Agevolazioni prima casa 2026: requisiti, imposte e controlli

Agevolazioni prima casa 2026: requisiti, imposte e controlli dell'Agenzia delle Entrate

Quasi tre acquirenti su quattro, in Italia, comprano casa usando il beneficio "prima casa". È il dato che emerge dalle statistiche dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare diffuse dall'Agenzia delle Entrate il 10 giugno 2026: nel primo trimestre dell'anno la quota di compravendite residenziali con agevolazione ha sfiorato il 73%. Eppure resta l'agevolazione fiscale su cui si commettono più errori, spesso per dettagli banali: una residenza non trasferita nei tempi, una casa vecchia rimasta invenduta, una categoria catastale che nessuno aveva controllato. Questa guida mette in fila le regole in vigore nel 2026, i termini da rispettare, quanto si risparmia davvero e quali verifiche l'Amministrazione finanziaria sta intensificando.

Il quadro 2026: mercato in crescita e agevolazione sempre più diffusa

Il mercato residenziale italiano è entrato nel 2026 in accelerazione. Secondo le statistiche OMI dell'Agenzia delle Entrate relative al primo trimestre, sono state scambiate 179.654 abitazioni, il 4,4% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. La crescita ha toccato tutte le aree del Paese, con incrementi più marcati nel Nord-Ovest e nel Sud (+5,1% entrambi), e ha riguardato sia i comuni capoluogo (+4,1%) sia i comuni minori (+4,6%). Non è un rimbalzo isolato: è il proseguimento di una fase espansiva iniziata nel 2025.

Il credito ha fatto la sua parte. La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche con l'ausilio di un mutuo ipotecario è salita al 47,8%, mentre il tasso di interesse medio applicato alla prima rata si è attestato al 3,6%. Tradotto: quasi un acquisto su due passa dalla banca, e il costo del denaro, pur risalito rispetto ai minimi del 2021, resta compatibile con rate sostenibili per redditi medi.

Sul fronte dei prezzi, l'ISTAT ha rilevato nel primo trimestre 2026 un aumento tendenziale dell'indice dei prezzi delle abitazioni del 5,2%, con una variazione acquisita per l'intero anno pari a +2,6%. La spinta viene soprattutto dall'usato, mentre il nuovo cresce più lentamente per effetto dell'offerta limitata.

In questo contesto, il beneficio prima casa non è un dettaglio contabile. Su un immobile da 200.000 euro comprato da un privato, la differenza tra aliquota agevolata e aliquota ordinaria vale diverse migliaia di euro, come vedremo tra poco. Ed è una somma che si paga in un unico momento, al rogito, quando il budget dell'acquirente è già teso tra caparra, provvigioni, spese notarili e traslochi.

Quanto si risparmia: le imposte con e senza beneficio

Il primo bivio è chi vende. Le regole cambiano in modo sostanziale a seconda che il venditore sia un privato oppure un'impresa che cede con applicazione dell'IVA.

Acquisto da privato (o da impresa in esenzione IVA). Con i requisiti prima casa l'acquirente versa un'imposta di registro proporzionale del 2%, invece del 9% ordinario, più imposta ipotecaria e imposta catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna. Senza agevolazione, l'imposta di registro sale al 9% e ipotecaria e catastale restano a 50 euro ciascuna.

Acquisto da impresa costruttrice con IVA. L'aliquota IVA agevolata è del 4% anziché il 10% ordinario (22% per le abitazioni di lusso), calcolata sul prezzo dichiarato in atto. A questa si aggiungono imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Facciamo un conto concreto. Immobile acquistato da un privato, valore catastale di 90.000 euro (torneremo tra poco sul perché conti il valore catastale e non il prezzo). Con agevolazione: 1.800 euro di registro più 100 euro di imposte fisse, totale 1.900 euro. Senza agevolazione: 8.100 euro di registro più 100 euro, totale 8.200 euro. La differenza è di 6.300 euro, cioè più del triplo. Su immobili di taglio medio-alto lo scarto supera facilmente i dieci mila euro.

C'è poi un capitolo che molti acquirenti trascurano: le pertinenze. Box, cantine e posti auto possono godere della stessa aliquota agevolata, ma con un limite preciso: una sola pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte). La seconda cantina, in altre parole, sconta l'imposta piena.

Vale la pena ricordare, per chiudere il quadro fiscale, che chi accende un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale conserva la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi, entro un tetto annuo di 4.000 euro di interessi. Non è una somma enorme — al massimo 760 euro l'anno — ma su un mutuo ventennale il beneficio cumulato è tutt'altro che simbolico.

Requisiti: l'immobile, la residenza, la non possidenza

Le condizioni da rispettare sono tre, e vanno soddisfatte tutte contemporaneamente.

Primo: la categoria catastale. L'agevolazione spetta per i fabbricati censiti nelle categorie A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (tipo economico), A/4 (tipo popolare), A/5 (tipo ultrapopolare), A/6 (tipo rurale), A/7 (villini) e A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi). Restano escluse A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico o storico). Attenzione: conta la categoria catastale risultante in visura, non la percezione soggettiva del lusso. Un attico di 60 metri quadri accatastato A/2 rientra nell'agevolazione; una villetta accatastata A/8 no, anche se in condizioni mediocri. Un controllo in visura prima del preliminare costa pochi minuti e previene un danno da migliaia di euro.

Secondo: la residenza. L'immobile deve trovarsi nel comune in cui l'acquirente ha la residenza, oppure in quello in cui la trasferirà entro diciotto mesi dal rogito. L'impegno va dichiarato espressamente nell'atto di acquisto: se manca, l'agevolazione non spetta e la dichiarazione non è integrabile in un secondo momento. In alternativa alla residenza, l'immobile può trovarsi nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività lavorativa, inclusi studio e volontariato non retribuito.

Il termine dei diciotto mesi è perentorio e il decorso si conta dalla data dell'atto notarile, non dalla consegna delle chiavi. Chi acquista un immobile da ristrutturare, e conta di trasferirsi a lavori finiti, deve fare bene i conti con il calendario del cantiere: la giurisprudenza ammette la forza maggiore solo in presenza di eventi imprevedibili e non imputabili all'acquirente, e un ritardo dell'impresa raramente rientra in questa categoria.

Terzo: la non possidenza. L'acquirente non deve essere titolare esclusivo — o in comunione con il coniuge — di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa nello stesso comune. E non deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un'altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. Due condizioni diverse: la prima è comunale e riguarda qualunque abitazione, la seconda è nazionale e riguarda solo gli immobili già agevolati.

Per i cittadini italiani residenti all'estero e iscritti all'AIRE il beneficio resta riconosciuto senza obbligo di trasferimento della residenza, purché l'immobile sia situato nel comune di nascita o in quello in cui si svolgeva l'attività lavorativa prima del trasferimento all'estero.

Vendere la casa che si possiede già: il termine dei due anni

Qui si concentra la modifica normativa più rilevante degli ultimi anni, e anche l'equivoco più diffuso.

Fino al 2024, chi possedeva già un'abitazione acquistata con le agevolazioni e voleva comprarne un'altra con lo stesso beneficio doveva alienare la prima entro un anno dal nuovo acquisto. La legge di bilancio 2025 (legge 207/2024) ha esteso quel termine a due anni, con effetto dagli atti stipulati a partire dal 1° gennaio 2025. Nel 2026 il termine biennale è pienamente operativo.

Non è un dettaglio tecnico. Due anni cambiano radicalmente la strategia di chi cambia casa: consentono di comprare prima e vendere poi senza svendere sotto pressione, di gestire un trasloco con più calma, e in molti casi di evitare il ricorso a un prestito ponte. In un mercato in cui i tempi medi di vendita di un usato in buone condizioni oscillano tra i tre e i sei mesi nelle grandi città e possono superare l'anno in aree meno liquide, il margine aggiuntivo è concreto.

Restano però due avvertenze. La prima: il termine biennale riguarda l'alienazione dell'immobile pre-posseduto acquistato con le agevolazioni, non un generico secondo immobile. La seconda, più insidiosa, riguarda il credito d'imposta per il riacquisto.

Il credito d'imposta. Chi vende una casa comprata con il beneficio prima casa e ne acquista un'altra, sempre con i requisiti agevolati, matura un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto, entro il limite dell'imposta dovuta sul secondo. Il credito si può usare in compensazione sull'imposta di registro del nuovo atto, oppure scomputare da IRPEF e altri tributi.

Il punto delicato è il termine. L'articolo 7 della legge 448/1998 richiede che il riacquisto avvenga entro un anno dalla vendita del precedente immobile agevolato. La proroga a due anni introdotta nel 2025 opera sulla sequenza inversa — prima si compra, poi si vende — mentre chi ha già venduto e deve ricomprare resta vincolato all'anno. Una asimmetria che nella pratica genera errori: chi vende a gennaio e compra a marzo dell'anno successivo mantiene l'agevolazione prima casa sul nuovo acquisto, ma perde il credito d'imposta. Vale la pena verificarlo con il notaio prima di firmare il preliminare, non dopo.

Prezzo-valore: pagare le imposte sul valore catastale

È la regola che, più di ogni altra, riduce concretamente il conto fiscale del rogito — e paradossalmente è anche una delle meno conosciute da chi compra per la prima volta.

Dal 1° gennaio 2006, come ricorda la guida del Consiglio Nazionale del Notariato, nelle compravendite di immobili a uso abitativo tra privati è possibile calcolare imposta di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale dell'immobile anziché sul prezzo effettivamente pattuito. Il prezzo reale viene comunque dichiarato in atto — la trasparenza resta piena — ma la base imponibile è quella determinata rivalutando la rendita catastale attraverso i coefficienti di legge.

La differenza è spesso enorme. Per l'abitazione principale il valore catastale si ottiene rivalutando la rendita del 5% e moltiplicandola per 110. Un appartamento con rendita catastale di 700 euro produce un valore catastale di circa 80.850 euro. Se il prezzo di mercato è 200.000 euro, l'imposta di registro agevolata al 2% si calcola su 80.850 e non su 200.000: 1.617 euro invece di 4.000. Oltre la metà del risparmio.

Il regime si applica alle vendite in cui l'acquirente è una persona fisica e il venditore è un privato, oppure un soggetto non IVA (associazioni, fondazioni) o un soggetto IVA che cede in esenzione. Si estende alle pertinenze senza limitazione di numero, purché la destinazione pertinenziale risulti nell'atto di acquisto. Non si applica invece agli acquisti da impresa con IVA, dove la base imponibile resta il corrispettivo.

Una precisazione che il Notariato sottolinea e che vale la pena tenere a mente: dichiarare in atto un prezzo inferiore a quello reale non conviene. In caso di scioglimento del contratto per vizi, il compratore può ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato; se un terzo esercita un diritto di prelazione, lo fa al prezzo dichiarato; e in caso di rivendita con plusvalenza tassabile, la plusvalenza sarà tanto maggiore quanto più basso è stato il prezzo dichiarato all'acquisto. Il prezzo-valore esiste proprio per rendere inutile qualsiasi sottodichiarazione.

Mutuo e Fondo di garanzia Consap: cosa resta per i giovani

Una precisazione necessaria, perché la confusione in agenzia è quotidiana: l'esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale riservata agli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro non è più in vigore. Introdotta nel maggio 2021, si è applicata agli atti stipulati fino al 31 dicembre 2023 — con una coda per i definitivi stipulati entro il 2024 a fronte di preliminari registrati entro fine 2023 — e non è stata prorogata dalla legge di bilancio 2024. Nel 2026 un acquirente di 30 anni paga esattamente le stesse imposte di uno di 55.

Quello che resta, e che è stato invece confermato, è il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap. La legge di bilancio 2025 lo ha prorogato fino al 31 dicembre 2027, con uno stanziamento di 270 milioni di euro per ciascuna delle annualità 2026 e 2027.

Il meccanismo è semplice: lo Stato garantisce una quota del mutuo, riducendo il rischio per la banca e rendendo finanziabili operazioni che altrimenti resterebbero fuori. Per le categorie prioritarie — giovani under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e famiglie numerose — la garanzia pubblica può arrivare all'80% della quota capitale, su mutui di importo non superiore a 250.000 euro, a condizione che l'ISEE non superi i 40.000 euro annui. È questa copertura rafforzata a rendere possibile il mutuo al 100% del valore dell'immobile, che diversamente le banche concedono con estrema parsimonia.

Due avvertenze pratiche. La garanzia non è un contributo a fondo perduto e non abbatte automaticamente il tasso: incide sul merito creditizio complessivo, e sono gli istituti aderenti a definire le condizioni. E l'accesso richiede la presentazione della domanda tramite la banca, con la modulistica prevista da Consap: non è un beneficio che scatta d'ufficio.

Decadenza e controlli: cosa guarda l'Agenzia delle Entrate

La decadenza dall'agevolazione non è un'ipotesi teorica. Si verifica in quattro casi principali: quando le dichiarazioni rese in atto risultano mendaci; quando la residenza non viene trasferita entro diciotto mesi; quando l'immobile pre-posseduto non viene alienato nel termine di due anni; e quando l'abitazione acquistata viene ceduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto, senza riacquistare entro un anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Le conseguenze sono pesanti. L'Amministrazione recupera la differenza tra imposta ordinaria e imposta agevolata, applica una sanzione del 30% sulla differenza e aggiunge gli interessi di mora. Su un risparmio iniziale di 6.000 euro, il conto della decadenza supera facilmente gli 8.000.

Esiste però una via d'uscita per chi si accorge in tempo di non poter rispettare l'impegno: prima della scadenza del termine, l'acquirente può presentare un'istanza all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato l'atto, revocando la dichiarazione di impegno. In questo modo versa la differenza d'imposta e gli interessi, ma evita la sanzione. È una possibilità poco pubblicizzata e spesso decisiva.

Sul fronte dei controlli, il 2026 segna un'intensificazione. Le verifiche si stanno concentrando sulla residenza effettiva — non solo l'iscrizione anagrafica, ma elementi concreti come consumi delle utenze e domicilio dichiarato — e sulla permanenza dei requisiti nel quinquennio. È inoltre entrata nel vivo l'attività di verifica sulle agevolazioni prima casa under 36 fruite negli anni 2021-2023, ormai a ridosso della scadenza dei termini di accertamento.

Il messaggio operativo è chiaro: l'agevolazione prima casa non si esaurisce al rogito. È un impegno che si estende per cinque anni e che richiede coerenza tra ciò che si è dichiarato e ciò che si fa. Conservare la documentazione — visura catastale, atto, ricevute di trasferimento della residenza, contratto di vendita dell'immobile pre-posseduto — è la forma più economica di tutela.

Conclusione

Nel 2026 le agevolazioni prima casa restano lo strumento fiscale più efficace a disposizione di chi compra un'abitazione in Italia, e i numeri lo confermano: quasi tre acquisti residenziali su quattro le utilizzano. Il quadro normativo, dopo l'estensione a due anni del termine di rivendita, è più favorevole di quanto fosse fino al 2024, ma anche più articolato: convivono termini diversi per la rivendita e per il credito d'imposta, il beneficio under 36 è scomparso mentre il Fondo Consap è stato confermato fino al 2027, e i controlli sulla residenza effettiva si stanno facendo più puntuali.

Tre verifiche prima di firmare qualsiasi preliminare: la categoria catastale dell'immobile in visura, la fattibilità reale del trasferimento di residenza nei diciotto mesi, e — se si possiede già una casa agevolata — il calendario di vendita compatibile con il termine biennale. Sono controlli che richiedono un pomeriggio e che valgono, in media, tra i cinque e i dieci mila euro. Il notaio incaricato del rogito è la figura giusta per validarli, e conviene coinvolgerlo prima del compromesso, non alla vigilia dell'atto.

Domande frequenti

Quanto si paga di imposte comprando la prima casa da un privato nel 2026?

Con i requisiti prima casa si versa un'imposta di registro del 2% sul valore catastale dell'immobile, più imposta ipotecaria e imposta catastale di 50 euro ciascuna. Senza agevolazione l'aliquota di registro sale al 9%. Su un immobile con valore catastale di 90.000 euro la differenza è di circa 6.300 euro.

Posso chiedere le agevolazioni prima casa se possiedo già un'altra abitazione?

Sì, a due condizioni. L'altra abitazione non deve trovarsi nello stesso comune dell'immobile che si acquista, e se era stata comprata con le agevolazioni prima casa va venduta entro due anni dal nuovo rogito. Il termine biennale è in vigore per gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025 in poi.

Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?

Si decade dall'agevolazione e l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza d'imposta con una sanzione del 30% più interessi. Se ci si accorge prima della scadenza di non poter rispettare l'impegno, è possibile presentare un'istanza di revoca all'ufficio dove è stato registrato l'atto: si paga la differenza e gli interessi, ma si evita la sanzione.

L'agevolazione prima casa under 36 esiste ancora nel 2026?

No. L'esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro si è applicata agli atti stipulati fino al 31 dicembre 2023 e non è stata prorogata. Resta invece attivo il Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap, prorogato fino al 31 dicembre 2027.

Che cos'è il prezzo-valore e quando conviene?

È la regola che consente di calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale dell'immobile invece che sul prezzo pattuito, pur dichiarando in atto il prezzo reale. Si applica alle compravendite di abitazioni tra privati con acquirente persona fisica. Conviene quasi sempre, perché il valore catastale è di norma molto inferiore al prezzo di mercato.

Quanto tempo ho per usare il credito d'imposta se vendo e ricompro?

Se si vende prima e si riacquista dopo, il nuovo acquisto agevolato deve avvenire entro un anno dalla vendita per poter usare il credito d'imposta. Il termine di due anni introdotto nel 2025 riguarda invece la sequenza inversa, cioè la vendita dell'immobile pre-posseduto dopo il nuovo acquisto. È una differenza da verificare con il notaio prima del preliminare.