Direttiva Case Green e nuovo APE 2026: cosa cambia davvero

Direttiva Case Green e nuovo APE 2026: cosa cambia davvero

Il 29 maggio 2026 è scaduto il termine per recepire la direttiva europea sulle prestazioni energetiche degli edifici. L'Italia non ce l'ha fatta, e Bruxelles ha già aperto una procedura d'infrazione. Nel frattempo, però, dal 3 giugno alcune regole nuove sono entrate in vigore lo stesso, e riguardano chiunque debba vendere, affittare o ristrutturare un immobile. Il risultato è un quadro a due velocità che genera parecchia confusione: c'è chi teme di dover rifare l'attestato energetico, chi ha letto che gli immobili in classe G non si potranno più vendere, chi non sa se conviene aspettare. Vediamo cosa dicono davvero le norme, quali obblighi esistono oggi e quali no, e come tutto questo si traduce sul valore reale di una casa.

Cosa prevede la direttiva UE 2024/1275 e cosa invece non prevede

La norma di riferimento è la direttiva (UE) 2024/1275, quella che i giornali hanno battezzato "Case Green" e che i tecnici chiamano EPBD IV, quarta revisione della Energy Performance of Buildings Directive. È entrata in vigore il 28 maggio 2024 e fissa un traguardo di lungo periodo: un parco edilizio europeo a emissioni zero entro il 2050, con tappe intermedie di riduzione dei consumi del 16% al 2030 e del 20-22% al 2033.

Qui va chiarito subito il punto che genera più allarme. Nella proposta originaria del 2021 c'era l'obbligo, per ogni singola abitazione, di raggiungere almeno la classe E entro il 2030 e la classe D entro il 2033. Quell'obbligo è stato eliminato durante il negoziato e non compare nel testo approvato nel 2024. Gli obiettivi sono nazionali, non individuali: lo Stato deve dimostrare a Bruxelles che il patrimonio edilizio complessivo migliora, scegliendo con quali strumenti arrivarci. Nessun proprietario italiano è obbligato per legge europea a portare la propria casa a una classe determinata entro una data determinata.

Da questo discende la seconda smentita, altrettanto importante: la direttiva non introduce alcun divieto di vendita o di locazione per gli immobili in classe F o G. Chi possiede un appartamento poco efficiente può continuare a metterlo sul mercato oggi come prima del 29 maggio 2026. L'effetto che la norma produce è indiretto, e passa dal prezzo più che dal divieto. Su questo torneremo.

Perché l'Italia è in ritardo e cosa comporta la procedura d'infrazione

Il recepimento delle direttive europee segue di norma un percorso preciso: il Parlamento approva la legge di delegazione europea, il Governo emana i decreti legislativi attuativi. La direttiva Case Green è però rimasta fuori dalla legge di delegazione europea 2025, e il processo di trasposizione è stato avviato soltanto nel febbraio 2026, con margini temporali che gli addetti ai lavori hanno definito irrealistici fin dal principio.

Il 12 marzo 2026 la Commissione europea ha aperto una procedura d'infrazione nei confronti dell'Italia, contestando in particolare il mancato invio del Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici. La bozza del PNRE avrebbe dovuto arrivare a Bruxelles entro il 31 dicembre 2025: è il documento in cui ogni Stato membro descrive come intende raggiungere gli obiettivi di riduzione dei consumi, con quali risorse e su quale calendario.

Per il proprietario di casa, la procedura d'infrazione non produce effetti diretti. Non fa scattare obblighi, non modifica il valore degli immobili, non anticipa scadenze. Produce però un effetto pratico da non sottovalutare: fino a quando il decreto legislativo di recepimento non sarà approvato, le regole italiane sull'attestato energetico restano quelle del decreto legislativo 192/2005 e del decreto ministeriale 26 giugno 2015. La nuova scala europea A-G, il passaporto di ristrutturazione, gli sportelli di consulenza per chi ha immobili sotto la classe C: tutto questo esiste sulla carta europea ma non è ancora operativo in Italia, perché richiede un atto legislativo nazionale.

Attenzione a una distinzione tecnica che sfugge spesso. Alcune disposizioni della direttiva hanno effetto diretto e si applicano a prescindere dal recepimento. È il caso del blocco degli incentivi pubblici per le caldaie alimentate esclusivamente da combustibili fossili, in vigore dal 1° gennaio 2025: chi sostituisce una caldaia a gas con un'altra caldaia a gas non accede ai bonus, e questo vale già oggi, senza bisogno di alcun decreto italiano.

Il decreto Requisiti Minimi: cosa è cambiato concretamente dal 3 giugno 2026

Mentre il recepimento della direttiva resta bloccato, un altro provvedimento ha camminato per la sua strada. Il decreto MASE del 28 ottobre 2025, noto come decreto Requisiti Minimi, è entrato in vigore il 3 giugno 2026 e aggiorna le metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici.

Non modifica il formato dell'attestato e non introduce la scala europea a sette livelli. Cambia però il modo in cui si calcola la classe, e questo ha una conseguenza molto concreta: un immobile certificato prima e dopo quella data, senza che nel frattempo sia stato toccato un mattone, può risultare in classi diverse.

Le novità tecniche principali sono tre. La prima riguarda il calcolo dell'indice di prestazione energetica globale, l'EPgl: i ponti termici — quei punti dell'involucro dove il calore fugge più facilmente, come gli attacchi tra parete e solaio o i cassonetti delle tapparelle — devono ora essere valutati in modo dettagliato, mentre prima era ammesso un calcolo forfettario. La seconda riguarda l'inserimento nell'analisi energetica delle infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici presenti nell'edificio. La terza aggiorna definizioni e requisiti minimi per le nuove costruzioni e per le ristrutturazioni rilevanti.

Il passaggio dal forfait al calcolo puntuale dei ponti termici non è un dettaglio da tecnici. Negli edifici residenziali italiani costruiti tra gli anni Sessanta e Ottanta — una porzione enorme del patrimonio, e in una città come Perugia buona parte del costruito fuori dal centro storico — i ponti termici incidono in modo significativo sul fabbisogno complessivo. Una valutazione più accurata può quindi restituire un risultato meno favorevole rispetto alla st)ma forfettaria precedente. Chi ha in programma una vendita farebbe bene a chiedere al proprio tecnico una verifica preliminare, invece di dare per scontata la classe risultante da un vecchio attestato.

Sul fronte europeo si è aggiunto poi il Regolamento (UE) 2026/52, in vigore dal 24 maggio 2026. Essendo un regolamento e non una direttiva, si applica direttamente in tutti gli Stati membri senza bisogno di recepimento. Introduce il quadro comune per il calcolo del GWP, il potenziale di riscaldamento globale calcolato sull'intero ciclo di vita dell'edificio: dall'estrazione dei materiali da costruzione fino alla demolizione e al riciclo, espresso in chilogrammi di CO2 equivalente per metro quadro. L'indicatore diventerà obbligatorio negli attestati dei nuovi edifici sopra i 1.000 metri quadri da gennaio 2028 e per tutte le nuove costruzioni da gennaio 2030. Chi compra o vende usato, per ora, non ne è toccato.

Quando serve l'APE e quali immobili ne sono esenti

Vale la pena rimettere in fila gli obblighi, perché la confusione mediatica di questi mesi ha fatto perdere di vista le regole di base, che non sono cambiate.

L'attestato di prestazione energetica è obbligatorio in cinque situazioni: compravendita o trasferimento a titolo gratuito, con allegazione al rogito; nuova locazione di edifici o singole unità immobiliari soggette a registrazione; nuova costruzione; ristrutturazione che interessa oltre il 25% della superficie dell'immobile; pubblicazione di annunci immobiliari di vendita o affitto, nei quali devono comparire classe energetica e indice di prestazione. A queste si aggiunge, nella prassi bancaria ormai consolidata, la richiesta o rinegoziazione di un mutuo ipotecario.

L'attestato ha validità di dieci anni, che decadono in due casi: se vengono realizzati interventi che modificano sensibilmente la prestazione energetica, oppure se non si effettuano i controlli periodici obbligatori sugli impianti termici. Quest'ultimo punto viene dimenticato con una certa regolarità, e capita che ci si presenti dal notaio con un APE formalmente scaduto per libretto d'impianto non aggiornato.

Le sanzioni per omesso rilascio sono sostanziose: da 3.000 a 18.000 euro a carico del proprietario o del costruttore, da 700 a 4.200 euro per il certificatore che redige l'attestato in modo non corretto. Un contratto stipulato senza APE non è nullo — la nullità è stata superata dalle modifiche normative intervenute negli anni — ma espone entrambe le parti alle sanzioni.

Restano esenti dall'obbligo, in base al d.lgs. 192/2005 e successive modifiche, alcune categorie ben definite: fabbricati agricoli, artigianali e industriali privi di impianti di climatizzazione; edifici isolati con superficie inferiore a 50 metri quadri; box, autorimesse e garage; luoghi di culto; immobili vincolati come beni culturali o paesaggistici nei casi in cui l'adeguamento energetico ne altererebbe il carattere storico. Quest'ultima esenzione ha un peso specifico notevole in Umbria, dove la quota di edilizia storica vincolata è superiore alla media nazionale e riguarda interi nuclei urbani, non solo singoli palazzi di pregio.

Gli attestati già emessi restano validi: nessun obbligo di rifarli

È la domanda che i proprietari fanno più spesso, e la risposta è rassicurante. Gli attestati rilasciati prima dell'entrata in vigore delle nuove regole conservano piena validità fino alla scadenza naturale dei dieci anni. Non esiste alcun obbligo di rifare l'APE per adeguarlo alla futura scala europea, né per allinearlo al decreto Requisiti Minimi.

La sostituzione avverrà per via naturale: al momento del rinnovo alla scadenza, oppure alla prima compravendita o locazione successiva all'entrata in vigore delle nuove disposizioni. L'unica eccezione riguarda chi esegue interventi che modificano la prestazione energetica dell'immobile — un cappotto termico, la sostituzione della caldaia con una pompa di calore, il rifacimento degli infissi. In quel caso l'attestato va aggiornato subito, indipendentemente dalla data di rilascio del precedente.

Chi invece deve richiedere un nuovo attestato dopo il 3 giugno 2026 riceverà un documento più articolato di quelli emessi finora. Non solo per il diverso metodo di calcolo, ma per l'impostazione stessa: l'APE smette di essere un adempimento burocratico da allegare al rogito e diventa un documento tecnico con raccomandazioni operative, in cui sono indicati gli interventi possibili, i risparmi attesi e le emissioni riducibili. Per chi sta valutando una ristrutturazione è uno strumento decisionale, non un pezzo di carta.

Come cambierà la scala energetica quando arriverà il recepimento

Vale la pena capire cosa aspettarsi, perché l'impatto sulla percezione del mercato sarà notevole.

L'Italia usa oggi una scala a dieci livelli: quattro classi A distinte — A4, A3, A2, A1 — seguite da B, C, D, E, F e G. La direttiva europea prevede invece una scala uniforme a sette livelli, dalla A alla G, valida in tutti i ventisette Stati membri. La classe A corrisponde agli edifici a emissioni zero, i cosiddetti ZEB (Zero Emission Buildings). La classe G raccoglie il 15% peggiore del parco edilizio nazionale — un criterio relativo, non assoluto, che cambia da Paese a Paese. Le classi intermedie distribuiscono gli edifici in base alla prestazione misurata in chilowattora per metro quadro all'anno.

Gli Stati membri conservano due margini di manovra: possono mantenere la designazione A0 per gli edifici a emissioni zero e possono introdurre una classe A+ per gli immobili che consumano almeno il 20% in meno della soglia ZEB e producono più energia rinnovabile di quanta ne consumino.

La conseguenza pratica dell'accorpamento è che le attuali quattro classi A confluiranno in una sola. Un immobile oggi certificato A2 e uno certificato A4 finiranno nella medesima casella, perdendo una distinzione che sul mercato del nuovo e delle ristrutturazioni integrali ha finora avuto un valore commerciale. All'estremo opposto, la nuova classe G — definita in modo relativo sul 15% peggiore — potrebbe risultare più selettiva dell'attuale, con effetti di riposizionamento su una parte del patrimonio esistente. I dettagli dipenderanno dalle soglie che il decreto italiano di recepimento fisserà.

Quanto pesa davvero la classe energetica sul prezzo di vendita

Qui si passa dalla teoria normativa al portafoglio, ed è la parte che interessa di più chi deve vendere o comprare.

I dati del report FIAIP-ENEA 2026 fotografano una situazione severa: circa il 75% degli immobili italiani presenta ancora prestazioni energetiche insufficienti. Nello stesso report emerge che gli edifici collocati nelle classi alte registrano valori di vendita superiori del 10-15% rispetto a quelli in classe bassa, a parità di zona e di caratteristiche. Su un appartamento da 200.000 euro significa una forbice tra i 20.000 e i 30.000 euro.

Questo differenziale è destinato ad ampliarsi, per una ragione che poco ha a che vedere con l'APE in sé. Dal 2028 entrerà in vigore il sistema ETS2, la carbon tax europea che estende il mercato delle quote di emissione al riscaldamento domestico e ai trasporti. Il costo di riscaldare una casa inefficiente salirà, e un acquirente informato sconterà quel costo nell'offerta che presenta. La classe energetica smette di essere un dato tecnico su un foglio e diventa una stima delle spese future, che entra direttamente nella trattativa.

L'effetto si vede anche sui tempi di vendita, non solo sul prezzo. Gli immobili nelle fasce basse restano sul mercato più a lungo e attraversano trattative più aggressive, con richieste di sconto motivate dai lavori da fare. In un mercato locale come quello umbro, dove l'offerta di usato è ampia e l'acquirente ha molte alternative da confrontare, questo divario si sente più che nelle grandi aree metropolitane, dove la scarsità di offerta comprime le differenze.

Va detto con altrettanta chiarezza: nessuno perde il diritto di vendere. Un immobile in classe G resta commerciabile, si vende e si affitta regolarmente. Semplicemente lo fa a condizioni peggiori, e la distanza tra le fasce è cresciuta di anno in anno.

Cosa conviene fare adesso, in concreto

Per chi possiede un immobile e non ha in programma nulla nell'immediato, la risposta più onesta è: niente di urgente. Nessuna scadenza incombe, l'attestato esistente resta valido, non ci sono obblighi di adeguamento.

Per chi invece sta per vendere, il consiglio è di far verificare la classe con il nuovo metodo di calcolo prima di fissare il prezzo e di pubblicare l'annuncio. Un attestato emesso con i criteri precedenti potrebbe restituire un risultato diverso da quello ottenuto oggi, e trovarsi a correggere la classe indicata nell'annuncio a trattativa avviata è una complicazione evitabile.

Per chi sta valutando lavori, gli strumenti disponibili nel 2026 restano interessanti. Il Bonus Casa al 50% si applica alla prima abitazione, l'Ecobonus continua a coprire gli interventi di efficientamento, e il Conto Termico 3.0 riconosce un contributo a fondo perduto fino al 65% per l'installazione di pompe di calore. La logica da seguire non è quella dell'adempimento — non c'è nulla a cui adempiere — ma quella della protezione del valore: intervenire su involucro e impianti significa collocare l'immobile nella metà giusta di un mercato che sta separando sempre di più gli edifici efficienti da quelli che non lo sono.

Per chi compra, infine, l'APE è diventato uno strumento negoziale. Una classe bassa non è un difetto da nascondere né un motivo per rinunciare: è un dato quantificabile, che si traduce in un preventivo di lavori e quindi in una leva sul prezzo. Chiedere l'attestato prima della proposta d'acquisto, e leggerne le raccomandazioni tecniche, mette l'acquirente in una posizione molto più solida al tavolo della trattativa.

Conclusione

La direttiva Case Green ha prodotto in Italia più titoli allarmistici che obblighi reali. Al 2026 non esiste alcun dovere di portare la propria casa in una classe determinata, non esiste divieto di vendere o affittare immobili in classe F o G, e gli attestati già emessi restano validi fino alla scadenza dei dieci anni. Ciò che è cambiato davvero è il metodo di calcolo introdotto dal decreto Requisiti Minimi dal 3 giugno 2026, che può modificare la classe risultante da un nuovo attestato senza che l'immobile sia stato toccato.

La partita vera si gioca sul mercato, non sulla norma. Un divario di prezzo del 10-15% tra classi alte e basse, destinato ad allargarsi con l'arrivo dell'ETS2 nel 2028, dice che l'efficienza energetica è ormai una componente del valore immobiliare quanto la posizione o lo stato di conservazione. Chi possiede casa non ha scadenze da rispettare, ma ha una decisione economica da prendere: intervenire adesso, con gli incentivi disponibili, oppure accettare che il divario si scarichi sul prezzo il giorno in cui deciderà di vendere.

Domande frequenti

È obbligatorio rifare l'APE dopo il 3 giugno 2026?

No. Gli attestati di prestazione energetica già rilasciati restano validi fino alla scadenza naturale dei dieci anni. L'unica eccezione riguarda gli interventi edilizi che modificano sensibilmente la prestazione energetica dell'immobile, come un cappotto termico o la sostituzione dell'impianto di riscaldamento: in quel caso l'attestato va aggiornato subito. Serve un nuovo APE anche quando si vende, si affitta o si ristruttura in modo rilevante.

Si possono ancora vendere o affittare case in classe energetica F o G?

Sì. La direttiva europea non introduce alcun divieto di vendita o locazione legato alla classe energetica, e nemmeno l'obbligo per il singolo proprietario di raggiungere una classe minima entro una data. L'impatto è economico e non giuridico: gli immobili nelle fasce basse si vendono a prezzi mediamente inferiori del 10-15% e con tempi di trattativa più lunghi.

Cosa cambia nel calcolo della classe energetica con il decreto Requisiti Minimi?

Il decreto MASE del 28 ottobre 2025, in vigore dal 3 giugno 2026, aggiorna il metodo di calcolo dell'indice di prestazione energetica globale. La novità principale è l'obbligo di valutazione dettagliata dei ponti termici al posto del calcolo forfettario, a cui si aggiunge l'inserimento nell'analisi delle infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici. Un immobile non modificato può quindi risultare in una classe diversa rispetto a un attestato emesso con i criteri precedenti.

Quando entrerà in vigore in Italia la nuova scala europea da A a G?

Non c'è ancora una data. La nuova classificazione a sette livelli richiede il decreto legislativo nazionale di recepimento della direttiva UE 2024/1275, che l'Italia non ha adottato entro la scadenza del 29 maggio 2026. La Commissione europea ha aperto una procedura d'infrazione il 12 marzo 2026 per il mancato invio del Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici. Fino all'approvazione del decreto, gli attestati italiani continuano a seguire la scala attuale da A4 a G.

Quali sanzioni sono previste se manca l'attestato di prestazione energetica?

Per l'omesso rilascio dell'APE la sanzione va da 3.000 a 18.000 euro a carico del proprietario o del costruttore. Il certificatore che redige l'attestato in modo non corretto rischia invece una sanzione compresa tra 700 e 4.200 euro. Il contratto stipulato senza attestato non è nullo, ma espone entrambe le parti al pagamento delle sanzioni previste.

Quali immobili sono esenti dall'obbligo di certificazione energetica?

Sono esenti i fabbricati agricoli, artigianali e industriali privi di impianti di climatizzazione, gli edifici isolati con superficie inferiore a 50 metri quadri, box e autorimesse, i luoghi di culto e gli immobili vincolati come beni culturali o paesaggistici quando l'adeguamento energetico ne altererebbe il carattere storico. Per tutti gli altri immobili l'obbligo resta pieno in caso di vendita o locazione.