Investire in immobili a reddito nel 2026: rendimento al 9,7%, le migliori città e la guida pratica

Investire in immobili a reddito nel 2026: rendimento al 9,7%, le migliori città e la guida pratica

Nel secondo trimestre 2026 il mercato immobiliare italiano conferma una tendenza che chi ha investito in mattone negli ultimi anni conosce bene: la distanza dai titoli di Stato rimane strutturale. Secondo lo studio trimestrale di Idealista pubblicato il 17 luglio scorso, l'acquisto di un'abitazione per metterla in affitto rende in media il 9,7% lordo annuo, contro il 3,9% del BTP decennale. Non si tratta di un'eccezione congiunturale: è un pattern che si ripete con variazioni limitate da anni, e che invita chiunque possieda liquidità o patrimonio immobiliare a fare un calcolo preciso sulla propria posizione. Perugia, in questo contesto, si colloca sopra la media nazionale — un dettaglio che vale la pena approfondire per chi opera o investe nel mercato umbro. Questa guida analizza i dati del secondo trimestre, le città dove il rendimento è più alto, i quattro principali comparti immobiliari e i criteri pratici per chi sta valutando un ingresso nel mercato del reddito nel secondo semestre del 2026.

Il rendimento lordo al 9,7%: cosa dicono i dati di luglio 2026

Il 9,7% lordo medio del residenziale italiano nel Q2 2026 è un dato che si legge correttamente solo se si capisce come viene calcolato. Idealista divide il canone annuo richiesto per il prezzo di vendita richiesto sullo stesso immobile-tipo in ogni mercato locale, e ne ricava il rendimento lordo teorico. Teorico perché non tiene conto delle spese reali di chi affitta: IMU dove dovuta, cedolare secca o IRPEF sul canone, manutenzione ordinaria e straordinaria, rischio di sfitto e morosità. Il rendimento netto effettivo si attesta di solito tra il 5% e il 6,5%, a seconda del carico fiscale e delle spese specifiche del singolo immobile.

Detto questo, anche il netto è significativamente più alto del BTP. Il titolo decennale italiano nel Q2 2026 rendeva il 3,9%, in leggera crescita rispetto all'anno precedente. Il residenziale rende quindi circa due volte e mezzo il BTP lordo, e circa 1,3-1,5 volte il BTP netto. Il premio esiste perché l'investimento immobiliare ha caratteristiche che i titoli di Stato non hanno: illiquidità, concentrazione geografica, rischi gestionali, costi di transazione elevati. Ma per chi gestisce già patrimonio immobiliare, o per chi sta valutando un primo acquisto a reddito con capitale sufficiente, la matematica di fondo resta favorevole.

Rispetto ai trimestri precedenti, il Q2 2026 registra una lieve flessione: nel Q1 2026 il residenziale rendeva il 9,5% lordo secondo le rilevazioni trimestrali di Idealista pubblicate a fine maggio, mentre nel Q2 2025 era al 9,8%. La tendenza di lungo periodo è sostanzialmente stabile, con oscillazioni nell'intervallo tra il 9,5% e il 10%.

Parallelamente, gli investimenti istituzionali nel Q1 2026 hanno raggiunto 2,99 miliardi di euro, con una crescita del 14% rispetto al Q1 2025. I capitali internazionali rappresentano oltre il 60% di questi volumi. È un segnale che gli operatori professionali stanno tornando a scommettere sull'immobiliare italiano con più convinzione rispetto agli anni del rallentamento tra il 2023 e il 2024, contribuendo a sostenere i valori di mercato anche nei segmenti retail.

Residenziale, commerciale, uffici, box auto: i quattro comparti a confronto

Il mercato immobiliare italiano a reddito non è monolitico. I quattro principali comparti hanno profili di rischio, rendimento e accessibilità molto diversi tra loro, e vale la pena capirli prima di prendere qualsiasi decisione di investimento.

Il residenziale al 9,7% lordo è il comparto più diffuso tra i piccoli investitori privati. Ha il vantaggio di una domanda storicamente stabile, di una normativa fiscale favorevole con la cedolare secca al 21% per i contratti ordinari (o al 10% per i contratti a canone concordato), e di una relativa liquidità sul mercato della rivendita rispetto ad altri comparti. Il principale rischio gestionale è la morosità: i tempi medi di sfratto esecutivo in Italia rimangono lunghi, in molte città superiori ai 18 mesi, il che rende la selezione dell'inquilino un passaggio critico quanto la scelta dell'immobile stesso.

I locali commerciali si confermano il segmento immobiliare più redditizio nel Q2 2026: 12,5% lordo medio nazionale, con punte del 16% a Genova e del 15,9% ad Alessandria. Il motivo strutturale è che i prezzi di acquisto dei commerciali sono mediamente più compressi rispetto ai residenziali, mentre i canoni mantengono un rapporto favorevole. I contratti commerciali 6+6 garantiscono stabilità su orizzonti lunghi. Il rovescio della medaglia è la tassazione: la cedolare secca per i locali commerciali non è operativa nel 2026, il che significa che per le persone fisiche il canone viene tassato secondo le aliquote IRPEF ordinarie, con imposta di registro annua dell'1% o 2% del canone a seconda del tipo di attività.

Gli uffici rendono il 10% lordo in media nazionale, ma con una variabilità geografica molto più accentuata rispetto agli altri comparti. La trasformazione strutturale post-pandemia ha polarizzato il mercato: gli immobili di classe A nei centri delle grandi città mantengono occupancy alte e rendite stabili, mentre gli uffici periferici e quelli obsoleti registrano vacancy in crescita e canoni in revisione al ribasso. Perugia è una delle migliori piazze per gli uffici nel Q2 2026: 11,6% lordo, seconda posizione nazionale dopo La Spezia (12%), prima dei grandi centri come Genova (10,7%) e Torino (10,5%). Roma e Palermo si attestano al 10,3%, ben al di sopra di Napoli (7,5%), Bologna (7,4%), Milano (7,3%) e Firenze (7,1%).

I box auto sono il comparto che ha registrato la crescita di rendimento più sostenuta negli ultimi dodici mesi. Dal 8% del Q2 2025 sono saliti all'8,2% del Q2 2026, con un picco all'8,6% registrato nel Q1. Il punto di forza è strutturale: costo di ingresso basso (tra 15.000 e 50.000 euro a seconda della città), rischio gestionale ridotto rispetto al residenziale, nessun obbligo di adeguamento a norme abitative, contratti tipicamente semplici e brevi. Rimini guida la classifica dei box auto con il 10% lordo, seguita da Roma (9,6%) e Foggia (9%). Milano si attesta al 6,5%, Torino al 6,6%.

Le città italiane più redditizie: Perugia sopra la media nazionale

La mappa dei rendimenti residenziali del Q2 2026 mostra un pattern che si ripete da anni con costante regolarità: le piccole e medie città del Sud e del Centro Italia rendono strutturalmente di più rispetto alle grandi metropoli del Nord. Il motivo è aritmetico: prezzi di acquisto molto più bassi, mentre i canoni di locazione mantengono un rapporto canone/prezzo decisamente più favorevole.

Tra i capoluoghi italiani, Trapani guida la classifica con l'11,2% lordo, seguita da Biella (10,7%) e Catanzaro (10,2%). Reggio Calabria e Ragusa superano entrambe il 10%.

Perugia si colloca sopra la media nazionale del 9,7%, con un rendimento compreso tra il 9,6% e il 9,9%. Non è il dato più alto in assoluto, ma è un risultato significativo per un capoluogo di regione di medie dimensioni. Il mercato perugino ha alcune caratteristiche strutturali che lo rendono interessante per l'investimento a reddito: una domanda universitaria consolidata — l'Università degli Studi di Perugia e l'Università per Stranieri generano ogni anno migliaia di studenti fuori sede — prezzi di acquisto ancora contenuti rispetto ai grandi centri del Centro-Nord, e una qualità della vita che sostiene la domanda di locazione da parte di lavoratori e professionisti anche nel lungo periodo. Perugia peraltro si distingue anche nel segmento degli uffici,dove l'u11,6% lordo la posiziona tra i mercati più redditizi d'Italia, superata solo da La Spezia.

Tra i grandi mercati, Palermo registra la performance residenziale più elevata con l'8,4% lordo, seguita da Genova (8,0%) e Torino (7,6%). Bari si attesta al 7,4%, Roma al 6,9%, Napoli al 6,6%. Firenze si ferma al 5,8%, Bologna al 5,6% e Milano al 5,4%. Le rendite più basse si trovano a Bolzano (3,6%), Siena (4,9%) e Trento (5,2%): sono mercati dove i prezzi di acquisto sono cresciuti molto negli ultimi anni, mentre i canoni non hanno tenuto lo stesso ritmo, comprimendo progressivamente il rendimento.

BTP vs immobili: perché il gap rimane strutturale

Chi ragiona sull'investimento immobiliare in termini puramente finanziari deve fare i conti con un confronto che torna ciclicamente nel dibattito: conviene comprare casa per affittare, o conviene comprare BTP? La risposta semplice è che i due strumenti non sono direttamente comparabili: l'immobile è illiquido, richiede gestione attiva, concentra il rischio geograficamente e ha costi di transazione elevati. Il BTP è liquido, non richiede gestione, diversifica facilmente e ha costi di transazione minimi.

Il gap di rendimento lordo — 9,7% contro 3,9% — è quindi parzialmente giustificato da questi fattori di rischio e illiquidità. Ma la distanza rimane ampia anche al netto. Con cedolare secca al 21%, il rendimento netto del residenziale medio italiano scende intorno al 7,7%; con il BTP al 3,9% lordo tassato al 12,5% per le persone fisiche, il netto è circa il 3,4%. Il gap netto si attesta ancora intorno ai 4 punti percentuali, una distanza che non si spiega interamente con il premio al rischio dell'immobile.

Va aggiunto un elemento spesso trascurato nella valutazione: l'inflazione. A giugno 2026 l'ISTAT ha registrato un aumento dei prezzi al consumo del 3% su base annua, con l'indice FOI — quello che viene utilizzato per l'aggiornamento dei canoni di locazione — a +2,9%. I contratti con aggiornamento ISTAT trasferiscono automaticamente questa crescita sul canone annuale, offrendo una protezione dall'inflazione che i titoli a tasso fisso non garantiscono nella stessa misura. Per un proprietario che affitta a 800 euro al mese, un aggiornamento del 2,9% significa oltre 23 euro mensili in più, cioè circa 280 euro l'anno, senza alcuna trattativa.

Questo non significa che l'immobile sia sempre la scelta migliore: dipende dalla liquidità disponibile, dalla capacità di gestire le complessità burocratiche e relazionali dell'affitto, e dall'orizzonte temporale dell'investimento. Ma per chi già possiede patrimonio immobiliare a reddito e si chiede se ha senso mantenerlo o liquidare per investire in titoli, la risposta numerica è chiara: il differenziale di rendimento rimane strutturalmente a favore dell'immobile.

Come scegliere l'immobile giusto per investire a reddito

Il rendimento lordo medio del 9,7% è un'indicazione di mercato aggregato, non una promessa individuale. Il rendimento effettivo del singolo acquisto dipende da variabili che si controllano almeno in parte al momento della decisione.

La prima è la localizzazione specifica. Il rendimento medio di Perugia è sopra la media nazionale, ma all'interno di Perugia esistono micro-mercati con dinamiche molto diverse: le zone universitarie come Monteluce, Pian di Massiano o il centro storico hanno profili di domanda e canone diversi rispetto ai quartieri periferici o alle frazioni rurali. Prima di acquistare, vale la pena analizzare la domanda specifica del micro-mercato target, i tassi di sfitto medi e i canoni effettivamente praticati — non quelli richiesti negli annunci, che tendono a essere superiori a quelli conclusi.

La seconda variabile è la tipologia dell'immobile. Il bilocale per studenti universitari garantisce una domanda stabile ma richiede una gestione più intensa a causa del turn-over frequente, dell'usura accelerata e delle spese di ripristino tra un inquilino e l'altro. Il trilocale per famiglie porta inquilini più stabili e contratti più lunghi, ma canoni che crescono meno rapidamente nel breve periodo. Lo studio per lavoratori singoli può avere rendimenti alti nelle zone centrali delle città universitarie, ma rischia periodi di sfitto nei mercati periferici.

La terza variabile è lo stato dell'immobile al momento dell'acquisto. Un appartamento che richiede una ristrutturazione importante abbassa il prezzo di acquisto, ma aggiunge costi che vanno sottratti dal rendimento atteso — e che spesso vengono sottostimati in fase di valutazione. Nel calcolo del rendimento netto vanno inserite tutte le spese di messa in affitto: eventuali lavori, impianti, arredi se si sceglie il segmento del locato arredato, spese notarili e d'agenzia per l'acquisto.

La quarta variabile — spesso la più sottovalutata — è la scelta del regime fiscale. La cedolare secca al 21% è la scelta più conveniente per chi ha redditi da lavoro medio-alti, perché sostituisce sia l'IRPEF ordinaria sia l'imposta di registro annuale. Per i contratti a canone concordato, la cedolare scende al 10%: un risparmio significativo che però richiede di accettare un canone massimo fissato dagli accordi territoriali, tipicamente inferiore al canone di libero mercato. La scelta ottimale tra i due regimi dipende dal carico fiscale complessivo di ciascun proprietario e va valutata caso per caso.

La fiscalità sull'investimento immobiliare: cedolare secca e tassazione dei canoni

Dal punto di vista fiscale, il 2026 non porta novità rilevanti per il residenziale a reddito. La cedolare secca al 21% per i contratti ordinari e al 10% per i contratti a canone concordato è confermata. Il dossier sulla cedolare secca per i locali commerciali rimane aperto: non è stata estesa nel 2026, e i proprietari di negozi continuano a pagare l'IRPEF ordinaria sul canone percepito, con un impatto considerevole sul rendimento netto rispetto ai colleghi del residenziale.

Per l'IMU, gli immobili affittati a canone ordinario rimangono soggetti all'imposta municipale propria quando non sono adibiti ad abitazione principale del proprietario. L'aliquota varia da comune a comune, ma si attesta tipicamente tra lo 0,76% e l'1,06% del valore catastale rivalutato. Per gli immobili affittati con contratto a canone concordato, molti comuni — incluso il Comune di Perugia — applicano una riduzione dell'aliquota IMU del 25%, che si aggiunge al risparmio sulla cedolare.

Un aspetto tecnico che merita attenzione riguarda la deducibilità delle spese di manutenzione. Con la cedolare secca non si possono dedurre le spese sostenute per l'immobile: è un regime forfettario a sostituzione totale. Con il regime IRPEF ordinario, invece, è possibile dedurre il 5% del canone lordo a titolo di spese forfettarie, oltre alle eventuali spese documentate di manutenzione straordinaria. Per immobili con costi di manutenzione elevati — tipicamente edifici storici o abitazioni datate — il confronto tra i due regimi merita una simulazione numerica personalizzata prima della scelta.

Infine, per chi ha un orizzonte non solo di reddito ma anche di capital gain alla rivendita, va tenuta presente la tassazione sulle plusvalenze. Le plusvalenze realizzate entro cinque anni dall'acquisto sono tassate come redditi ordinari IRPEF, salvo opzione per l'imposta sostitutiva del 26% in alcuni casi previsti dalla normativa. Dopo i cinque anni, per gli immobili residenziali, la plusvalenza è esente da tassazione per le persone fisiche. Per gli investitori con orizzonte di medio-lungo periodo, il calcolo fiscale sull'uscita è parte integrante della valutazione dell'investimento sin dall'inizio.

Conclusione

Il mercato immobiliare a reddito italiano nel luglio 2026 offre rendimenti lordi che restano significativamente superiori alle alternative liquide: il 9,7% del residenziale, il 12,5% dei locali commerciali, il 10% degli uffici e l'8,2% dei box auto sono numeri che, nel contesto di un BTP al 3,9% e un'inflazione al 3%, parlano da soli. Perugia e il Centro Italia in generale rappresentano un punto di equilibrio interessante: rendimenti sopra la media nazionale nel residenziale, performance di primo livello nel segmento uffici, mercati più stabili rispetto alle città meridionali ad altissimo rendimento, domanda universitaria e professionale strutturale. Chi vuole entrare nel mercato del reddito nel secondo semestre del 2026 deve però fare i conti con la propria situazione specifica: la capacità gestionale, il carico fiscale, l'orizzonte temporale e la liquidità disponibile. Il rendimento medio nazionale è un punto di partenza, non un punto di arrivo. La differenza tra un buon investimento e uno mediocre si gioca spesso nella qualità dell'analisi del micro-mercato, nella selezione dell'inquilino e nella scelta del regime fiscale ottimale. Se stai valutando un investimento immobiliare a Perugia o in Umbria, il team di Prima Immobiliare è a disposizione per un'analisi concreta del tuo caso.

Domande frequenti

Quanto rende un investimento immobiliare in Italia nel 2026?

Secondo lo studio di Idealista del 17 luglio 2026, la redditività lorda media dell'acquisto di un'abitazione per affittarla si attesta al 9,7% nel secondo trimestre. I locali commerciali rendono il 12,5% lordo, gli uffici il 10% e i box auto l'8,2%. Il rendimento netto effettivo è tipicamente inferiore del 30-40% rispetto al lordo, dopo cedolare secca o IRPEF, spese di manutenzione e rischio di sfitto.

Conviene investire in immobili o in BTP nel 2026?

I due strumenti non sono direttamente comparabili: l'immobile è illiquido e richiede gestione attiva, il BTP è liquido e non richiede interventi. Il rendimento lordo del residenziale (9,7%) è circa 2,5 volte quello del BTP decennale (3,9%). Il gap netto, dopo tassazione, rimane nell'ordine dei 4 punti percentuali. La scelta dipende dalla liquidità disponibile, dalla capacità gestionale e dall'orizzonte temporale dell'investimento.

Perché Perugia ha rendimenti immobiliari sopra la media nazionale?

Perugia beneficia di un rapporto canone/prezzo favorevole grazie a prezzi di acquisto ancora contenuti rispetto ai grandi centri del Centro-Nord, combinati con una domanda di locazione strutturale sostenuta dalla presenza universitaria (Università degli Studi di Perugia e Università per Stranieri) e da un tessuto economico professionale stabile. Nel segmento uffici, Perugia è seconda in Italia con l'11,6% lordo nel Q2 2026.

Qual è la tassazione sull'affitto per chi investe in immobili nel 2026?

Per il residenziale, la cedolare secca è al 21% per i contratti ordinari e al 10% per i contratti a canone concordato, sostituendo l'IRPEF ordinaria e l'imposta di registro annuale. Per i locali commerciali la cedolare secca non è operativa nel 2026 e si applica l'IRPEF ordinaria. L'IMU sugli immobili affittati varia per comune, con aliquote tipicamente comprese tra lo 0,76% e l'1,06% del valore catastale rivalutato.

Perché i rendimenti immobiliari sono più alti al Sud che al Nord Italia?

Il motivo è matematico: al Sud i prezzi di acquisto sono molto più bassi rispetto ai grandi centri del Nord, mentre i canoni di locazione mantengono un rapporto canone/prezzo più favorevole. Un'abitazione che a Milano o Bologna costa 350.000-400.000 euro potrebbe costarne 80.000-120.000 a Trapani o Catanzaro, ma il canone mensile non è proporzionalmente inferiore nella stessa misura. Questo comprime il rendimento nelle grandi città del Nord e lo amplifica nei capoluoghi meridionali.