Affitti brevi 2026: cedolare secca, nuovi limiti e Regolamento UE — guida completa

Affitti brevi 2026: cedolare secca, nuovi limiti e Regolamento UE — guida completa

La stagione estiva 2026 si apre con uno scenario normativo radicalmente mutato per chi affitta casa su piattaforme come Airbnb o Booking.com. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha introdotto cambiamenti sostanziali che riguardano decine di migliaia di proprietari italiani: la soglia per accedere alla cedolare secca è stata dimezzata, passando da quattro a due unità immobiliari, e dal 20 maggio 2026 è pienamente operativo il Regolamento UE 2024/1028 che impone alle piattaforme digitali di trasmettere mensilmente i dati sugli affitti alle autorità fiscali. Chi non ha aggiornato la propria posizione rischia conseguenze pesanti: dall'obbligo di aprire la partita IVA all'applicazione dell'aliquota IRPEF ordinaria, con una pressione fiscale che può quasi raddoppiare rispetto alla cedolare secca.

Questa guida analizza in dettaglio tutti i cambiamenti, con esempi numerici concreti, per aiutare proprietari e investitori immobiliari a capire come muoversi nel nuovo quadro normativo.

Cosa sono gli affitti brevi e chi è interessato dalla nuova normativa

Prima di entrare nel merito delle novità fiscali, è necessario chiarire la definizione legale di locazione breve. Secondo l'art. 4 del D.L. 50/2017, per contratto di locazione breve si intende un contratto ad uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Rientrano in questa definizione anche i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, purché rispettino il limite temporale.

Gli immobili che possono essere oggetto di locazione breve appartengono alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10, destinata a uffici e studi privati), con le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione. Non rientrano, invece, le strutture ricettive vere e proprie come alberghi, B&B con servizi non accessori all'immobile, o affittacamere con fornitura di pasti — attività soggette a tutt'altra disciplina.

In Italia, secondo i dati elaborati dall'Osservatorio Nazionale del Turismo, si stima che nel 2025 abbiano operato nella locazione breve oltre 600.000 proprietari, con un giro d'affari annuo di circa 8 miliardi di euro. La sola piattaforma Airbnb contava a fine 2025 più di 500.000 annunci attivi in Italia, con una concentrazione elevata nelle principali città d'arte e nelle località balneari e montane. È in questo contesto che il legislatore è intervenuto, evidentemente preoccupato sia dall'evasione fiscale sia dalla concorrenza sleale rispetto all'hotellerie tradizionale.

La rivoluzione della Legge di Bilancio 2026: la soglia scende da quattro a due immobili

Il cuore della riforma sta in una modifica apparentemente semplice ma di impatto enorme: la soglia che separa il privato dall'imprenditore è stata ridotta da quattro a due unità immobiliari. Fino al 31 dicembre 2025, un proprietario poteva affittare fino a quattro appartamenti in locazione breve mantenendo lo status di privato e beneficiando della cedolare secca. Dal 1° gennaio 2026, quella soglia è scesa a due.

Concretamente, questo significa che chi nel corso dell'anno fiscale 2026 destina a locazione breve tre o più immobili viene automaticamente considerato — per presunzione di legge — esercente un'attività d'impresa. La presunzione è relativa, nel senso che tecnicamente sarebbe possibile fornire prova contraria, ma il percorso è tortuoso e sconsigliato senza assistenza professionale.

Vale la pena sottolineare un'importante precisazione fornita dall'Agenzia delle Entrate: la presunzione di imprenditorialità non scatta quando un proprietario conceda in locazione breve due appartamenti e altri due con contratti di locazione ordinaria o a canone concordato (durata 3+2 anni o 4+4 anni). La normativa, in altre parole, ragiona per immobili destinati a locazione breve, non per il totale degli immobili locati. Analogamente, la locazione di più stanze all'interno dello stesso appartamento, con contratti distinti a soggetti diversi, non determina il superamento della soglia: conta l'immobile, non il numero di contratti o di stanze.

Le aliquote della cedolare secca: 21% e 26%

Per chi rimane entro la soglia dei due immobili, il regime della cedolare secca è ancora disponibile e conveniente. Le aliquote vigenti nel 2026 sono:

Il primo immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi sconta un'aliquota del 21% sul canone annuo percepito. Il secondo immobile è soggetto ad aliquota del 26%. La scelta del quale tra i due immobili applicare l'aliquota più bassa spetta al contribuente al momento della compilazione del modello dichiarativo: naturalmente, conviene applicare il 21% all'immobile che ha fruttato i canoni più elevati.

Rimane invariata l'aliquota ridotta del 10% per i contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE o nei comuni con carenze di disponibilità abitative elencati dall'art. 1 del D.L. 551/1988. Tra questi rientrano le grandi città come Roma, Milano, Napoli, Torino, Firenze, Bologna, Genova, Bari, Catania, Palermo e Venezia, con i rispettivi comuni confinanti. Tuttavia, questa aliquota agevolata si applica ai contratti a canone concordato con durata minima di tre anni, che per definizione non rientrano nelle locazioni brevi: è quindi una soluzione alternativa, non applicabile a chi sceglie il segmento turistico.

Facciamo un esempio concreto per chiarire i numeri. Maria possiede due appartamenti a Roma che affitta su Airbnb per tutto il 2026. L'appartamento A le frutta 15.000 euro lordi, l'appartamento B 8.000 euro. Scegliendo la cedolare secca e destinando il 21% all'appartamento più redditizio, l'imposta sarà: 15.000 × 21% = 3.150 euro per il primo immobile, più 8.000 × 26% = 2.080 euro per il secondo, per un totale di 5.230 euro. Con il regime IRPEF ordinario, ipotizzando un reddito complessivo di 35.000 euro, gli stessi 23.000 euro di canoni sarebbero stati tassati con aliquote marginali tra il 27% e il 38%, con un carico fiscale compreso tra 6.210 e 8.740 euro. Il risparmio della cedolare, nel caso di Maria, è compreso tra circa 1.000 e 3.500 euro annui.

Dal terzo immobile: obbligo di Partita IVA e contabilità ordinaria

Chi supera la soglia di due immobili in locazione breve nel corso del 2026 non può più accedere alla cedolare secca nemmeno per i primi due immobili: l'intera attività viene considerata imprenditoriale. Le conseguenze pratiche sono significative.

In primo luogo, è obbligatoria l'apertura di una partita IVA come locatore professionale. L'attività andrà classificata con il codice ATECO appropriato (tipicamente 55.20.51 - Affittacamere per brevi soggiorni, casette per vacanze, bed and breakfast, rifugi di montagna, o 68.20.01 - Locazione di immobili di proprietà, a seconda della configurazione). Si apre così l'obbligo di emettere fatture o ricevute fiscali per ogni prenotazione, di addebitare l'IVA (generalmente al 10% per le prestazioni alberghiere e assimilate), di tenere la contabilità e di presentare la dichiarazione IVA annuale.

Il regime fiscale ordinario comporta che i redditi dell'attività concorrano al reddito complessivo IRPEF, con aliquote progressive che vanno dal 23% fino al 43% per i redditi superiori a 50.000 euro. Per un proprietario che incassa 60.000 euro di affitti brevi su tre appartamenti e dichiara già altri 30.000 euro di reddito da lavoro dipendente, il passaggio dal regime privato a quello imprenditoriale può significare un aggravio fiscale superiore ai 15.000 euro annui, senza contare i costi di gestione contabile che in media si attestano tra i 1.500 e i 3.000 euro all'anno.

Esiste però un'alternativa interessante per chi supera la soglia: il regime forfettario. I locatori professionali con ricavi annui non superiori a 85.000 euro (soglia vigente nel 2026) possono accedere al forfettario con un'aliquota sostitutiva del 15% (ridotta al 5% per i primi cinque anni di attività). Il coefficiente di redditività applicabile alle locazioni è del 40%, il che significa che la base imponibile è pari al 40% dei ricavi: su 60.000 euro di incassi, la base imponibile forfettaria è di 24.000 euro, con un'imposta sostitutiva di 3.600 euro al 15%. Questo regime, per chi ha ricavi contenuti, può risultare persino più conveniente della cedolare secca al 26% per il secondo immobile.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN): obbligatorio e verificabile online

Parallelamente alla riforma fiscale, dal 2024 è entrato in vigore l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutti gli immobili destinati ad affitto breve e alle strutture ricettive. Nel 2026, questo obbligo è a regime e i controlli si sono intensificati.

Il CIN viene rilasciato dal Ministero del Turismo attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) ed è un codice alfanumerico univoco che identifica ogni singola unità immobiliare destinata a locazione breve. Il proprietario è obbligato a esporre fisicamente il CIN all'esterno dell'abitazione o della struttura e a indicarlo in ogni annuncio pubblicato su qualsiasi piattaforma o canale, online o offline. La mancata esposizione o indicazione del CIN comporta sanzioni amministrative che vanno da 800 a 8.000 euro, mentre la mancata comunicazione di inizio attività può costare da 2.000 a 10.000 euro.

Le piattaforme digitali come Airbnb e Booking.com sono obbligate a rimuovere gli annunci privi di CIN valido. Nel 2025 Airbnb ha rimosso oltre 45.000 annunci italiani privi del codice, un numero destinato a crescere nel 2026 con l'intensificarsi dei controlli.

Il Regolamento UE 2024/1028: dal 20 maggio 2026 le piattaforme comunicano tutto al fisco

Una delle novità più rilevanti per chi opera nel settore degli affitti brevi è l'entrata in piena vigenza, dal 20 maggio 2026, del Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza dei dati nelle piattaforme di locazione breve. Questo regolamento, che armonizza la normativa a livello europeo, impone ai gestori di portali digitali — Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeAway e simili — di trasmettere mensilmente alle autorità competenti di ciascuno Stato membro i dati relativi a ogni prenotazione: numero di notti affittate, numero di ospiti, importo lordo percepito dal proprietario e indirizzo dell'immobile.

Le implicazioni per i proprietari sono importanti. L'Agenzia delle Entrate italiana riceve ora flussi informativi continui e dettagliati da tutte le principali piattaforme internazionali. Chi non ha dichiarato i redditi da affitto breve negli anni precedenti e chi supera la soglia dei due immobili senza adempiere agli obblighi imprenditoriali è esposto a un rischio di accertamento molto più elevato rispetto al passato. La Guardia di Finanza, già nel 2024-2025, aveva condotto operazioni di controllo incrociando i dati delle piattaforme con le dichiarazioni dei redditi, recuperando evasione per centinaia di milioni di euro.

Va precisato che il Regolamento UE non introduce nuovi obblighi dichiarativi a carico dei proprietari, ma potenzia enormemente la capacità dell'amministrazione fiscale di verificare la correttezza delle dichiarazioni già dovute.

La ritenuta d'acconto del 21%: come funziona con le piattaforme

Un meccanismo che spesso crea confusione tra i proprietari che utilizzano piattaforme intermediarie riguarda la ritenuta d'acconto. Quando il contratto di locazione breve viene concluso con l'intervento di un intermediario — sia esso un'agenzia immobiliare tradizionale o un portale telematico — l'intermediario è obbligato ad applicare una ritenuta del 21% sui canoni riscossi per conto del proprietario e a versarla all'Erario entro il 16 del mese successivo a quello del pagamento.

Questa ritenuta del 21% non è un'imposta definitiva: se il proprietario sceglie la cedolare secca, essa rappresenta un acconto che verrà scomputato in sede di dichiarazione dei redditi. Se invece sceglie il regime ordinario IRPEF, la ritenuta costituisce una delle trattenute a credito che riduce l'imposta complessivamente dovuta.

Airbnb, in quanto piattaforma con sede fiscale e stabile organizzazione in Italia (a seguito degli accordi raggiunti con l'Agenzia delle Entrate nel 2021), applica sistematicamente questa ritenuta. Booking.com opera con una struttura diversa e, a seconda dei casi, può non applicare la ritenuta: in quel caso, l'obbligo di versamento ricade direttamente sul proprietario. Prima di scegliere la piattaforma, conviene verificare come gestisce questo aspetto amministrativo.

Le scadenze fiscali da non perdere nel 2026

Per i proprietari che operano in regime di cedolare secca, le principali scadenze fiscali del 2026 sono le seguenti. Il saldo IRPEF e il primo acconto (pari al 40% dell'imposta dovuta per l'anno) devono essere versati entro il 30 giugno 2026, con la possibilità di pagamento rateale fino al 30 novembre con una maggiorazione dello 0,40% mensile. Il secondo acconto — pari al 60% — scade il 30 novembre 2026.

Per chi ha aperto la partita IVA come locatore professionale, si aggiungono le scadenze per la liquidazione IVA (mensile o trimestrale, a seconda del volume d'affari) e i versamenti INPS. Chi ha adottato il regime forfettario non ha obblighi IVA, ma deve comunque versare i contributi previdenziali alla Gestione Separata INPS con l'aliquota del 26,23% sul reddito forfettario.

Consigli pratici per proprietari con più di due immobili

Chi si trova nella situazione di avere tre o più immobili attualmente destinati a locazione breve si trova di fronte a una scelta strategica importante. La prima opzione è la riconversione di parte degli immobili a locazione ordinaria (contratti 4+4 anni) o a canone concordato (3+2 anni), in modo da rimanere entro la soglia di due immobili in locazione breve. Questa scelta implica rinunciare alla flessibilità del mercato turistico, ma garantisce la stabilità fiscale della cedolare secca.

La seconda opzione è l'apertura della partita IVA e la verifica della convenienza del regime forfettario rispetto a quello ordinario, avvalendosi della consulenza di un commercialista. In molti casi, il forfettario con coefficiente al 40% e aliquota al 15% risulta competitivo rispetto alla cedolare secca al 26% applicabile al secondo immobile.

La terza opzione, praticata da alcuni investitori immobiliari, è la costituzione di una società (tipicamente una S.r.l. o una S.n.c.) cui conferire la gestione degli immobili. La tassazione societaria sull'utile è soggetta all'IRES al 24%, con la possibilità di dedurre ammortamenti, spese di gestione e interessi passivi che la cedolare secca non consente. Questa soluzione ha senso per portafogli immobiliari significativi e comporta costi amministrativi e gestionali rilevanti: non è consigliata al di sotto di un reddito da locazione di almeno 50.000-60.000 euro annui.

Cosa sta succedendo nel mercato degli affitti brevi in Umbria

Per i proprietari della regione umbra, e in particolare dell'area perugina, il 2026 presenta dinamiche particolarmente interessanti. Perugia, con il suo centro storico medievale, i Musei Nazionali dell'Umbria, la Galleria Nazionale dell'Umbria e il richiamo dell'Umbria Jazz (che nel 2025 ha registrato oltre 200.000 presenze), è una destinazione turistica in crescita costante. Secondo i dati dell'Osservatorio Turistico Regionale dell'Umbria, le presenze turistiche nella provincia di Perugia sono aumentate del 7,3% nel 2025, con un incremento particolarmente marcato della componente internazionale (+12,1%).

Questa crescita ha alimentato la domanda di affitti brevi, con tariffe medie per appartamento a Perugia centro che nel 2025 si sono attestate intorno ai 90-130 euro a notte nei fine settimana. Per un bilocale con disponibilità media di 150 notti l'anno (ipotesi prudenziale per chi non gestisce in modo professionale), il ricavo lordo potrebbe aggirarsi tra i 13.500 e i 19.500 euro, su cui la cedolare secca al 21% comporta un'imposta tra i 2.835 e i 4.095 euro. Un carico fiscale accettabile, specie per chi ha già estinto il mutuo sull'immobile.

La nuova normativa non ha però frenato lo sviluppo del mercato: secondo le rilevazioni di STR (Hospitality Industry Research), i tassi di occupazione degli affitti brevi a Perugia nel primo trimestre 2026 hanno raggiunto il 68%, un record storico per il periodo, mentre il RevPAR (ricavo per unità disponibile) è aumentato del 9% anno su anno.

Conclusione

La riforma degli affitti brevi introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 non deve essere letta come un attacco al settore, ma come un tentativo di regolarizzare un mercato che negli ultimi anni è cresciuto in modo tumultuoso, spesso sfuggendo alle maglie del fisco. Per la grande maggioranza dei proprietari italiani — quelli che affittano uno o due appartamenti — il regime della cedolare secca rimane disponibile e conveniente, con aliquote del 21% e del 26% nettamente inferiori alle aliquote IRPEF marginali.

Chi gestisce tre o più immobili in locazione breve deve invece fare i conti con la nuova realtà: l'attività è considerata imprenditoriale e richiede l'apertura della partita IVA, con tutti gli adempimenti che ne conseguono. In questo caso, la scelta del regime fiscale più adatto — ordinario, forfettario o societario — è una decisione che merita un'analisi attenta, possibilmente con il supporto di un commercialista specializzato in fiscalità immobiliare.

Il Regolamento UE 2024/1028, in vigore dal 20 maggio 2026, ha reso sostanzialmente impossibile occultare i redditi da affitto breve: le piattaforme trasmettono mensilmente tutti i dati alle autorità fiscali. Chi non è in regola dovrebbe adeguarsi rapidamente, perché il rischio di accertamento non è mai stato così alto. Regolarizzare la propria posizione oggi, prima di ricevere un avviso di accertamento, è sempre meno costoso che gestire un contenzioso tributario.

Se stai valutando come ottimizzare la tua posizione fiscale come locatore di breve termine, o stai pensando di investire in immobili da destinare agli affitti brevi, contatta i professionisti di Prima Immobiliare per una consulenza personalizzata.

Domande frequenti

Posso applicare la cedolare secca al 21% su tutti e due gli appartamenti che affitto?

No. La cedolare secca al 21% si applica solo al primo immobile scelto in sede di dichiarazione dei redditi. Il secondo immobile destinato a locazione breve sconta l'aliquota del 26%. Sei libero di scegliere quale dei due immobili assoggettare all'aliquota più bassa, quindi conviene destinare il 21% all'appartamento con i canoni più elevati per ridurre il carico fiscale complessivo.

Cosa succede se ho affittato tre appartamenti per brevi periodi solo pochi mesi nel corso dell'anno?

La soglia dei due immobili non dipende dalla durata dell'affitto ma dal numero di unità immobiliari destinate a locazione breve nel corso dell'anno fiscale. Anche un solo giorno di locazione breve su un terzo appartamento nello stesso anno fa scattare la presunzione di imprenditorialità. In quel caso, per l'intero anno non è possibile accedere alla cedolare secca e occorre aprire la partita IVA o ricorrere a un regime fiscale alternativo.

Il Regolamento UE 2024/1028 introduce nuovi adempimenti a carico dei proprietari?

No, il Regolamento UE impone gli obblighi di comunicazione alle piattaforme digitali, non ai proprietari. Tuttavia, poiché le piattaforme trasmettono mensilmente i dati su prenotazioni, importi e immobili alle autorità fiscali italiane, il fisco dispone ora di informazioni molto più dettagliate e aggiornate di prima. Questo significa che eventuali omissioni o errori nelle dichiarazioni dei redditi sono molto più facili da individuare tramite controlli incrociati.

È possibile affittare una stanza della mia abitazione per brevi periodi senza aprire la partita IVA?

Sì. La locazione di stanze all'interno della propria abitazione con contratti di breve durata non equivale alla locazione di un immobile distinto. La normativa ragiona per unità immobiliari, non per stanze o contratti. Puoi quindi affittare una o più stanze della tua casa su Airbnb applicando la cedolare secca al 21% senza rischiare di essere considerato imprenditore, a patto che il numero complessivo di immobili (e non di stanze) destinati a locazione breve non superi la soglia di due unità.

Cosa rischio se non ho il CIN esposto sull'immobile?

Le sanzioni amministrative per la mancata esposizione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) vanno da 800 a 8.000 euro per ogni immobile in violazione. Le piattaforme come Airbnb sono obbligate a rimuovere gli annunci privi di CIN valido, il che comporta anche la perdita delle prenotazioni in corso e future. Il CIN si ottiene gratuitamente tramite il portale del Ministero del Turismo e la procedura di richiesta richiede in genere meno di 30 minuti.