Prima casa 2026: 2 anni per vendere, 1 per il credito d'imposta

Prima casa 2026: 2 anni per vendere, 1 per il credito d'imposta

Chi compra casa quest'anno si trova davanti a un paradosso normativo che genera più equivoci di qualunque altro capitolo del fisco immobiliare. Dal 1° gennaio 2025 il legislatore ha concesso due anni di tempo per vendere l'abitazione che si possedeva già, ma non ha toccato il termine di dodici mesi previsto per il credito d'imposta sul riacquisto né quello che serve a evitare la decadenza dopo una vendita infraquinquennale. Risultato: tre scadenze diverse che convivono nello stesso istituto agevolativo, e l'Agenzia delle Entrate ha chiarito con tre risposte a interpello che non vanno confuse. Vediamo come funzionano davvero le imposte del rogito nel 2026 e dove si perdono i soldi per una data sbagliata.

Le imposte del rogito nel 2026: quando si paga il 2% e quando il 9%

Il punto di partenza resta la Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, il testo unico dell'imposta di registro. Se il venditore è un privato — o un'impresa che cede in esenzione IVA — l'acquirente che dichiara i requisiti "prima casa" paga l'imposta di registro con aliquota del 2% invece del 9% ordinario, più imposta ipotecaria e imposta catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

La differenza pesa. Su un immobile con base imponibile di 180.000 euro, il 2% significa 3.600 euro di registro; il 9% ne farebbe 16.200. Undicimila euro di scarto valgono da soli la fatica di verificare i requisiti con il notaio prima di firmare il preliminare, non dopo.

Se invece si compra da un'impresa costruttrice con cessione soggetta a IVA, il meccanismo si ribalta: l'imposta sul valore aggiunto scende dal 10% al 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Qui la base imponibile è sempre il prezzo pattuito, senza possibilità di ricorrere al valore catastale.

I requisiti per accedere all'aliquota ridotta sono noti ma vengono ancora sottovalutati. L'immobile deve appartenere a una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 — quindi non abitazioni di lusso, ville o castelli — e deve trovarsi nel comune dove l'acquirente ha la residenza o dove si impegna a trasferirla entro diciotto mesi dal rogito. L'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa nello stesso comune, né titolare su tutto il territorio nazionale di diritti su un'abitazione acquistata con le stesse agevolazioni. Tutte queste dichiarazioni vanno rese in atto: sono dichiarazioni di scienza dell'acquirente, non valutazioni del notaio, e la responsabilità del loro contenuto resta in capo a chi firma.

Il termine dei diciotto mesi per il trasferimento della residenza è quello su cui si concentra la maggior parte delle contestazioni. Non basta aver presentato la domanda: rileva la data di decorrenza della residenza anagrafica, che coincide con quella della dichiarazione di trasferimento resa al comune, purché il procedimento si concluda positivamente.

Il prezzo-valore: la scelta che riduce imposte e onorario notarile

Per le compravendite tra privati non soggette a IVA esiste un meccanismo che molti acquirenti scoprono solo davanti al notaio, e a volte troppo tardi. Si chiama prezzo-valore e permette, su richiesta espressa dell'acquirente resa in atto, di calcolare le imposte sul valore catastale dell'immobile anziché sul corrispettivo effettivamente pagato.

La guida dell'Agenzia delle Entrate "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali", nella versione aggiornata a ottobre 2025, elenca con precisione i tre effetti del sistema: la tassazione avviene sul valore determinato in base alla rendita catastale e non sul prezzo, il potere di accertamento di valore dell'Amministrazione finanziaria viene limitato, e spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per 110 nel caso di prima casa e per 120 per gli altri fabbricati abitativi. Nella maggior parte dei casi il risultato è sensibilmente inferiore al prezzo di mercato, e la forbice si è ampliata dopo tre anni di rialzo dei valori: secondo l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni, nel primo trimestre 2026 i prezzi sono cresciuti dell'1% sul trimestre precedente e del 5,2% su base annua, mentre le rendite catastali restano ferme agli estimi degli anni Novanta.

C'è però una condizione non negoziabile, e la guida la sottolinea: il prezzo-valore spetta a patto di dichiarare in atto il corrispettivo effettivo. Chi occulta una parte del prezzo perde il beneficio, subisce l'accertamento sul valore di mercato e va incontro a una sanzione dal 50% al 100% della differenza d'imposta. È una delle poche norme in cui la trasparenza conviene anche dal punto di vista strettamente aritmetico.

Due anni per vendere la vecchia prima casa: l'impegno in atto e la sanzione del 30%

Qui arriva la novità che ha ridisegnato il mercato delle sostituzioni abitative. L'articolo 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024 n. 207 — la legge di bilancio 2025 — ha modificato il comma 4-bis della Nota II-bis, portando da uno a due anni il termine per alienare la prima casa già posseduta quando si acquista una nuova abitazione con le agevolazioni.

In pratica: chi possiede già un'abitazione comprata a suo tempo con il beneficio "prima casa" può comprarne un'altra applicando di nuovo l'aliquota del 2%, purché si impegni in atto a vendere la precedente entro due anni dal nuovo rogito. Se l'impegno non viene rispettato, si perde l'agevolazione sul nuovo acquisto, si versano le imposte in misura ordinaria e si aggiunge una sanzione pari al 30% delle imposte stesse, oltre agli interessi.

La modifica ha una logica di mercato evidente. Vendere e ricomprare entro dodici mesi era diventato irrealistico: i tempi medi di vendita nelle città medie italiane si misurano in mesi, non in settimane, e la sincronizzazione tra due rogiti richiede margine. Federnotizie, la testata dell'Associazione sindacale notai della Lombardia, ha osservato in un approfondimento del febbraio 2026 che con questa riforma "il legislatore dimostra di ritenere che il termine congruo per la sostituzione della prima casa sia ormai il biennio".

Un dettaglio operativo utile: la norma transitoria ha esteso il nuovo termine anche a chi, al 31 dicembre 2024, non aveva ancora esaurito il precedente termine annuale. Chi aveva comprato nella seconda metà del 2024 con impegno a rivendere si è quindi ritrovato con un anno in più di respiro.

Attenzione a un aspetto che sfugge quasi sempre: il biennio decorre dalla data del nuovo acquisto, non dalla fine dell'anno o dalla registrazione dell'atto. Segnare la scadenza in calendario il giorno del rogito è la precauzione più banale e più trascurata.

Il credito d'imposta per il riacquisto: perché il termine è rimasto di un anno

E qui si apre la parte che genera il maggior numero di errori, perché il buon senso porta a una conclusione che il fisco ha esplicitamente respinto.

Il credito d'imposta per il riacquisto è disciplinato dall'articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998 n. 448. Chi vende la casa comprata con le agevolazioni e ne acquista un'altra con i medesimi requisiti "entro un anno dall'alienazione" ottiene un credito pari all'imposta di registro o all'IVA versata sul primo acquisto agevolato, comunque entro il limite dell'imposta dovuta sul nuovo acquisto. Il credito si può usare in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo atto, oppure in compensazione tramite F24, oppure in dichiarazione dei redditi.

Quella norma non è stata modificata né nel 2016 né nel 2024. E l'Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 297 del 26 novembre 2025, ha chiarito che non è possibile "un'estensione simmetrica del termine" biennale previsto per la vendita postuma alle ipotesi di riacquisto dell'articolo 7. Il ragionamento è quello classico: l'articolo 14 delle disposizioni preliminari al codice civile impedisce di applicare le norme eccezionali oltre i casi previsti, e la Corte di cassazione ha ribadito più volte che le agevolazioni tributarie sono di stretta interpretazione.

La conseguenza pratica va memorizzata così. Se prima vendo e poi ricompro, ho dodici mesi per il rogito d'acquisto, altrimenti il credito d'imposta si perde. Se invece prima compro e poi vendo, assumendo in atto l'impegno biennale del comma 4-bis, il credito mi viene riconosciuto in via provvisoria e si consolida a condizione che la vendita avvenga entro i due anni: lo ha confermato l'Agenzia con la risposta n. 197 del 30 luglio 2025.

Due percorsi speculari, due orizzonti temporali diversi. La sequenza degli atti, in questo caso, vale migliaia di euro. Un acquirente con una vecchia prima casa da dismettere e un rogito già in vista dovrebbe valutare con il notaio se convenga anticipare l'acquisto — guadagnando il biennio e conservando comunque il credito — invece di correre a vendere per primo e ritrovarsi con un anno secco.

Vendita prima dei cinque anni: come evitare la decadenza

Il terzo termine riguarda chi vende presto. Il comma 4 della Nota II-bis stabilisce che il trasferimento, oneroso o gratuito, dell'immobile acquistato con i benefici prima del decorso di cinque anni dall'acquisto comporta il recupero delle imposte in misura ordinaria più la sanzione del 30% e gli interessi di mora. La decadenza non scatta se il contribuente, entro un anno dall'alienazione, acquista un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

Anche qui la tentazione di leggere "due anni" era forte, e anche qui l'Agenzia ha detto no. Con la risposta a interpello n. 314 del 17 dicembre 2025 ha escluso che la modifica del comma 4-bis abbia inciso sul comma 4, precisando che non è possibile "definire, in via interpretativa, un termine diverso da quello normativamente previsto". Chi vende al quarto anno ha dunque dodici mesi per riacquistare, e la nuova casa dev'essere destinata ad abitazione principale: non basta comprarla e affittarla.

Un chiarimento più favorevole riguarda invece l'ipotesi opposta. Nella risposta n. 551 del 25 agosto 2021 l'Agenzia ha stabilito che chi acquista una nuova prima casa assumendo l'impegno a vendere quella preposseduta non rischia la decadenza nemmeno se la vendita cade prima dei cinque anni dall'acquisto originario, perché la fattispecie ricade nel comma 4-bis e non nel comma 4. In quel caso, tra l'altro, non è necessario destinare la nuova abitazione a residenza principale per scongiurare la decadenza.

Vale la pena ricordare che la giurisprudenza resta severa quando i termini non vengono rispettati. La Cassazione, con la sentenza n. 24479 del 3 settembre 2025, ha confermato la revoca del beneficio a una contribuente che aveva acquistato un altro immobile destinato ad abitazione principale prima — e non dopo — l'alienazione dell'immobile agevolato, ribadendo che in materia di agevolazioni fiscali non c'è spazio per l'analogia.

Il preliminare registrato allo 0,5% e le verifiche prima del rogito

Una novità entrata in vigore nel 2025 e ancora poco sfruttata riguarda il compromesso. Il nuovo articolo 10 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986 prevede per la registrazione dei contratti preliminari che contemplano la dazione di somme l'applicazione dell'aliquota dello 0,5%, ovvero la minore imposta applicabile per il contratto definitivo, in luogo delle vecchie aliquote differenziate: 3% sugli acconti di prezzo e 0,5% sulle caparre confirmatorie. L'Agenzia delle Entrate ha illustrato la disciplina nella circolare n. 2/E del 14 marzo 2025.

Il vantaggio è doppio. Da un lato scompare il problema di qualificare le somme versate — distinzione che generava contenzioso e imposte molto diverse a parità di sostanza economica. Dall'altro l'imposta pagata sul preliminare viene imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del definitivo, quindi non si tratta di un costo aggiuntivo ma di un anticipo. Su un acconto di 30.000 euro il vecchio 3% valeva 900 euro; oggi si versano 150 euro, comunque recuperabili al rogito.

Registrare il preliminare, del resto, non è solo una questione fiscale. Il preliminare trascritto nei registri immobiliari protegge l'acquirente da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli intervenute tra compromesso e rogito, ed è la sola tutela realmente efficace quando tra i due atti passano mesi. La guida dell'Agenzia insiste anche su un'altra sequenza di controlli da fare prima di firmare: visura catastale e conformità dei dati, ispezione ipotecaria per verificare l'assenza di ipoteche e pignoramenti, regolarità urbanistica ed edilizia, verifica delle spese condominiali arretrate.

In atto, infine, vanno rese le dichiarazioni obbligatorie sui mezzi di pagamento e sull'eventuale intervento di un mediatore, con l'indicazione del compenso corrisposto. Sono adempimenti antielusivi, ma diventano anche una traccia utile per l'acquirente in caso di contestazioni successive.

Mutuo, Fondo di garanzia CONSAP e il quadro di mercato del 2026

Sul fronte del credito il 2026 si è aperto in tono migliore del previsto. Secondo i dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, nel primo trimestre dell'anno sono state compravendute 179.654 abitazioni, con un incremento del 4,4% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre il capitale finanziato dagli istituti di credito ha raggiunto 11,5 miliardi di euro, oltre 1,1 miliardi in più su base annua. Il mercato si muove, e si muove a leva.

Per i giovani acquirenti il sostegno pubblico non passa più dall'esenzione fiscale — il bonus prima casa under 36 su imposte di registro e IVA non si applica ai nuovi atti — ma dalla garanzia sul mutuo. Il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da CONSAP è stato prorogato e rifinanziato dalla legge di bilancio fino al 31 dicembre 2027, con una dotazione di 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027. La copertura ordinaria è pari al 50% della quota capitale, ma sale all'80% per le categorie prioritarie, tra cui i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro, e arriva al 90% per i nuclei con un numero elevato di figli. Il limite massimo del mutuo assistito dalla garanzia resta 250.000 euro.

È la differenza tra poter comprare e non poter comprare, per chi non dispone di un anticipo del 20%. Con la garanzia dello Stato le banche concedono finanziamenti fino al 100% del valore dell'immobile, superando il rapporto prestito-valore che altrimenti bloccherebbe l'operazione.

Un'ultima annotazione per chi guarda avanti. Il decreto legislativo 1° agosto 2025 n. 123 ha riordinato in un testo unico le disposizioni in materia di imposta di registro e altri tributi indiretti, trasfondendo il comma 4-bis della Nota II-bis nel comma 5 della Nota I) all'articolo 1 della nuova Tariffa. L'entrata in vigore, inizialmente prevista prima, è stata posticipata al 1° gennaio 2027 dal decreto Milleproroghe. Il testo unico riordina senza innovare, ma dal prossimo anno i riferimenti normativi negli atti cambieranno numerazione: chi sta impostando un'operazione a cavallo tra i due anni farà bene a segnalarlo al proprio notaio.

Conclusione

L'agevolazione prima casa nel 2026 non è cambiata nella sostanza: resta il 2% di imposta di registro, resta il prezzo-valore, restano i diciotto mesi per la residenza. È cambiata la geografia dei termini, e in modo asimmetrico. Due anni per vendere l'abitazione preposseduta dopo aver comprato la nuova, un anno per il credito d'imposta quando la vendita precede l'acquisto, un anno per il riacquisto che evita la decadenza dopo una vendita infraquinquennale. Tre scadenze che l'Agenzia delle Entrate ha tenuto rigorosamente distinte nelle risposte n. 197, n. 297 e n. 314 del 2025.

Il consiglio operativo è semplice e vale più di qualunque calcolo: decidere la sequenza degli atti prima di firmare il preliminare, non dopo. Se hai una casa da vendere e una da comprare, la scelta se rogitare prima l'acquisto o prima la vendita determina quanto tempo avrai e quanto risparmierai. Se stai valutando un'operazione di questo tipo in Umbria, il nostro team di Prima Immobiliare può affiancarti nella valutazione dell'immobile da dismettere e nella pianificazione dei tempi con il notaio: contattaci per una consulenza senza impegno.

Domande frequenti

Quanto tempo ho per vendere la vecchia prima casa nel 2026?

Hai due anni dalla data del nuovo rogito, come previsto dal comma 4-bis della Nota II-bis dopo la modifica introdotta dall'articolo 1, comma 116, della legge 207/2024. L'impegno a vendere deve essere dichiarato espressamente nell'atto di acquisto. Se il termine scade senza che la vendita sia avvenuta, si perde l'agevolazione sul nuovo acquisto e si applica una sanzione pari al 30% delle imposte dovute in misura ordinaria.

Il termine di due anni vale anche per il credito d'imposta sul riacquisto?

No, e questo è l'errore più frequente. Se vendi prima e ricompri dopo, il termine per ottenere il credito d'imposta resta di un anno dall'alienazione, secondo l'articolo 7 della legge 448/1998. L'Agenzia delle Entrate lo ha confermato nella risposta a interpello n. 297 del 26 novembre 2025, escludendo qualunque estensione simmetrica del biennio.

Quanto si paga di imposta di registro per la prima casa?

L'aliquota agevolata è del 2% sulla base imponibile, contro il 9% ordinario, con imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Se acquisti da un'impresa costruttrice con cessione soggetta a IVA, l'aliquota IVA scende al 4% e le tre imposte si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Con il meccanismo del prezzo-valore la base imponibile è il valore catastale, di norma inferiore al prezzo pagato.

Cosa succede se vendo la prima casa prima di cinque anni?

Perdi l'agevolazione e devi versare le imposte in misura ordinaria più una sanzione del 30% e gli interessi, salvo che entro un anno dalla vendita acquisti un altro immobile da destinare a tua abitazione principale. L'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 314 del 17 dicembre 2025, ha confermato che questo termine è rimasto di dodici mesi e non è stato allungato a due anni.

Il bonus prima casa under 36 è ancora attivo nel 2026?

L'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli under 36 non si applica ai nuovi atti. Resta invece operativo il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da CONSAP, prorogato fino al 31 dicembre 2027, che garantisce fino all'80% della quota capitale per i giovani con ISEE entro 40.000 euro, su mutui non superiori a 250.000 euro.

Conviene registrare il contratto preliminare?

Nella maggior parte dei casi sì. Dal 1° gennaio 2025 l'imposta di registro su caparre e acconti è pari allo 0,5% e viene comunque imputata all'imposta dovuta sul contratto definitivo, come chiarito dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 2/E del 14 marzo 2025. La trascrizione del preliminare, inoltre, protegge l'acquirente da ipoteche o pignoramenti che dovessero sopravvenire tra il compromesso e il rogito.