La seconda casa — cioè qualunque immobile abitativo diverso da quello in cui il proprietario ha residenza anagrafica e dimora abituale — è sempre soggetta all'IMU (Imposta Municipale Propria). La disciplina in vigore nel 2026 non è quella storica del 2012: è stata riscritta interamente dall'art. 1, commi 738-783, della L. 27 dicembre 2019 n. 160 (Legge di Bilancio 2020), che ha unificato IMU e TASI in un'unica imposta e ha ridefinito aliquote base, riduzioni e regime dichiarativo. La struttura è rimasta stabile: la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) non è intervenuta.
Nel 2026 l'aliquota base IMU sugli immobili diversi dall'abitazione principale è pari al 8,6 per mille (art. 1 c. 748 L. 160/2019). I Comuni possono aumentarla fino a un massimo del 10,6 per mille — con la possibilità, per i Comuni che nel 2015 avevano già applicato la maggiorazione TASI, di arrivare fino all'11,4 per mille (c. 755, «lock-in» quinquennale confermato). L'abitazione principale in categorie A/1, A/8, A/9 (di lusso) resta soggetta a IMU con aliquota base 5‰ e detrazione 200 €.
In questa guida trovi, aggiornata al 2026, la formula operativa (rendita catastale rivalutata × moltiplicatore 160, con l'eccezione degli uffici A/10 e delle categorie C), le aliquote deliberate da Perugia e Spoleto, tutte le riduzioni che spesso vengono dimenticate (comodato a parenti in linea retta, canone concordato ex L. 431/1998, fabbricati inagibili, immobili storici vincolati), le scadenze 2026 con i codici F24 corretti, l'esempio numerico completo su un bilocale a Perugia e le nuove sanzioni dopo la riforma D.Lgs. 87/2024.
Quadro normativo: L. 160/2019 e potestà regolamentare dei Comuni
L'IMU vigente è disciplinata dall'art. 1, commi 738-783 della L. 160/2019, che dal 1° gennaio 2020 ha abrogato la disciplina previgente e la TASI, unificando l'imposta patrimoniale sugli immobili. Il presupposto (c. 740) è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Non è soggetta chi ha semplicemente la detenzione (inquilino, comodatario) né chi è titolare di nuda proprietà.
L'IMU non si applica all'abitazione principale del possessore e alle relative pertinenze (una per categoria C/2, C/6, C/7), salvo che si tratti di immobili di lusso di categoria A/1, A/8 e A/9 — per i quali resta dovuta con aliquota base 5‰ e detrazione di 200 € (c. 748-749). Per «abitazione principale» la legge intende l'immobile iscritto o iscrivibile in Catasto come unica unità immobiliare in cui il possessore e i suoi familiari risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. La Corte Costituzionale con la sentenza 209/2022 ha stabilito che, per i coniugi con residenze in Comuni diversi, ciascuno può considerare abitazione principale il proprio immobile — chiudendo un decennio di contenziosi.
I Comuni deliberano le aliquote entro il 14 ottobre di ogni anno con efficacia sul medesimo anno d'imposta, purché pubblicate sul Portale del Federalismo Fiscale (art. 1 c. 767 L. 160/2019) entro il 28 ottobre. Se non pubblicate nei termini, si applicano le aliquote dell'anno precedente. Nel 2026 sono in vigore le delibere pubblicate a ottobre 2025.
Come si calcola l'IMU: formula operativa
Il calcolo si articola in quattro passaggi. Non è complicato, ma ogni voce va presa dove la legge la mette, non «a occhio».
- 1. Prendi la rendita catastale dal visura Catasto Fabbricati (valore in euro, colonna «Rendita»). È un dato aggiornato al 1° gennaio dell'anno d'imposta
- 2. Rivaluta la rendita del 5%: rendita × 1,05 (art. 3 c. 48 L. 662/1996, richiamato dall'art. 13 DL 201/2011 e confermato dalla L. 160/2019)
- 3. Applica il moltiplicatore catastale in base alla categoria: 160 per abitativi A (esclusa A/10) e pertinenze C/2, C/6, C/7; 140 per B e C/3, C/4, C/5; 80 per A/10 (uffici) e D/5 (istituti di credito); 65 per categoria D esclusa D/5; 55 per C/1 (negozi). Il risultato è la base imponibile IMU
- 4. Moltiplica per l'aliquota comunale (in millesimi) e dividi per 1000. Il totale è l'IMU annua lorda; va poi ripartita pro-quota in base alla percentuale di possesso e ai mesi (con la regola dei 15 giorni: il mese si conta interamente in capo a chi possiede l'immobile per più di 15 giorni)
Aliquote IMU 2026 a Perugia e Spoleto
Per la seconda casa e gli altri immobili diversi dall'abitazione principale, sia Perugia sia Spoleto hanno storicamente applicato aliquote vicine al massimo consentito. Verifica sempre la delibera vigente sul Portale del Federalismo Fiscale del MEF (sezione «IMU - aliquote» → seleziona Comune) prima di calcolare, perché le delibere possono cambiare anno per anno.
Nel 2026 l'aliquota tipica di riferimento per le seconde case è il 10,6 per mille (massimo ordinario) sia a Perugia sia a Spoleto per gli «altri fabbricati» categoria A. Alcune fattispecie specifiche possono avere aliquote agevolate deliberate dal Comune: immobili concessi in comodato registrato a parenti in linea retta oltre la riduzione statale del 50% (raramente cumulabile), immobili sfitti in centro storico con delibera ad hoc, immobili di edilizia convenzionata.
Per i fabbricati D produttivi l'aliquota base è fissata dalla legge nella misura del 7,6 per mille (quota riservata allo Stato ex art. 1 c. 753 L. 160/2019); il Comune può aumentarla fino al 10,6 per mille con la quota eccedente destinata al bilancio comunale.
Le riduzioni IMU spesso dimenticate
Nel dettaglio, le riduzioni previste dall'art. 1 c. 747 e 760 L. 160/2019 sono queste. Attenzione: non sono cumulabili tra loro sulla stessa fattispecie (salvo eccezioni ministeriali).
- Comodato a parenti in linea retta di primo grado (genitori-figli): base imponibile ridotta del 50% se ricorrono contemporaneamente (i) contratto di comodato registrato all'Agenzia delle Entrate, (ii) il comodante possiede in Italia un solo altro immobile abitativo oltre a quello concesso, (iii) entrambi (comodante e comodatario) risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente nel Comune in cui è ubicato l'immobile concesso, (iv) l'immobile non è di categoria A/1, A/8 o A/9
- Contratto a canone concordato ex art. 2 c. 3, art. 5 c. 2 e art. 8 L. 431/1998: riduzione del 25% dell'imposta calcolata con aliquota ordinaria (c. 760). Serve l'attestazione di conformità dell'associazione firmataria dell'accordo territoriale locale
- Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati: base imponibile ridotta del 50% per il periodo dell'anno in cui sussistono tali condizioni. L'inagibilità deve essere accertata dall'Ufficio Tecnico comunale (perizia a carico del proprietario) o autocertificata con dichiarazione sostitutiva ex DPR 445/2000
- Fabbricati di interesse storico o artistico vincolati ex art. 10 D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali): base imponibile ridotta del 50%
- Pensionati residenti all'estero (AIRE) titolari di pensione maturata in convenzione internazionale: IMU ridotta a metà su un solo immobile in Italia non locato né dato in comodato (art. 1 c. 48 L. 178/2020, dopo la modifica del 2021 la riduzione è al 50%, per il 2026 confermata)
Esempio numerico: bilocale a Perugia (zona Elce)
Dati. Bilocale a Perugia, quartiere Elce, categoria catastale A/3, rendita catastale 520 €. Immobile di proprietà al 100% del titolare, seconda casa (non abitazione principale), non concesso in comodato né locato con canone concordato. Aliquota comunale 2026 per «altri fabbricati» ipotizzata pari al massimo 10,6‰ (da verificare in delibera).
Calcolo. Rendita rivalutata: 520 × 1,05 = 546. Base imponibile: 546 × 160 = 87.360 €. IMU annua lorda: 87.360 × 10,6 / 1.000 = 925,82 €. Se il contribuente ha posseduto l'immobile per tutto l'anno e al 100%, questo è l'importo dovuto: acconto 462,91 € entro il 16 giugno 2026 e saldo 462,91 € entro il 16 dicembre 2026.
Variante 1 — Comodato a un figlio residente a Perugia (con tutti i requisiti). Base imponibile ridotta al 50%: 43.680 €. IMU: 43.680 × 10,6 / 1.000 = 463 € annui.
Variante 2 — Canone concordato 3+2 con attestazione. IMU lorda 925,82 € × (1 − 25%) = 694,37 € annui.
Variante 3 — Immobile inagibile per crollo parziale, con perizia comunale. Base imponibile ridotta al 50% per i mesi di inagibilità. Se l'inagibilità copre tutto l'anno, IMU dovuta 463 €.
Scadenze 2026, codici F24 e ravvedimento operoso
L'IMU 2026 si versa in due rate. L'acconto entro il 16 giugno 2026 è pari al 50% dell'imposta calcolata con aliquote e detrazioni dell'anno precedente (2025); il saldo entro il 16 dicembre 2026 conguaglia sulla base delle delibere pubblicate per l'anno in corso. È ammesso il versamento in unica soluzione entro il 16 giugno con l'aliquota vigente. Se la scadenza cade di sabato o festivo, slitta al primo giorno lavorativo successivo.
Il versamento avviene con modello F24 utilizzando i codici tributo istituiti dalla Risoluzione AdE 35/E del 12 aprile 2012 e aggiornati: 3918 IMU altri fabbricati (quota Comune) — è il codice della seconda casa; 3925 IMU immobili categoria D (quota Stato 7,6‰); 3930 IMU immobili categoria D (quota Comune, incremento); 3916 aree fabbricabili; 3914 terreni agricoli; 3912 abitazione principale di lusso; 3913 fabbricati rurali strumentali. Il codice comune (5 caratteri alfanumerici) va indicato in colonna «Codice ente»: G478 per Perugia, I921 per Spoleto.
Ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997 come riformato dal D.Lgs. 87/2024): l'omesso o insufficiente versamento è sanzionato con il 25% dell'imposta non versata (per violazioni dal 1° settembre 2024). Regolarizzando spontaneamente: 1/10 entro 30 giorni (2,5%), 1/9 entro 90 giorni (2,78%), 1/8 entro un anno (3,125%), 1/7 entro due anni (3,57%), 1/6 oltre, purché non sia già iniziata un'attività di verifica formalmente comunicata. Sull'imposta si aggiungono gli interessi legali al tasso vigente (DM MEF di dicembre di ogni anno).
Dichiarazione IMU: quando è obbligatoria
La dichiarazione IMU (modello ministeriale, telematica per soggetti diversi dalle persone fisiche) va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti (art. 1 c. 769 L. 160/2019, come modificato). Non è dovuta se le informazioni sono già acquisibili dal Comune tramite gli atti registrati o le banche dati catastali.
- Immobile concesso in comodato registrato con riduzione al 50% (per far scattare l'agevolazione)
- Immobile locato con canone concordato (per far applicare la riduzione al 25%)
- Fabbricato dichiarato inagibile o inabitabile
- Immobile che ha perso o acquisito diritto a esenzioni/riduzioni durante l'anno
- Acquisto per successione o donazione non ancora trascritto o comunicato
- Immobili di interesse storico o fabbricati rurali strumentali
Casi particolari: locazioni brevi, coniugi separati, nuda proprietà
Locazioni brevi (Airbnb, Booking). L'IMU è dovuta interamente dal proprietario, indipendentemente dai giorni di occupazione. Non esiste alcuna riduzione IMU legata alla locazione turistica. Chi affitta più di quattro immobili in forma imprenditoriale (soglia art. 1 c. 595 L. 178/2020) rientra invece nel regime dei fabbricati produttivi solo se catastalmente riclassificato.
Coniugi separati/divorziati. L'immobile assegnato dal giudice al coniuge affidatario dei figli è considerato «abitazione principale» in capo all'assegnatario (art. 1 c. 741 lett. c-n. 4 L. 160/2019): esente da IMU se non di lusso. Il coniuge non assegnatario, se non è comproprietario dell'assegnata, resta obbligato all'IMU sulle proprie eventuali seconde case.
Coniugi con residenze in Comuni diversi. Dopo la Corte Costituzionale n. 209/2022 e le successive circolari MEF, ciascun coniuge può considerare «abitazione principale» il proprio immobile di residenza, con esenzione IMU su entrambi (se non di lusso). La prova della dimora abituale resta a carico del contribuente (utenze, iscrizioni scolastiche, movimenti bancari).
Nuda proprietà e usufrutto. L'IMU è dovuta interamente dal titolare del diritto di usufrutto (o uso, abitazione, superficie): il nudo proprietario non versa nulla. È una delle domande più ricorrenti che riceviamo dagli eredi.
Errori frequenti (dalla nostra esperienza sul territorio)
Su un centinaio di calcoli IMU rifatti ai clienti negli ultimi due anni, gli errori ricorrenti sono pochi e sempre gli stessi:
- Usare la rendita non rivalutata (dimenticare il × 1,05): l'IMU risulta sottostimata del 5% con conseguenze in caso di verifica
- Applicare l'aliquota abitazione principale a un immobile che non lo è (residenza spostata ma dimora altrove): il Comune può contestare con incrocio anagrafico e utenze
- Non registrare il comodato ai figli e pretendere la riduzione 50%: senza contratto registrato l'agevolazione salta
- Dimenticare la comunicazione al Comune per la riduzione canone concordato: alcuni Comuni la richiedono con modello ad hoc entro il 31 gennaio dell'anno successivo
- Versare tutto al Comune anche per gli immobili D produttivi: la quota 7,6‰ va allo Stato con codice tributo separato (3925)
- Ignorare la delibera comunale annuale: aliquote e maggiorazioni cambiano; è sufficiente scaricare la delibera dal Portale del Federalismo Fiscale prima di calcolare
- Non pagare per l'immobile ereditato «da poco»: l'IMU è dovuta dal giorno dell'apertura della successione (decesso), non dalla data di accettazione o trascrizione
Altri due casi reali in Umbria
Due situazioni chiuse in agenzia negli ultimi mesi mostrano come le riduzioni cambiano l'IMU della seconda casa quando si applicano bene le condizioni della L. 160/2019.
- Bilocale in comodato al figlio a Ponte San Giovanni (Perugia) — categoria A/3, rendita 495 €. Base imponibile ordinaria: 495 × 1,05 × 160 = 83.160 €. Con aliquota massima 10,6‰, IMU piena 881,50 €. Il padre residente a Perugia ha registrato il comodato all'Agenzia delle Entrate, possiede solo l'abitazione principale nello stesso Comune e il figlio ha spostato residenza e dimora nell'immobile: tutti e quattro i requisiti dell'art. 1 c. 747 lett. c L. 160/2019. Riduzione 50% della base imponibile → IMU 440,75 €/anno, con risparmio di 440 € rispetto al calcolo pieno. Attenzione all'errore che vediamo più spesso: la riduzione è sulla base imponibile, non sull'imposta, ma il risultato numerico è identico solo perché l'aliquota resta la stessa.
- Appartamento locato a canone concordato in centro a Spoleto — trilocale categoria A/3, rendita 620 €, contratto 3+2 ex art. 2 c. 3 L. 431/1998 con attestazione di conformità rilasciata da associazione firmataria dell'accordo territoriale del Comune di Spoleto. IMU ordinaria: 620 × 1,05 × 160 × 10,6‰ = 1.104,10 €. Riduzione del 25% sull'imposta ex art. 1 c. 760 L. 160/2019: IMU 828,08 €, risparmio 276 €. Sul Comune di Spoleto la riduzione richiede comunicazione al servizio Tributi entro il 31 gennaio dell'anno successivo alla stipula del contratto: senza quel modello l'ufficio calcola l'imposta piena in fase di accertamento. Verifica sempre il regolamento IMU vigente perché ogni Comune fissa adempimenti diversi.