal Comune di Spoleto al 6‰ (verifica delibera 2026 sul Portale del Federalismo Fiscale), IMU lorda 310.800 × 6/1000 = 1.864,80 € − detrazione fissa 200 € = 1.664,80 € annui, ripartiti in acconto 16 giugno e saldo 16 dicembre. Codice tributo F24 3912, codice ente I921. Se il proprietario fosse comproprietario al 50% con il coniuge convivente, la detrazione andrebbe divisa in parti uguali (100 € ciascuno).