Affittare casa 2026: canone concordato, cedolare secca e ISTAT

Affittare casa 2026: canone concordato, cedolare secca e ISTAT

Chi possiede un appartamento da mettere a reddito si trova davanti a un mercato che non somiglia a quello di tre o quattro anni fa. Nel secondo trimestre 2026 il canone medio nazionale ha toccato 15,4 euro al metro quadro, il valore più alto rilevato da idealista da quando misura il mercato delle locazioni, cioè dal 2012. Ma canoni alti non significano automaticamente rendimenti alti: fra imposte, adeguamenti annuali, IMU e vincoli contrattuali, la differenza fra un contratto impostato bene e uno impostato male può valere qualche migliaio di euro l'anno. Questa guida mette in fila le regole in vigore nel 2026 — cedolare secca, canone concordato, rivalutazione ISTAT, attestazione obbligatoria — con i numeri ufficiali e i calcoli concreti per capire quale strada conviene davvero.

Quanto costa affittare in Italia oggi: i numeri del secondo trimestre 2026

Il dato di partenza è quello dell'Ufficio Studi di idealista: nel secondo trimestre 2026 i canoni sono saliti del 4,2% rispetto al trimestre precedente, portando la media nazionale a 15,4 euro al metro quadro. Su base annua l'aumento è del 5,5%. Non è un rimbalzo locale: il 61% dei capoluoghi italiani ha registrato canoni in crescita nella primavera, e oltre l'80% delle province ha chiuso il trimestre in aumento.

La classifica delle città più care resta guidata da Milano, con 23,3 euro al metro quadro, seguita da Firenze (22,3), Venezia (21,7), Roma (19,8) e Bologna (17,5). All'estremo opposto Caltanissetta si ferma a 4,7 euro/m², Vibo Valentia a 5,9 e Ragusa a 6,2.

Il punto interessante, però, non è la classifica ma la geografia della crescita. I mercati maturi si sono fermati: Milano stabile, Roma praticamente ferma (+0,2%), Napoli in rallentamento (+0,5%). A correre sono altre piazze — Verona +11,8%, Massa +9,5%, Reggio Calabria +9,1%, Ascoli Piceno +8,8% — e soprattutto le province turistiche e a bassa densità, dove Nuoro segna +22,2%, Sassari +18,2% e Grosseto +18,1%. Torino, fra i grandi mercati, è l'eccezione con un +4,7%.

Vincenzo De Tommaso, responsabile dell'Ufficio Studi di idealista, ha letto il trimestre come un mercato a due velocità: i grandi centri avrebbero raggiunto un tetto di sostenibilità per le famiglie, mentre la crescita si sposta dove stagionalità e mobilità del lavoro amplificano le oscillazioni. Sullo sfondo resta uno squilibrio strutturale: la domanda di affitto si concentra proprio dove comprare è più difficile, ma lì l'offerta in locazione non basta.

Per chi ragiona sull'Umbria e sul mercato di Perugia il quadro è diverso e va letto con attenzione. La regione resta fra le più economiche d'Italia, con una media di 8,6 euro al metro quadro, terza dopo Molise (7,5) e Basilicata (7,8). Un canone contenuto in valore assoluto, ma su prezzi di acquisto altrettanto contenuti: è proprio in mercati come questo che la scelta del regime fiscale pesa in percentuale più che a Milano, perché su margini più stretti ogni punto di imposta risparmiato conta.

Va aggiunto un dato di contesto che spiega parte della pressione sui canoni. Secondo le rilevazioni ISTAT sulle convenzioni notarili, nel 2025 le compravendite immobiliari sono cresciute del 3,9% (+4% il residenziale) e le convenzioni con mutuo del 15,5%. Un mercato dell'acquisto vivace assorbe parte della domanda, ma non abbastanza da alleggerire quella in locazione nelle aree ad alta tensione abitativa.

Canone libero o canone concordato: la scelta che decide il resto

Prima ancora di parlare di tasse bisogna scegliere la forma del contratto, perché tutto il resto discende da lì.

Il contratto a canone libero, disciplinato dalla legge 431/1998, è la formula classica "4+4": quattro anni di durata più quattro di rinnovo automatico, salvo disdetta motivata del locatore alla prima scadenza. Il canone lo decidono liberamente le parti. È la scelta di chi vuole massimizzare l'incasso lordo e ha un immobile in una zona dove la domanda regge qualunque prezzo ragionevole.

Il contratto a canone concordato, previsto dall'articolo 2 comma 3 della stessa legge, funziona diversamente: la durata minima è "3+2" e il canone non è libero, ma deve rientrare in una forbice di valori stabilita dall'accordo territoriale siglato fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini nel Comune di riferimento. In cambio del canone calmierato lo Stato riconosce un pacchetto fiscale sensibilmente più leggero.

Esistono poi i contratti transitori (da uno a diciotto mesi, con obbligo di documentare l'esigenza transitoria) e quelli per studenti universitari (da sei mesi a tre anni nei Comuni sede di università), entrambi anch'essi ancorati agli accordi territoriali.

La domanda che ogni proprietario si pone è ovvia: quanto ci rimetto sul canone e quanto ci guadagno sulle tasse? La risposta non è universale, perché la forbice degli accordi territoriali cambia da Comune a Comune e, dentro lo stesso Comune, da zona a zona. In molte città il canone concordato si colloca fra il 15% e il 30% sotto il canone di mercato. Se il differenziale fiscale copre quel gap, il concordato vince; se il canone concordato è troppo distante dal mercato, il libero resta più conveniente. È un calcolo aritmetico, non una questione di preferenze, e va fatto sui numeri del proprio Comune.

Cedolare secca 2026: aliquote, cosa si risparmia e cosa si perde

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che il proprietario persona fisica può scegliere in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF sul canone. Le aliquote in vigore nel 2026, indicate dall'Agenzia delle Entrate nella sezione dedicata del portale, sono due:

• 21% sul canone annuo per i contratti a canone libero (4+4 e transitori a canone libero);
• 10% per i contratti a canone concordato stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa, nei capoluoghi di provincia e in tutti i territori dove esistono accordi territoriali, oltre che per i contratti transitori e per studenti stipulati sulla base degli accordi.

Chi opta per la cedolare secca non versa l'imposta di registro annuale (2% del canone, normalmente divisa a metà con l'inquilino) né l'imposta di bollo sul contratto e sulle proroghe. Il reddito da locazione esce inoltre dalla base imponibile IRPEF, quindi niente addizionali regionali e comunali su quella quota.

C'è però un prezzo da pagare, e va conosciuto prima di firmare: per tutta la durata dell'opzione il locatore rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone. Nessun adeguamento all'inflazione, nemmeno parziale. Questo è il punto in cui molti proprietari fanno male i conti, e ci torniamo fra poco perché nel 2026 l'inflazione non è più trascurabile.

Un esempio rende la differenza tangibile. Immaginiamo un appartamento affittato a 800 euro al mese, cioè 9.600 euro l'anno, con un proprietario che ha altri redditi e si colloca nello scaglione IRPEF del 35%.

Con la tassazione ordinaria, la base imponibile è il canone ridotto forfettariamente del 5%: 9.120 euro. L'IRPEF al 35% vale circa 3.192 euro, cui si aggiungono le addizionali (ipotizziamo un 2% complessivo, circa 182 euro) e la quota di imposta di registro a carico del proprietario (1% di 9.600, cioè 96 euro). Totale approssimativo: 3.470 euro.

Con la cedolare secca al 21% su canone libero: 2.016 euro, niente addizionali, niente registro. Risparmio di circa 1.450 euro l'anno.

Con la cedolare secca al 10% su canone concordato: 960 euro. Ma il canone concordato in quel Comune, ipotizziamo, non sarebbe 800 bensì 640 euro al mese (7.680 euro l'anno), con imposta di 768 euro. Netto: 6.912 euro contro i 7.584 euro netti del canone libero con cedolare al 21%. In questo scenario il libero resta davanti.

Cambiamo però un parametro. Se in quel Comune l'accordo territoriale consente 700 euro (8.400 l'anno), la cedolare al 10% costa 840 euro e il netto sale a 7.560 euro, praticamente allineato al canone libero — e a quel punto entrano in gioco i vantaggi collaterali del concordato, che sono tutt'altro che marginali.

I vantaggi collaterali del concordato: IMU ridotta e registro dimezzato

Il primo è l'IMU. Per le abitazioni locate a canone concordato la legge prevede una riduzione al 75% dell'imposta, cioè uno sconto del 25%, che opera ex lege: si applica a prescindere dal fatto che il Comune l'abbia prevista o meno nella delibera sulle aliquote. Su un immobile con IMU annua di 900 euro sono 225 euro recuperati ogni anno, che nell'esempio precedente ribaltano il confronto a favore del concordato.

Il secondo è l'imposta di registro, per chi non opta per la cedolare secca: sui contratti concordati nei Comuni ad alta tensione abitativa la base imponibile è ridotta al 70% del canone, con un risparmio del 30% sull'imposta.

Il terzo, spesso sottovalutato, riguarda l'inquilino: chi stipula un contratto a canone concordato e vi stabilisce la residenza ha diritto a una detrazione IRPEF specifica, più alta di quella prevista per il canone libero. Un immobile più conveniente da abitare è un immobile che si affitta più in fretta e con meno turnover, e il turnover — fra mesi di sfitto, pulizie, tinteggiature e commissioni — è la voce che erode i rendimenti reali molto più delle imposte.

L'attestazione di conformità: l'adempimento che fa saltare i benefici

Qui si concentra l'errore più costoso e più diffuso. Per accedere alle agevolazioni fiscali del canone concordato — cedolare al 10%, sconto IMU del 25%, registro ridotto — il contratto deve rispettare l'accordo territoriale, e questo va dimostrato.

Il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, che ha riscritto la disciplina dei contratti concordati, ha introdotto un obbligo preciso: se il contratto è stipulato senza l'assistenza diretta di almeno una delle organizzazioni sindacali dei proprietari o degli inquilini firmatarie dell'accordo territoriale (contratto "non assistito"), deve essere asseverato da una di quelle organizzazioni con un'apposita attestazione di conformità. Il documento certifica che canone, durata e clausole rientrano nei parametri dell'accordo locale.

L'Agenzia delle Entrate e la prassi consolidata sono chiare sul punto: l'attestazione non è una formalità decorativa, è elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali, inclusa la riduzione IMU del 25% per i contratti redatti sulla base di accordi territoriali che abbiano recepito il DM 16 gennaio 2017. Senza attestazione, in caso di controllo, i benefici decadono e si aprono recupero d'imposta, sanzioni e interessi.

Una semplificazione utile è arrivata con l'articolo 7 del decreto legge 73/2022: l'attestazione, una volta rilasciata, può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione successivi relativi allo stesso immobile, purché non cambino il contenuto del contratto, le caratteristiche del fabbricato e l'accordo territoriale del Comune di riferimento. In pratica, il proprietario che rinnova con un nuovo inquilino alle stesse condizioni non deve ripetere la procedura da capo.

Due accortezze operative. Prima: verificare sempre che il proprio Comune abbia effettivamente un accordo territoriale vigente e sottoscritto, perché senza accordo il contratto concordato semplicemente non è stipulabile. Seconda: conservare l'attestazione insieme alla copia registrata del contratto, perché è il documento che va esibito in caso di verifica, anche a distanza di anni.

Adeguamento ISTAT 2026: quando conviene e quando è precluso

L'aggiornamento del canone all'inflazione è disciplinato dalla legge 392/1978 e si calcola sulla variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), al netto dei tabacchi.

Il dato aggiornato: a giugno 2026 l'indice FOI si è attestato a 102,8, con una variazione annua del +2,9%. La variazione biennale giugno 2024 – giugno 2026 è pari al +4,4%.

Il meccanismo è semplice ma va applicato correttamente. L'adeguamento non è automatico: deve essere previsto da una clausola del contratto e il locatore deve richiederlo per iscritto all'inquilino, con effetto dal mese successivo. Nei contratti a canone libero l'aggiornamento è generalmente fissato al 75% della variazione ISTAT, misura standard prevista dalla normativa sulle locazioni abitative; nei contratti commerciali e in alcune tipologie può arrivare al 100%.

Un calcolo su cifre reali. Canone di 800 euro mensili, contratto con scadenza annuale a giugno 2026, adeguamento al 75%: 2,9% × 0,75 = 2,175%. Il nuovo canone è 817,40 euro, con un incremento di 17,40 euro al mese, cioè 208,80 euro l'anno. Con adeguamento al 100% il canone salirebbe a 823,20 euro, 278,40 euro in più su base annua.

E qui torna il nodo lasciato in sospeso. Chi ha optato per la cedolare secca non può applicare alcun adeguamento ISTAT. Il divieto è pieno e vale per tutta la durata dell'opzione. Su un contratto 4+4 con inflazione stabile intorno al 3%, la rinuncia cumulata all'adeguamento vale, alla fine del quadriennio, diverse centinaia di euro l'anno di canone non recuperato.

Significa che la cedolare non conviene? Quasi sempre conviene comunque, perché il risparmio fiscale immediato è di ordine di grandezza superiore. Nell'esempio da 9.600 euro annui, la cedolare al 21% fa risparmiare circa 1.450 euro l'anno, mentre l'adeguamento ISTAT al 75% ne recupererebbe 209. Il confronto non è in equilibrio. Ma il calcolo va rifatto in due casi specifici: quando il proprietario ha un'aliquota IRPEF marginale bassa (23%), perché il vantaggio della cedolare si assottiglia, e quando si prevede un'inflazione elevata e prolungata su un contratto di lunga durata.

Va ricordato, infine, che l'opzione per la cedolare secca è revocabile: si può esercitare all'inizio o in una qualsiasi annualità successiva e si può revocare, tornando alla tassazione ordinaria e recuperando la facoltà di adeguamento. La revoca comporta però il versamento dell'imposta di registro per le annualità residue.

Come impostare il contratto: una sequenza operativa

Chi parte da zero può seguire questo ordine di lavoro, che riduce al minimo gli errori.

Verificare l'accordo territoriale. Il primo passo è controllare se il Comune dove si trova l'immobile ha un accordo territoriale vigente e quali fasce di canone prevede per la zona specifica. Le organizzazioni della proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini pubblicano le tabelle; molti Comuni le riportano sul proprio sito istituzionale.

Confrontare i due scenari sui numeri veri. Canone concordato massimo consentito nella propria zona contro canone di mercato reale, entrambi al netto dell'imposta applicabile, sommando la differenza di IMU. Il confronto va fatto sul netto annuo, non sul lordo mensile.

Considerare il profilo di rischio. Il canone concordato attira spesso inquilini con contratti stabili, interessati alla detrazione IRPEF e a una permanenza lunga. Il canone libero massimizza l'incasso ma in mercati saturi allunga i tempi di ricerca e aumenta il turnover.

Procurarsi l'attestazione prima della registrazione, se si sceglie il concordato senza assistenza sindacale. Farlo dopo è possibile, ma espone a contestazioni sulle annualità già decorse.

Registrare il contratto entro 30 giorni dalla stipula tramite il modello RLI, esercitando contestualmente l'opzione per la cedolare secca se la si è scelta. L'opzione va comunicata all'inquilino con lettera raccomandata, in cui il locatore rinuncia espressamente all'aggiornamento ISTAT: senza questa comunicazione l'opzione è inefficace.

Rivedere la scelta ogni anno. L'opzione per la cedolare non è una condanna a vita. Se cambia lo scaglione IRPEF del proprietario, se cambia l'inflazione, se cambia l'accordo territoriale, il calcolo va rifatto.

Cosa aspettarsi nei prossimi mesi

Due elementi meritano attenzione da qui a fine anno.

Il primo è la dinamica dei canoni. Con l'80% delle province in crescita e la pressione concentrata nelle aree turistiche, la fase di rialzo non sembra esaurita, ma i grandi mercati urbani mostrano segnali di saturazione: Milano stabile e Roma ferma sono indicatori che un tetto di sostenibilità per le famiglie esiste ed è stato raggiunto. Chi immobilizza un canone alto oggi in una grande città su un 4+4 senza possibilità di adeguamento sta facendo una scommessa ragionevole; chi lo fa in una provincia turistica dopo un +20% trimestrale sta accettando un rischio maggiore.

Il secondo è il fronte delle politiche abitative. Il dibattito sul Piano Casa e sul recupero del patrimonio di edilizia pubblica — Confedilizia ha indicato in circa 60.000 le case popolari vuote e non assegnabili per carenze manutentive — segnala che l'offerta in locazione è diventata un tema politico. Eventuali interventi sull'offerta pubblica avrebbero effetti sui canoni privati soprattutto nelle aree ad alta tensione abitativa, che sono poi quelle dove il canone concordato è più diffuso.

Per il proprietario che sta impostando oggi un contratto, la conclusione operativa non cambia: le variabili controllabili sono la forma contrattuale, il regime fiscale e la correttezza degli adempimenti. Sono anche quelle che, sommate, incidono di più sul rendimento netto.

Conclusione

Il 2026 consegna ai proprietari un mercato delle locazioni ai massimi dal 2012, con canoni medi a 15,4 euro al metro quadro e crescita diffusa, ma anche un quadro fiscale in cui la scelta fra canone libero e canone concordato va decisa con la calcolatrice, non per abitudine. La cedolare secca resta quasi sempre più conveniente della tassazione ordinaria, con il 21% sui contratti liberi e il 10% sui concordati, a patto di accettare la rinuncia all'adeguamento ISTAT — che nel 2026 vale il 2,9% annuo, il 2,175% se applicato nella misura standard del 75%.

Il canone concordato diventa la scelta migliore quando la forbice dell'accordo territoriale non si allontana troppo dai valori di mercato: allora il 10% di cedolare, lo sconto IMU del 25% e la maggiore stabilità dell'inquilino compensano ampiamente il canone calmierato. In Umbria e in generale nei mercati con canoni medi contenuti, dove il rendimento lordo lascia poco margine, questo equilibrio si raggiunge più facilmente che nelle grandi città del Nord.

Un ultimo avvertimento, perché è l'errore che vediamo più spesso: l'attestazione di conformità sui contratti concordati non assistiti non è opzionale. È il documento che tiene in piedi l'intero pacchetto di agevolazioni e la sua assenza, in caso di controllo, le fa decadere tutte insieme. Verificare l'accordo territoriale, ottenere l'attestazione e registrare il contratto nei termini sono tre passaggi che costano poche ore e proteggono anni di risparmio fiscale.

Domande frequenti

Qual è l'aliquota della cedolare secca nel 2026?

Le aliquote sono due. Il 21% si applica ai contratti a canone libero, come il 4+4 e i transitori a canone libero. Il 10% è riservato ai contratti a canone concordato stipulati sulla base degli accordi territoriali, nei Comuni ad alta tensione abitativa, nei capoluoghi di provincia e nei territori dove esistono accordi locali.

Con la cedolare secca posso aggiornare il canone all'ISTAT?

No. Chi opta per la cedolare secca rinuncia all'aggiornamento del canone agli indici ISTAT per tutta la durata dell'opzione, e la rinuncia va comunicata all'inquilino con raccomandata. In compenso non versa imposta di registro, imposta di bollo né addizionali regionali e comunali sul reddito da locazione. L'opzione è comunque revocabile in una annualità successiva, recuperando la facoltà di adeguamento.

Di quanto è l'adeguamento ISTAT del canone a giugno 2026?

L'indice FOI al netto dei tabacchi di giugno 2026 è pari a 102,8, con una variazione annua del più 2,9%. Applicando la misura standard del 75% prevista per le locazioni abitative, l'adeguamento effettivo è del 2,175%: su un canone di 800 euro mensili significa circa 17,40 euro in più al mese. La variazione biennale giugno 2024 giugno 2026 è del più 4,4%.

L'attestazione di conformità è obbligatoria per il canone concordato?

Sì, quando il contratto è stipulato senza l'assistenza diretta delle organizzazioni firmatarie dell'accordo territoriale. Il DM 16 gennaio 2017 richiede che il contratto sia asseverato da una di quelle organizzazioni, e l'attestazione è elemento necessario per ottenere cedolare al 10%, imposta di registro ridotta e sconto IMU del 25%. Dal DL 73/2022 la stessa attestazione può valere per i contratti successivi sullo stesso immobile se non cambiano contratto, fabbricato e accordo territoriale.

Quanto sono aumentati gli affitti in Italia nel 2026?

Nel secondo trimestre 2026 i canoni sono cresciuti del 4,2% sul trimestre precedente e del 5,5% su base annua, con una media nazionale di 15,4 euro al metro quadro, il livello più alto rilevato da idealista dal 2012. Milano resta la città più cara con 23,3 euro al metro quadro, davanti a Firenze, Venezia, Roma e Bologna. L'Umbria è fra le regioni più economiche con 8,6 euro al metro quadro.

Conviene di più il canone libero o il canone concordato?

Dipende dalla distanza fra il canone di mercato e la forbice fissata dall'accordo territoriale del Comune. Se il canone concordato resta entro il 15 20% sotto il valore di mercato, il risparmio dato dalla cedolare al 10% e dallo sconto IMU del 25% compensa il minore incasso lordo. Se il divario è più ampio, il canone libero con cedolare al 21% rende di più. Il confronto va sempre fatto sul netto annuo, includendo IMU e tempi medi di sfitto.